濟南市公租房空間布局適宜性研究

山東師范大學商學院 張文瑞 劉微 李達 康明晨 郭金金

為實現(xiàn)居民“住有所居”，建立租購市場的長效互動機制，濟南市政府近年來不斷推進保障性住房建設與完善工作。但是，近年來，隨著公租房小區(qū)和總套數(shù)不斷增加，部分城市公租房小區(qū)選址不佳，周圍基礎設施不完善等問題逐步凸顯。本文擬運用ArcGIS和LSV軟件從交通通達度、教育資源、醫(yī)療資源的分布情況對濟南市公租房空間布局的適宜性進行分析，旨在為濟南市公租房空間布局優(yōu)化提供建議，創(chuàng)造公租房宜居環(huán)境。

一、濟南市公租房數(shù)據(jù)來源及空間布局現(xiàn)狀

由濟南市住房和城鄉(xiāng)建設局官方網(wǎng)站查詢得到公租房建成使用時間、使用年限、各區(qū)縣小區(qū)數(shù)、公租房套數(shù)等數(shù)據(jù)信息，由高德地圖和國家基礎地理信息中心網(wǎng)站獲取小區(qū)地理位置及周邊設施分布信息，通過LSV和ArcGIS軟件轉(zhuǎn)換為矢量圖（見圖1）。圖中不同顏色表示各區(qū)縣公租房總套數(shù)，圓圈大小表現(xiàn)各小區(qū)公租房套數(shù)。由圖可知，歷下區(qū)公租房小區(qū)數(shù)量及套數(shù)分布均為最多，其次是歷城區(qū)，最后是長清區(qū)、章丘區(qū)以及商河、平陰兩個縣城。歷下區(qū)、歷城區(qū)等原濟南市轄區(qū)的公租房數(shù)量均遠大于長清區(qū)、章丘區(qū)及兩個縣城。而商河縣、萊蕪區(qū)僅有幾十戶公租房。

二、濟南市公租房空間布局適宜性分析

公租房作為國家提供政策保障的一種保障性住房，是城市住房空間的重要構(gòu)成部分，因此公租房空間布局的適宜性直接影響居民的生活質(zhì)量。段兆雯等利用教育資源、醫(yī)院、商業(yè)以及游憩等資源對西安市社區(qū)物質(zhì)環(huán)境進行評價。楊贊等提出用租金和消費情況來評價租金的可支付性，用學校、醫(yī)院等公共服務設施情況來評價可達性。本文擬運用各項影響因素獲取難易程度和所占比重選取交通資源、教育資源、醫(yī)療資源進行公租房空間布局的適宜性分析。

（一）濟南市公租房小區(qū)周邊交通狀況

在選取的公租房小區(qū)中，2千米內(nèi)公交站站點數(shù)量最多達35個，最少也有11個，站點平均數(shù)量超過19個，城市內(nèi)公交已有幾十條線，形成完善的公交網(wǎng)，公交花費成本低、運營時間長。由圖2可知，濟南道路交通非常便利，道路網(wǎng)四通八達，從主城區(qū)到周邊的縣和區(qū)高速網(wǎng)已經(jīng)很完善了，而且繞城高速緩解了濟南交通擁堵的狀況，大大地縮短了交通出行的時間。目前交通唯一的問題，就是地鐵通達度還不夠高，交通時間成本相對較高。另外，通過問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公租房的居民對于交通狀況基本滿意，工作生活便捷，耗時短，基本可以滿足15分鐘生活圈。由此可見，公租房小區(qū)的交通狀況還是很令人滿意的，降低了中低收入人群出行成本，在車流高峰時期選用公交車（專用車道）反而更加節(jié)省時間。

（二）濟南市公租房小區(qū)周邊教育資源分布

所調(diào)查公租房中，距公租房2千米范圍內(nèi)都有小學分布，數(shù)量最多的高達8家。5千米范圍中學數(shù)量差異較大，最多的有12家，但也存在一家沒有的情況。這也與教育水平較高學校分布大致一致。由圖可知，歷下區(qū)、歷城區(qū)好學校最多；部分公租房小區(qū)在主城區(qū)，并且主城區(qū)公租房與中學、大學的距離較近，歷下、歷城等區(qū)域教育資源無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都優(yōu)于落后區(qū)縣。另外，通過調(diào)查可知大部分的公租房與小學的距離不超過1千米,步行距離在10分鐘左右；所有公租房中路程距離最遠的也僅僅4.6千米，學校還配備專門的校車，時間距離也在10分鐘左右；另外，大型公租房小區(qū)內(nèi)部還配備幼兒園和小學。由此可以看出，公租房與普通商品房的教育資源差距不斷弱化，教育資源出現(xiàn)很大程度的重合，為中低收入家庭解決教育問題提供了充足的保障，但不同區(qū)縣間教育資源仍存在一定差距。

