企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范

彭婉芳

摘要：本研究在總結(jié)國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，探尋國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從一般企業(yè)資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的視角，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，分析標(biāo)桿企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而挖掘產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因;在此基礎(chǔ)上提出標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，針對(duì)標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的思路和建議，以期能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有所裨益，為企業(yè)管理當(dāng)局進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范提供新的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);成因;防范

中圖分類號(hào)：F830? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2020）11-0089-05

一、引言

企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來(lái)而愈發(fā)增多的，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀、廣泛地存在于企業(yè)的融資、投資、營(yíng)運(yùn)資金和股利管理的全部理財(cái)活動(dòng)當(dāng)中，如何有效地防范、抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵之所在。房地產(chǎn)屬于一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，正因如此，導(dǎo)致其必然會(huì)存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上當(dāng)前受國(guó)內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，金融政策的緊縮，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中如何有效、全面、系統(tǒng)地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)變得更具有競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要，也是對(duì)實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論意義。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

隨著地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，規(guī)模大了，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也暴露出來(lái)了。而根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀可歸納為以下幾個(gè)方面。

（一）無(wú)法按期償債的風(fēng)險(xiǎn)[1]

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金并不是想要有多少就有多少的，它們絕大多數(shù)是來(lái)自貸款的，僅有的一部分是自有資金。正是由于房地產(chǎn)擁有這樣的資本結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)的高很多。企業(yè)若在如此高的資產(chǎn)負(fù)債率下展開(kāi)經(jīng)營(yíng)卻無(wú)法取得預(yù)期收益，就很可能產(chǎn)生不能按期償債的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在高收益的誘惑下難免會(huì)有一些房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)取巧，不考慮自己能否按期還款，過(guò)度的融資借款。大量的購(gòu)銷合同以求貸款，這無(wú)形當(dāng)中也增加了企業(yè)不能按期還債的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）產(chǎn)生無(wú)資金流的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)資金的投入是企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)及擴(kuò)大投資規(guī)模的有力保證。由于已向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入大量款項(xiàng)，對(duì)債權(quán)人的償債能力降低，使其融資能力受到一定的影響。若出現(xiàn)持續(xù)緊縮的信貸政策，資本市場(chǎng)融資機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度越大，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度就會(huì)越大，不能順利融資的情況就會(huì)出現(xiàn)，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）利率變動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司因其融資方式而導(dǎo)致其應(yīng)付利息數(shù)額過(guò)高。若出現(xiàn)通貨膨脹或政府變更政策等情況，企業(yè)貸款的利率就有可能上升，利率的上升必會(huì)使企業(yè)的資金成本增加。銀行加息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)無(wú)疑是雪上加霜，使其產(chǎn)生緊張的資金壓力。若此時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不合理，一方面未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，另一方面要支付比預(yù)期多的利息，這必然會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資本結(jié)構(gòu)的不合理而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)借債經(jīng)營(yíng)，而借入的越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)資本結(jié)構(gòu)的合理化是至關(guān)重要，不合理就有可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在投資初期，一些房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金拿地，然后用土地作擔(dān)保向銀行貸款。在得到新項(xiàng)目后，沒(méi)有采用科學(xué)方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，僅一味的想方設(shè)法從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這只會(huì)使資本結(jié)構(gòu)愈發(fā)的不合理。

（五）因投資決策的盲目性而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[2]

投資的盲目性和取巧性是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在的特點(diǎn)。它們不善于進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，也沒(méi)有對(duì)所要開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從整個(gè)流程上做出合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。僅僅停留在工程規(guī)劃上，沒(méi)有進(jìn)一步的進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算。

