房地產開發，風險何在？

馮少帥

房地產開發過程中受到很多因素的影響，會伴隨著多種多樣的風險，做好風險管理工作就顯得十分重要，這是保證房地產順利開發的重要工作。基于此，本文從理論層面就房地產開發的風險特征以及類型加以闡述，探究房地產開發風險管理問題，提出了相應的管理措施，希望能從理論層面對房地產開發風險管理的研究工作起到積極作用。

房地產開發項目建設的周期較長，從土地獲取至交付一般兩年至三年時間；投資金額也比較高，少則幾億元多則幾十億元；涉及到的參與主體多，從總包到分包大大小小的單位幾十個。所以在管理上很容易出現缺漏從而引發風險問題。只有做好房地產開發風險的管控工作，才能有助于各項工作業務的良好開展，最大程度上提升項目經濟效益。

一、房地產開發的風險特征及類型

1.風險特征

從房地產開發風險的特征來看，風險的發生是伴隨房地產開發全過程的，從前期到后期都潛伏著開發的風險，其特征主要有：

（1）多樣性特征。

由于所處的環節不同，風險的類型也不同，如財務風險以及市場風險等，結合不同的管理環節，風險的種類也有著鮮明的特點。

（2）層次性特征。

房地產開發風險的層次性特征也表現得比較突出，不僅對本行業會產生影響，同時，對相關聯的行業經濟也會產生影響。

（3）客觀性特征。

房地產的開發風險是客觀存在的，不會因為人的主觀意愿而發生改變，風險的不確定性突出。

2.風險類型

房地產開發中存在的風險類型是比較多樣的，本文主要從以下幾個方面進行闡述：

（1）自然環境風險類型。

房地產開發中自然環境風險是重要風險組成，也稱為不可抗力風險，如發生了自然災害，地震、泥石流等，這些都會對房地產開發項目產生影響，使項目開發增加風險。

（2）政策、經濟風險類型。

房地產開發中受到政治經濟的因素影響而出現的風險，國家宏觀調控政策的改變，以及國民經濟發生變化等，都會對房地產開發產生很大程度的影響，對行業的變革也會產生影響造成房價波動，銷售異常等。

（3）項目定位風險類型。

市場定位涉及到的內容比較多，如項目整體定位、產品定位、客戶定位、價格定位等，這些都需要做好前期的調研工作，結合當地的經濟發展及收入水平，建立恰當的定位標準。尤其是在當前市場快速變化的情況下，價格的浮動對房地產開發商會產生很大影響，一旦定價出現問題可能會造成比較大的損失。

（4）施工技術風險類型。

房地產的開發過程中選擇合適的施工技術手段，能從整體上提升施工的質量水平，減少因質量問題而造成的風險，避免發生風險。而如果在實際施工方面沒有注重先進技術的應用，設備的選擇存在不科學等問題，很有可能會發生風險問題。

二、房地產開發風險管理的問題

房地產開發風險的管理工作開展中，由于涉及到的管理內容比較廣，所以存在的問題比較多。從實際風險管理的現狀能發現，在風險管理存在的問題當中，比較突出的有以下幾點：

1.風險管理缺乏經驗

房地產開發風險的管理是專業化的工作，需要有經驗豐富的人才參與其中進行管理，才能真正有助于提升風險管理的質量水平。而在實際房地產開發風險管理中，一些管理人員的風險管理意識比較薄弱，沒有做好提前的風險管理準備工作，相關風險預防的措施不完善，在風險發生后也沒有及時地吸取教訓，使得風險管理工作的開展效果不佳。

2.風險管理體系不完善

房地產開發風險的管理工作實施過程中，需要有相應完善化的管理體系作為支撐，風險管理中按照相應管理體系規范化落實，從而才能真正有助于將各項風險管理問題得以解決。一些公司在增加房地產開發業務后，在風險管理方面沒有結合實際，缺乏從全過程的風險管理控制的角度進行制定相應風險管理的體系，影響了風險管理的最終效果。

3.風險管理重視程度不高

房地產開發企業的發展過程中，制定的發展目標要能和風險管理工作緊密結合起來，從而才能真正有助于目標的實現。在實際中一些企業只注重利潤最大化目標實現，極力加快開發速度，壓縮成本，在項目開發中風險管理工作卻沒有充分重視，沒有做好風險分析，使得目標收益的實現存在著諸多阻礙。

