房地產代建工程的稅務與會計處理

羅林

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，住房制度的推進改革，房地產行業逐漸成為我國的支柱產業。同時，房地產行業的飛速發展也帶來一路高漲的房價。政府為了改善此現象，加大了對保障性住房的投資力度，委托房地產開發企業代建工程隨之出現。由于房地產代建工程的特殊性，其會計與稅務的處理上相對比較復雜。本文主要就房地產代建工程的稅務和會計相關方面的內容進行簡單的探討。

關鍵詞：房地產代建工程;稅務處理;會計處理

引言

隨著國內房地產行業的快速發展，人們的購房需求刺激房產價格飛速增長，政府為了合理控制房價，不斷出臺政策調控房價，其中政府委托房地產企業代建工程對抑制房價上漲產生了積極作用。根據國家稅務政策對代建工程的定性的差別，房地產代建工程的稅務處理和會計處理也有較大的區別，因此文章主要就房地產代建工程的具體含義以及稅務處理和會計處理中遇到的問題進行研究，并且對房地產代建工程的稅務處理和會計處理進行了深入分析。

一、代建工程主要含義

一般代建工程是指政府運用投標等辦法，選取一些專業化較高、工程管理能力較強的企業作為工程建設代理人，全權代表工程投資者和使用者在工程項目開展時的管理組織工作。在有關項目完工后，將其交付給使用者的工程項目，其主體包括政府、金融、施工、設計、使用等機構單位。房地產承接的代建工程通常都是由工程委托方進行項目立項并且投資的，實際使用權歸工程委托方，代建工程項目開始建設之前，工程委托方要與房地產企業簽署相關合同，在項目工程建設過程中，房地產企業應當將代建工程中的相關支出發票開具給工程委托方，同時房地產企業在工程建設中不會墊付資金，房地產企業根據工程建設合同要求以及委托方對工程投入的實際資金按照比例收取代建費用。

二、房地產代建工程的稅務與會計處理中遇到的問題

（一）房地產代建工程會計核算內容方面的問題

會計核算內容是指社會再生產的背景下一系列資金和資金運動的總稱。房地產代建工程資金及各參與主體的資金往往以資金占有和資金來源兩種方式滲透在房地產代建工程的始終。但是在實際的工程項目開展中，投資主體的多樣化、房地產代建工程的不同代建形式和會計核算主體的影響下，房地產代建工程的資金占有和資金來源有所不同。在現有的房地產代建工程會計核算的實際操作中，絕大多數會計人員并沒有把房地產企業承接的所有代建項目規劃到房地產企業的會計核算范圍內，使房地產代建企業在進行相關的會計核算時受到限制無從下手，最終導致企業的各項會計目標沒有辦法實現落實。

（二）房地產代建工程會計信息披露方面的問題

在現行的會計制度的影響下，房地產代建工程所接受的委托單位的房地產代建項目主要通過“開發產品”和“開發成本”這兩種科目進行有關會計核算的工作[1]。在房地產的代建工程資產負債表中直接反映出這兩個科目在房地產代建企業會計核算期間的完成額和發生額的相關數據。房地產代建企業收到房地產代建工程的預付款時，會計工作人員直接將原始憑證上記載的預付款金額全部納入企業的資產負債表中的預收款項目大綱里，但在實際的工作中并不可取。

在實際的房地產代建項目中，由于房地產代建工程往往施工周期長、開發時間久、設計環節復雜、沉淀的資金數額巨大等特點，在具體工程開展期間，可能出現手續移交或者項目工程隊結算不能及時完成等現象。如果房地產代建企業在這個過程中沒有做好相關的會計信息披露工作，造成企業的負債總額和資產在資產負債表上出現無故虛增的現象，企業的資產負債情況就不能如實反映，從而影響企業的會計核算工作。

（三）房地產代建工程稅務稅收處理方面的問題

從經濟學發展的角度出發，房地產代建工程屬于委托代理，房地產代建企業與委托單位之間就是代理方和委托方的關系，相關代理事項的完成全權由代理人負責，并且承擔其結果與責任[2]。所以，在房地產建筑工程開展期間，房地產代建企業必須按照合同條款代理行駛工程投資的主體職責。并且在所擁有的權限之內，依據房地產行業要求和相關的法律規定，再結合企業自身的管理機制和相關經驗認真嚴謹的完成工程管理工作。但是在實際工作上，受到代理權限、業主制約等限制，企業在開展資金運轉、工程決算等工作時很容易受到阻礙。比如說，房地產代建企業所收取的代建費用必須在工程的竣工決算后按照規定的比例上交一定數額的代建管理費用，這筆費用與其他建設資金是相互隔離的。但是企業的會計工作人員在實際的工作中把企業所收取的全部工程結算款項作為企業營業稅金的基礎資金，從而導致企業經濟收益下降。