（六）成本管理不合理導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是離不開(kāi)成本計(jì)算和資金流的。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本項(xiàng)目?jī)?nèi)容也比較復(fù)雜，比如購(gòu)買土地的成本、建造施工成本，間接開(kāi)發(fā)成本等。可是房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視項(xiàng)目進(jìn)度與工程質(zhì)量，沒(méi)有把成本控制上升到成本管理層次，僅僅是簡(jiǎn)單的停留在會(huì)計(jì)核算上。忽視了財(cái)務(wù)部、設(shè)計(jì)部、工程部等各部門進(jìn)行全面的成本核算的重要作用，導(dǎo)致實(shí)際成本費(fèi)用比預(yù)算大，影響企業(yè)效益，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指對(duì)有可能發(fā)生的和已經(jīng)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)性的判斷、推理及歸納，并分析產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)原因的過(guò)程。[3]風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別有以下兩個(gè)功能：一是對(duì)未知財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，即通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)來(lái)追蹤和識(shí)別企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中忽視或沒(méi)有察覺(jué)到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)做出防范。二是對(duì)已知的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出歸納，即對(duì)可能會(huì)給企業(yè)造成損失的事件進(jìn)行分析，防止其演變?yōu)椴豢墒帐暗娘L(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整等進(jìn)行分析和判斷，以確定引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的這些事件的后果及其概率。通過(guò)以上兩個(gè)方面的工作，可增強(qiáng)企業(yè)管理工作的成效性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法可歸納為以下幾種。

1.財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。財(cái)務(wù)報(bào)表分析法是依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告及其他相關(guān)資料對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行搜尋、識(shí)別的分析方法。[4]在財(cái)務(wù)報(bào)告可信度較高的情況下，其分析結(jié)果可靠性強(qiáng)，是一種常見(jiàn)的分析方法。

2.指標(biāo)分析法。指標(biāo)分析法是指依據(jù)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)方法。這種方法可以和報(bào)表分析法同時(shí)使用，也可以單獨(dú)使用。但在使用該方法之前必須對(duì)相關(guān)指標(biāo)制定一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)臨界值，但凡某一指標(biāo)達(dá)到這個(gè)臨界值時(shí)，就會(huì)引起企業(yè)的關(guān)注，并制定一個(gè)防范風(fēng)險(xiǎn)的方案。[5]對(duì)于這一臨界值的確定，企業(yè)可以采用當(dāng)前該行業(yè)所通行的慣例，也可以采用企業(yè)之前遭受風(fēng)險(xiǎn)襲擊的臨界值，這是一個(gè)很好的方法。當(dāng)然還可以采用同類企業(yè)所用的標(biāo)準(zhǔn)，但是一定要是適合自己企業(yè)的，不然不但起不了作用，反而有可能會(huì)誤事。

3.專家意見(jiàn)法。專家意見(jiàn)法實(shí)際上是一種定性分析的方法，也可以稱為經(jīng)驗(yàn)分析法。它是指利用專家在工作上所積累的經(jīng)驗(yàn)，加上專家本身所具有的專業(yè)能力對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析判斷的方法。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，并不是想方設(shè)法的把與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)事項(xiàng)都以量化處理，而是通過(guò)計(jì)算相關(guān)的指標(biāo)，并對(duì)指標(biāo)進(jìn)行分析的，必要時(shí)還要利用相關(guān)的數(shù)學(xué)模型導(dǎo)出分析結(jié)論。實(shí)際上，只有把定性和定量相結(jié)合，才可能取得理想的效果。[6]專家意見(jiàn)法恰恰是利用了專家的定性分析的能力。所以采用這種方法可以識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)。

4.相互關(guān)聯(lián)法。相互關(guān)聯(lián)法是指以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目之間的關(guān)聯(lián)程度為依據(jù)，對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)要素進(jìn)行識(shí)別和分析，從中發(fā)現(xiàn)可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法。

5.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查法是指以企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為基點(diǎn)，對(duì)企業(yè)的各方面進(jìn)行搜索，不限于停留在理財(cái)這個(gè)層面上，還應(yīng)當(dāng)將搜索的范圍擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面，以發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.杠桿分析法。杠桿分析法是指通過(guò)計(jì)算經(jīng)營(yíng)杠桿（DOL）和財(cái)務(wù)杠桿（DFL），并從計(jì)算的結(jié)果來(lái)衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)的大小。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。[7]