三、房地產開發風險管理措施

房地產開發風險管理工作的落實是比較重要的，由于風險的類型不同，在風險管理的管控工作中，要從多方面進行優化，針對風險管理存在的問題，提出以下管理措施：

1.積累風險管理經驗

房地產開發風險管理工作的開展過程中，相關風險管理人員自身要不斷提高業務能力，結合房地產開發過程中的風險類型進行積極分析，從整體上提升風險管理的質量水平。結合房地產開發企業發展中環境變化，要多角度、綜合性的考量和評估，根據評估結果來制定相應的風險管理方案策略，在此基礎上落實風險管理的方案，才能真正有助于風險管理的質量有效提升。相關風險管理人員只有結合實際，實事求是，積累風險管理的經驗，才能為房地產開發企業獲得最大化經濟效益打下堅實基礎。

2.完善風險管理體系

房地產開發風險管理工作的開展當中，要注重從風險管理體系的完善方面加強重視，在這一基礎工作方面進行優化完善，才能為具體風險管理規范化的落實提供參考。由于房地產開發中風險的類型比較多樣，各種風險管理的方法也有著不同，所以風險管理體系的完善制定，就需要和不同風險類型進行有機結合起來，保障制定風險管理體系的完整性及實用性。風險管理人員要借鑒品牌房企在風險管理體系的構建中的經驗，取長補短，積極促進企業的經濟效益的提升。

3.重視風險管理培訓

為了加強房地產企業對風險管理的重視程度，可采用定期培訓的方式，對企業人員尤其是風險管理人員培訓風險管理發生的原因、導致的后果、以及預防的措施。在實際項目開發過程中選取典型案例，將風險容易發生的階段、容易發生的地方展現給企業人員，實現理論與實際相聯系，讓每一位員工都樹立起風險管理的意識。在進行風險管理培訓中要按照不同的開發階段，制定相應的專項培訓，例如前期風險管理培訓、施工風險管理培訓、成本風險管理培訓、設計風險管理培訓、招采風險管理培訓、竣工風險管理培訓等，讓企業員工對項目每個階段的風險點都了然于胸，真正做到防患于未然。

4.其他風險管理措施

*有效控制損失。

房地產開發風險的發生會造成嚴重的經濟損失，所以做好損失控制工作顯得十分必要，結合實際從整體上減少損失發生率，提升風險控制的質量。損失控制的方式實施主要把風險單位作為對象最大程度上降低損失產生率，減輕損失危害性，避免損失加劇。損失控制主要是在事前控制，通過設計合理的風險防控方案，提前識別風險產生的因素，分析風險產生的原因，采取有效措施進行規避或消除。

*注重風險回避。

房地產開發風險的管理過程中相關管理人員要注重創新理念，注重從經濟效益維護的角度出發，通過風險回避的方式從整體上控制房地產開發風險。運用風險回避方式，采用科學有效手段把風險源切斷，這樣能直接控制風險。相關風險管理人員自身要注重從不同的角度出發，合理運用回避風險的方式，能有效將風險來源進行辨別，減少經濟效益的損失。風險的回避采用的是主動性的方式防治風險，這對解決實際風險問題有著積極意義。

*科學風險自留。

房地產開發風險的管理工作實施中，要加強在科學風險自留的措施實施層面的重視，結合實際需要自行采用相應的措施承擔風險，也就是不進行風險回避。主動和被動的風險自留有著不同的效果，被動自留風險是風險評估不力狀況下的處理方式，這一風險處理方法的運用會使相關人員承受相應影響，需做好預防工作。主動的風險自留是合理落實工作，確定可行處理方案，將損失降到最低。

*重視工程保險。

房地產開發風險的管理工作要采用多樣化的手段方式進行優化，對于不能規避的風險，就考慮將風險轉移，這就凸顯出工程保險的價值。通過工程保險制度，一方面將風險管理工作化被動為主動，另一方面將主體風險轉移給保險公司，這一風險管理的方式發揮著顯著的成效。

總而言之，在房地產開發項目風險管理工作的開展當中，要充分注重做好風險管理的工作，結合不同的風險管理的內容采用相應管控措施，保障房地產開發風險管理的整體質量，為房地產開發效益的提升打下堅實基礎。

（本文作者單位：河北經貿大學工商管理學院）