三、房地產代建工程的稅務與會計處理簡析

（一）有效進行房地產代建工程成本核算

房地產代建企業在對相關代建工程的內容和主體具體分析時，必須有效結合所簽訂的代建合同條款。代建合同對房地產代建企業有一定的約束規范作用，也是房地產代建企業開展具體的代建工程項目的主要依據。在政府的代建工程項目上，代建合同能夠明確房地產代建企業和具體使用單位，使其作為會計核算的主體，按照有關規定，施工企業可以獨立完成財務的建設和核算工作。一些合同約定，房地產代建企業不作為工程核算的主體，企業只需對工程技術的管理和服務負責。一般房地產代建工程的成本核算包括土地征用與拆遷補償、開發間接費、前期的工程款、建筑安裝工程費和基礎設施費，企業在核算的過程中應該切合實際情況。房地產代建工程完工后，房地產代建企業應該將貸方的累計余額轉到借方，之后再將代建的工程項目移交給委托方。在辦理完工程價款結算有關手續后，把代建工程從“開發產品”轉到其他應收款的借方。

（二）關于運營成本和費用的核算

房地產代建工程依據法律定義及稅務規定，應該按照“現代服務業”開展會計和稅務處理[3]。房地產代建企業作為代理方，和工程有關的辦公及人工成本可以按照具體的項目名稱設立成本輔助核算賬。在代建項目工程中的項目管理人員，例如專業的設計師、現場工程師等辦公費用和人工費用需要按期歸集于直接成本;在代建項目工程中起到輔助管理的辦公費用和人工費用，例如采購部門、計劃部門等辦公費用和人工費用需要按照規定的比例在企業自建和代建工程項目之間合理分配，按期歸集于間接成本;房地產代建企業的管理部門，例如財務部門等辦公費用和人工費用需要歸集于企業日常管理費用。

房地產代建工程企業可以按照代建工程本月具體的投資額乘以規定的百分比或者代建工程完成比例乘以代建總費用，作為房地產代建企業本月代建工程的運營收入，按照工程輔助核算歸集到營業收入。房地產代建企業必須遵循成本與收入配比的原則和會計基本準則，代建的工程按照工程輔助核算計入間接成本、直接成本，在月末一次性歸集到代建項目營業成本。

（三）原票轉交代建方式的稅務處理

原票轉交的代建方式就是委托方與房地產代建企業間采取全額結算的方式，房地產代建企業只收取委托方一定數量的代建手續費，此種代建形式中，設計單位、施工單位和建立單位直接和委托方簽訂合同，并不與房地產代建企業簽訂有關合同。房地產代建企業只是代委托方收取規定數額的代理費，這種工程代建的成本核算相對比較簡單。通常是在具體的工程項目竣工后，房地產代建企業向委托方提供服務業營業稅發票，并遵循現行的服務業稅法上繳規定的所得稅、營業稅等稅款。如果在實際工程開展時發生了產權轉移的現象，則委托方就要繳納應繳的稅款并開具產權所有方的發票[4]。

（四）撥付結算代建方式的稅務處理

撥付結算代建方式即設計單位、施工單位、監理單位等不與委托方簽訂合同，而是與房地產代建企業簽訂合同，委托方直接將工程所需資金交給有關單位，同時向委托方收取規定數額的手續費。這種方式是當前采用最多的代建方式，這種方式中代建的開發成本是指房地產代建企業所承接的代理開發的除房屋等項目總費用支出，代建房屋、土地按開發成本設置。代建企業在工程開展過程中產生的所有間接費用和工程支出應歸集于“應付賬款”“代建工程開發成本”等其他科目中。此外，還要在成本項目分類的基礎上計入具體的成本明細。在房地產代建企業完成所有工程施工并驗收合格后，需要把該項目的實際開發成本轉到“開發產品”科目中，并把該工程按時移交到委托方手中，工程結算完成后把“代建工程開發成本”轉到“主營業務成本”科目中。

（五）收到政府財政性補貼款的稅務處理

房地產企業所承接的代建工程若是公租房、廉租房等項目，企業所處地區政府則會對房地產代建工程項目發放一筆數額較大的補助，根據政府發放補助的文件要求，財政性補貼款項的具體使用有明確規定，而財政性補貼款的使用用途的不同使得稅務處理有較大的差別，一般情況下財政性質的補助的實際用途可以具體分為兩種類型。第一，政府文件中對財政性補貼款的具體使用并無嚴格限制規定，資金如何使用政府不會干涉，房地產企業可將該筆補助金額列為賬外收入，同時并入當期應納稅所得額，按時繳納企業所得稅，但不需要交增值稅。第二，政府文件中明確規定了財政性補貼資金的使用方向，指明了資金應當投入的項目，這類補助則不需要繳納企業所得稅以及增值稅。

結語

隨著現代房地產建筑行業的進步，房地產代建工程迅速成長。但由于代建工程在我國出現時間較短，暫處于摸索階段，發展并不成熟，在稅務和會計的處理上還存在一些問題。要求房地產代建企業充分了解稅務與會計處理中面臨的問題，并嚴格遵循現行法律法規，同時有效結合實際情況將房地產代建工程的稅務和會計有關工作進行高效處理，從而促進房地產代建行業的發展。

參考文獻

[1]第海龍.淺析房地產代建工程的稅務與會計處理[J].納稅，2018（7）：94–94.

[2]鄭潔.探析代建工程的稅務處理與應用[J].中國經貿，2015（20）：211–212.

[3]饒小芳.代建工程會計核算若干問題的分析[J].現代經濟信息，2018（07）：256–257.

[4]楊華平.淺析代建項目的會計核算及稅務處理問題[J].中國市場，2019（33）：142–143.