一方面從融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別開(kāi)始：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，它需要大量的的資金作為開(kāi)發(fā)成本。可是僅靠企業(yè)的自有資金已不再滿足整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。這必然要對(duì)外融資。融資是企業(yè)理財(cái)?shù)钠瘘c(diǎn)，是投資、用資的基礎(chǔ)。而融資風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的地方有很多，可能發(fā)生于事前，也可能發(fā)生于事中，甚至?xí)c其他經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合發(fā)生。因此，企業(yè)必須從融資活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程來(lái)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)一是評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值。因市場(chǎng)價(jià)值會(huì)受到很多因素的影響，只有將這些因素考慮進(jìn)去，才能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的實(shí)際價(jià)值，從而做到防范風(fēng)險(xiǎn)的效果。另外從估值角度來(lái)講，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值包含企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的相關(guān)特性，則在識(shí)別企業(yè)再融資風(fēng)險(xiǎn)大小之前，可將其市場(chǎng)價(jià)值測(cè)量的方法作為計(jì)算企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)與負(fù)債的基本方法。二是通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的總負(fù)債與總資產(chǎn)的比值以及資產(chǎn)和負(fù)債項(xiàng)目的構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債率的高低可以很直觀地反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)在合適的水平上，并不是所謂的就低原則。因?yàn)檫^(guò)低的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)使企業(yè)的資產(chǎn)利用率變低，企業(yè)就無(wú)法通過(guò)負(fù)債杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利和加快擴(kuò)張等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的實(shí)行最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)負(fù)債水平。這種最優(yōu)的結(jié)構(gòu)可由資本與負(fù)債的加權(quán)平均成本來(lái)確定。每個(gè)企業(yè)都會(huì)有安全負(fù)債額度臨界點(diǎn)。當(dāng)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)的安全負(fù)債總額時(shí)，從理論層面講，企業(yè)具有一定的融資風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和面臨債務(wù)危機(jī)。

另一方面從投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別：房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)商產(chǎn)生投資意向到土地的購(gòu)買，接著到工程的建設(shè)，再則到房地產(chǎn)產(chǎn)成品的出售，最后到資金的回籠，甚至到報(bào)廢為止。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，一般可分為投資方案的裁定、購(gòu)買土地、工程項(xiàng)目的建設(shè)和后期的經(jīng)營(yíng)管理等，每一個(gè)階段都有它自己的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。

首先是投資方案裁定過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。房地產(chǎn)企業(yè)要先做所要投資項(xiàng)目的可行性研究，要作全面性經(jīng)濟(jì)分析，不可忽視這一步驟，一旦沒(méi)做好，就有可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。可行性研究是擁有很大的變動(dòng)性的。而房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)較其他行業(yè)相比是有局限性的，因此存在風(fēng)險(xiǎn)的可能性比較大。所以做好該階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是非常重要的。

其次是工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程也是很容易產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。通常投資者投入的第一筆主要費(fèi)用是購(gòu)買土地。如選擇何種方式獲得土地都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。采用協(xié)議的方式，雖可以用較低的價(jià)格獲得土地，但是其所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素比較多。而采用拍賣的方式，獲得的土地價(jià)格比較高，但是風(fēng)險(xiǎn)因素比較少些。隨著開(kāi)發(fā)過(guò)程的進(jìn)行，所需的資金就會(huì)越多，企業(yè)可用的資金就不夠用，這時(shí)就要進(jìn)行融資。要融資就有可能面臨融資籌資風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限的長(zhǎng)短、開(kāi)發(fā)商的資信的等級(jí)、貸款利率的變化等，都將成為投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素。預(yù)售的效果主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化、國(guó)家政策的調(diào)整、工程進(jìn)度的快慢的影響。而進(jìn)度的快慢是受工期的影響，而工期的長(zhǎng)短會(huì)受很多因素的影響，如施工隊(duì)伍的質(zhì)量，氣候條件，還有地質(zhì)因素等都是會(huì)影響到工期的。所以做好這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范是任務(wù)艱巨的，但是這是必要的。