（三）濟南市公租房小區(qū)周邊醫(yī)療資源分布

不同區(qū)縣醫(yī)療資源存在差異，歷城區(qū)等相對發(fā)達的區(qū)域醫(yī)療資源7千米內(nèi)基本都在10家以上，最多高達24家，而濟陽、商河等醫(yī)院數(shù)量少且等級低，平均在4家左右。由圖2可以看出，濟南市三甲醫(yī)院的分布與學校分布非常相似，在歷下區(qū)等醫(yī)療資源最好，長清區(qū)等其次并不斷提高，但周邊的縣醫(yī)療水平有限，居民身體健康缺乏保證。公租房距離三甲醫(yī)院6千米左右，時間距離20分鐘左右，較為方便。由圖可知，醫(yī)療資源和教育資源的分布高度吻合，大多集中于于發(fā)達區(qū)域。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，社區(qū)醫(yī)療中心可以滿足簡單的醫(yī)療需求。占比較高的老年人或疾病患者需要好的醫(yī)療條件，所以醫(yī)院距離是影響居住舒適度的重要因素。綜上，公租房的醫(yī)療水平不夠高且存在差距，雖然社區(qū)醫(yī)療也可以減緩醫(yī)療資源的差異，但周邊縣區(qū)的醫(yī)療水平仍較差。

三、結(jié)論及政策建議

濟南市已經(jīng)建成并投入使用的公租房小區(qū)的選址狀況及其周邊交通、教育和醫(yī)療資源的分布情況，運用ArcGIS軟件和LSV軟件對濟南市公租房空間布局的適宜性進行研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：濟南市的公租房分布與城市資源分布相一致，基礎設施建設相對完善的歷下區(qū)等公租房小區(qū)數(shù)和總套數(shù)都呈現(xiàn)數(shù)量的絕對優(yōu)勢。隨著長清等區(qū)基礎設施建設的不斷完善，公租房數(shù)量也逐漸增加，居民生活水平不斷提高。而商河縣等位置偏離區(qū)縣，醫(yī)療教育資源和交通通達度都相對較弱，公租房區(qū)域居民的生活舒適度也會差一些。另外，現(xiàn)在政府對許多時間較長的公租房進行小區(qū)的改造，目前越來越多的公租房小區(qū)位置逐年變好，但仍然很少出現(xiàn)在黃金地段；大盤的公租房也存在上班高峰期公交車爆滿、交通擁堵等問題，道路的規(guī)劃還存在一定問題。

為使得濟南公租房分布更加合理，使中低收入者的生活更加便利，提高其生活質(zhì)量，提出以下建議：

（一）優(yōu)化公租房選址

通過數(shù)據(jù)可以看出，目前公租房的位置占劣勢。一方面，為使得新建公租房小區(qū)位置更優(yōu)越，可以在出讓住宅土地時約定建立多少公租房，但是由于優(yōu)越位置的土地具有有限性，新建公租房小區(qū)選址區(qū)縣中心概率較小，政府可以回收部分老化和居民遷出的商品房進行改造后利用。另一方面，對于已經(jīng)建成無法改變位置的公租房，可以增設公交線路、延長交通時長等方法減少時間距離，從而彌補路程距離的差別。

（二）改進落后區(qū)縣的公共服務設施

通過本文的分析可以發(fā)現(xiàn)濟南市的公租房目前仍主要分布在歷下區(qū)、歷城區(qū)等經(jīng)濟狀況較為優(yōu)越的地區(qū)，經(jīng)濟落后縣區(qū)公租房數(shù)量較少，醫(yī)療、教育、交通條件也較差。政府應該根據(jù)《關于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》等一系列的政策文書對公租房建設運營管理或多渠道籌集房源，以及社區(qū)周圍的醫(yī)療、教育、交通資源的規(guī)定，為中低收入者提供舒適的生活環(huán)境。

（三）提高公租房社區(qū)物業(yè)服務水平

隨著生活水平不斷提高，人們對于物業(yè)服務、社區(qū)服務的要求普遍提高，目前，公租房小區(qū)物業(yè)存在管理混亂、責任落實不清楚等一系列問題，公租房小區(qū)建成后的服務工作缺乏保障。通過問卷調(diào)查可知，公租房居民雖然感受到社區(qū)周圍基礎設施建設不斷提高，但是對物業(yè)仍不滿意，應盡快建立完善的物業(yè)管理制度，加強管服務的水平，形成現(xiàn)代智能化和水平高的優(yōu)良社區(qū)。

（四）落實公租房建設和監(jiān)督管理工作

通過本文可以看出雖然政府實行“租購同權(quán)”等一系列政策后，租房權(quán)益增加，公租房區(qū)域周圍公共基礎設施不斷地改善，但社區(qū)內(nèi)基礎設施仍與商品房存在一定的差距。政府應加強在公租房區(qū)域資金投入，做好監(jiān)督管理工作，相關部門應該將實施過程的具體程序步驟告知公眾，實現(xiàn)政府內(nèi)部監(jiān)管與公眾監(jiān)管相結(jié)合。政府應實現(xiàn)中央公租房建設撥款的利益最大化，為中低收入者提供最優(yōu)配置。