最后是經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。雖說(shuō)之前的兩個(gè)過(guò)程是防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，這個(gè)過(guò)程也是很關(guān)鍵的。這個(gè)過(guò)程決定著企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，也是整個(gè)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)最大的。沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在落成銷售時(shí)能實(shí)現(xiàn)原定的目標(biāo)。因?yàn)槭袌?chǎng)是在變化的，雖說(shuō)有的企業(yè)有考慮到這個(gè)因素，也采取了相應(yīng)的措施，比如搞個(gè)預(yù)出售和預(yù)出租來(lái)規(guī)避市場(chǎng)變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。可是這也不能全方位的防范風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槠谪泝r(jià)格一般是低于現(xiàn)貨價(jià)格。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理還包含另一方面，就是物業(yè)管理。售后的管理也是很重要的，好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)商的信譽(yù)，反之則會(huì)產(chǎn)生物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別也是非常重要。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其他財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，企業(yè)可以結(jié)合使用識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的基本方法和分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，探究企業(yè)財(cái)務(wù)的弱點(diǎn)，找出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆，并做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范。

四、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況比較

恒大地產(chǎn)的速動(dòng)比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率一般，但現(xiàn)金流為負(fù)值，而金地集團(tuán)的現(xiàn)金流都還是負(fù)值，速動(dòng)比率一般，存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從標(biāo)桿企業(yè)的現(xiàn)金流情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流都曾是負(fù)值，但有所回升的跡象，恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金流由2017年中期-10 256.46萬(wàn)元的到2018年中期的-1 885.57萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了81.62%。而金地集團(tuán)的現(xiàn)金流從2017年中期的-301 494.64萬(wàn)元到2018年中期的-1 078 544.78萬(wàn)元，同比減少了257.73%。如表1所示。

以目前樓市的狀況來(lái)看，速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更好地體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2017年中期的的速動(dòng)比率相比，2018年中期的速動(dòng)比率均有所下降，恒大地產(chǎn)由0.78降至0.41，而金地的情況會(huì)好些，不過(guò)上升趨勢(shì)不大，從0.74上升至0.83。均出現(xiàn)了資金的壓力，短期償債壓力大。均需加強(qiáng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。如表2所示。

從資產(chǎn)負(fù)債率看，金地和恒大均有所上升，2017年中期到2018年中期，恒大上升了27.47%，金地上升了10.08%。雖然金地和恒大的資產(chǎn)負(fù)債率在2017年時(shí)還在70%以下，但是在2018年均上升至了70%以上，說(shuō)明金地和恒大的長(zhǎng)期償債仍是讓人擔(dān)憂。如表3所示。

從營(yíng)業(yè)收入方面看，雖然金地呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是恒大乃至整個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)是走下坡的，這一家也難扭大勢(shì)，銷售量有下降的趨勢(shì)。如表4所示。

而從凈利潤(rùn)方面看，恒大地產(chǎn)就還是不容樂(lè)觀，雖然2017年中期比2018年中期同比上升了37.83%，但是其凈利潤(rùn)仍是負(fù)值，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的局勢(shì)還是很緊張的，雖然金地集團(tuán)上升趨勢(shì)超過(guò)100%，但也很難扭轉(zhuǎn)大局。如表5所示。

從以上兩家公司的財(cái)務(wù)狀況分析，可以看出恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況并不是很樂(lè)觀，從而映射出房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要引起重視。

（二）房地產(chǎn)業(yè)上市財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

房地產(chǎn)業(yè)上市財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成是由許多方面造成的，主要有以下幾點(diǎn)。

1.市場(chǎng)的本身問(wèn)題。1997年，我國(guó)取消福利性分房的消息傳開(kāi)后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就嶄露頭角，逐漸跟市場(chǎng)同步。但由于發(fā)展的時(shí)間還很短，有很多不利的因素潛在的，使其發(fā)展受到一定的影響，利潤(rùn)率飆高，泡沫的成分很嚴(yán)重。[8]正是由于該行業(yè)的利潤(rùn)率很高，自然就引來(lái)很多的投資者。這些投資者并沒(méi)有擺正其心態(tài)，他們只想著要獲取利益，人為的把房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和我國(guó)居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。

2.受美國(guó)次貸危機(jī)的影響。2007年美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，其影響力是很大的。它蔓延全球，給全球帶來(lái)了重大的影響，很多國(guó)家的股市大幅下降、房?jī)r(jià)大幅下跌。[9]次貸危機(jī)在某種程度上也影響了我國(guó)，本來(lái)我國(guó)就存在著外部壓力，受此影響，我國(guó)的壓力就更大了，另一方面加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然也給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

3.資本框架不合理。因房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)比較特殊的行業(yè)，它對(duì)投資者的資金要求比較大，它需要大量的資金來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，可是企業(yè)的自有資金往往不能滿足整個(gè)項(xiàng)目的投資需求，要想把項(xiàng)目進(jìn)行下去，就必須對(duì)外融資。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外融資的手段主要是向銀行貸款，借入資本的比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

4.沒(méi)有合理控制成本費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是很復(fù)雜的，成本的項(xiàng)目構(gòu)成也很多，如剛開(kāi)始的購(gòu)地費(fèi)用，接下來(lái)的工程費(fèi)用，還有售房后的一些費(fèi)用等。每一項(xiàng)費(fèi)用都要合理的控制，這樣才能做到以最低的費(fèi)用來(lái)完成預(yù)期的項(xiàng)目。可是有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有意識(shí)到成本管理的重要，一味地強(qiáng)調(diào)工程的進(jìn)度和完成的質(zhì)量。這樣做，即使是有好的成品，也不會(huì)有高收益。只有兩邊都顧忌到，權(quán)衡發(fā)展，才可以使企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[10]

5.住房貸款管理不嚴(yán)。為了能獲得更多的利益，一些企業(yè)真是想方設(shè)法，如和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，加之有些銀行的分支行對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理制度沒(méi)有落實(shí)到位，這樣就神不知鬼不覺(jué)地將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助企業(yè)套現(xiàn)。[11]管理制度的薄弱，也是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一大因素。

五、房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

通過(guò)對(duì)恒大和金地的財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)恒大和金地存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)所暴露的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以從以下幾個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。

第一，改變?nèi)谫Y方式，降低資產(chǎn)負(fù)債率。如金地集團(tuán)和恒大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)警戒值，它可以從兩方面著手，一方面，加強(qiáng)傳統(tǒng)融資渠道的管理;另一方面，擴(kuò)充自有資金如吸收股權(quán)投資。通過(guò)改變?nèi)谫Y方式，使其資產(chǎn)負(fù)債率降到一個(gè)合理水平，進(jìn)而減輕籌資壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然金地集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額有所增加，但是也難抗房地產(chǎn)的行業(yè)大勢(shì)，紛紛調(diào)減銷售。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力進(jìn)行調(diào)研，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的論證。

第三，建立適應(yīng)市場(chǎng)的營(yíng)銷策略。尤其是已暴露財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，更應(yīng)該靈活組合營(yíng)銷策略，盡可能地實(shí)現(xiàn)資金的回籠，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略，進(jìn)一步拓展市場(chǎng)。

第四，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性分析和方法性研究，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全方位的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，有效地防范各種風(fēng)險(xiǎn)。

第五，加強(qiáng)項(xiàng)目可行性分析的管理。[12]由于房地產(chǎn)投資會(huì)受到諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，為了降低這些風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)應(yīng)事先對(duì)各種投資方案進(jìn)行可行性分析和綜合評(píng)價(jià)，選擇一個(gè)比較好的方案。通過(guò)科學(xué)有效的方法對(duì)房地產(chǎn)投資的各方面做細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確定其可行性，盡可能的減少開(kāi)發(fā)的盲目性。同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)展后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心。

第六，拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特性決定了其與金融緊密相連。而自有資金和銀行貸款始終是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要手段。然而，此種單一的籌資渠道會(huì)使企業(yè)在國(guó)家宏觀金融政策緊縮時(shí)倍感壓力，陷入極大的被動(dòng)之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第七，加強(qiáng)資金的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求量很大，如果資金沒(méi)有合理管理，就有可能產(chǎn)生兩種結(jié)果，要么資金不足，要么資金閑置。無(wú)論哪種結(jié)果對(duì)企業(yè)的發(fā)展都是不利的，因?yàn)橘Y金的閑置會(huì)導(dǎo)致資金利用率過(guò)低。因此，企業(yè)應(yīng)重視資金管理，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，如可以制定資金使用計(jì)劃，確保營(yíng)運(yùn)資金的日常需求;加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，加強(qiáng)資金活躍性。

第八，構(gòu)建防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，如：流動(dòng)比率、毛利率、速動(dòng)比率等。并利用其進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)，以達(dá)到防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果。

第九，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。若一個(gè)企業(yè)擁有完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，那它的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較一般的企業(yè)低。因此，完善企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一。此外，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力還受到防范意識(shí)的影響，特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，若其具有高度的防范意識(shí)，那么企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)有所下降。所以完善的企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范也起重要的作用的。

六、結(jié)論

本研究在了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究的基礎(chǔ)上，分析了標(biāo)桿企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并由此發(fā)現(xiàn)標(biāo)桿企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由此提出相應(yīng)的防范措施。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在。而風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，合理面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決風(fēng)險(xiǎn)，公司才能吸取經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險(xiǎn)，公司就很難長(zhǎng)期發(fā)展下去。而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究已成大勢(shì)所趨，非常具有研究的前景，因?yàn)槠髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)方面都離不開(kāi)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，如何有效地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理和控制，以最小的成本確保企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的可持續(xù)性、穩(wěn)定性和收益性，是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的宗旨及最終目標(biāo)。但是從目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的發(fā)展不可能在短期內(nèi)達(dá)到比較完美的效果，主要是企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重視力度不夠，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的機(jī)制還不夠完善，管理人員的素質(zhì)和管理水平與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還存在著一定的差距。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，將是我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的一個(gè)重點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周俊峰.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2008.

[2] 吳耿城.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].廣東工業(yè)大學(xué)，2010（3）：49.

[3] 林立偉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].廈門：廈門大學(xué)，2008.

[4] 朱麗霞.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式研究[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2009.

[5] 倪 慶.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其控制探析[J].企業(yè)成長(zhǎng)，2008（4）：22-26.

[6] 李榮錦，王 珍.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范研究[J].會(huì)計(jì)之友，2010（12）：96.

[7] 陳彤華.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析[J].財(cái)會(huì)，2010（12）：194.

[8] 吳耿城.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J].財(cái)經(jīng)論壇，2010（3）：49-50.

[9] 嚴(yán)海建.完善某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施[J].財(cái)會(huì)審計(jì)，2011（8）：285-286.

[10] James C Vam Horne，John M Wachowicz Jr.Fundamental of Financial Management[M].McGraw-Hill：Eugene，2001：88.

[11] 鄧克虎.解讀企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)[N].中國(guó)圖書(shū)商報(bào)，2008-07-29（7）.

[12] 李慧波.房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施[J].山西建筑，2009（12）：220-221.

[責(zé)任編輯：王 旸]