完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的法律思考研究

焦春輝

摘? 要：對(duì)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度而言，主要是在司法體制的規(guī)范下進(jìn)行的制度建設(shè)，但是在相關(guān)法律存在一些漏洞和缺陷的同時(shí)，在制度建設(shè)中還存在一定的弊端。因此需要相關(guān)的機(jī)關(guān)部門結(jié)合目前我國(guó)的制度現(xiàn)狀，分析在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在的問題，以此來提出有效的法律建設(shè)措施，完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度;法律思考;完善措施

前? 言：

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建設(shè)不僅是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，也是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)交易順利實(shí)施的重要基礎(chǔ)。并且不動(dòng)產(chǎn)制度的完善水平也同樣代表著整個(gè)國(guó)家的管理水平和效率，以此來保障我國(guó)廣大不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利害關(guān)系的合法權(quán)益以。目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅是物權(quán)法合理保障的重要制度，也是將一些物品的所屬權(quán)明確的重要表現(xiàn)形式。但是在我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)制度的建設(shè)與發(fā)展時(shí)期起步較晚，并且發(fā)展時(shí)間較短，因此在某些法律建設(shè)中還存在一定的漏洞，因此需要有關(guān)機(jī)關(guān)和部門加快相應(yīng)政策的出臺(tái)速度，以此來保證我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)制度的全面落實(shí)和實(shí)施。

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)存在的問題分析

目前由于我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面起步較晚，因此在實(shí)際建設(shè)中還存在一些相關(guān)的問題需要解決，具體可以分為以下四點(diǎn)。

第一，登記機(jī)關(guān)存在不統(tǒng)一的情況。目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的相關(guān)條例并沒有全面實(shí)施到每一個(gè)市級(jí)和省級(jí)中，各個(gè)區(qū)域的登記執(zhí)行情況也會(huì)存在一些較大的差異性。所以并沒有有關(guān)部門來對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一管理和登記，導(dǎo)致目前在不動(dòng)產(chǎn)登記中難以做到登記機(jī)關(guān)的真正統(tǒng)一[1]。

第二，登記范圍不夠明確。目前很多關(guān)于物品權(quán)利的歸屬方面都沒有在法律條例中說明其具體的性質(zhì)和應(yīng)用效益，如土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)或者采礦權(quán)和抵押權(quán)等，這些權(quán)利的歸屬?zèng)]有明確規(guī)定具體的性質(zhì)，導(dǎo)致整個(gè)等級(jí)制度的缺少完善的解釋和制定，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

第三，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到統(tǒng)一目的。我國(guó)在2014年底發(fā)布了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)條例，并且對(duì)于登記機(jī)構(gòu)、信息平臺(tái)和登記簿冊(cè)也都做出了有效的統(tǒng)一規(guī)定，同時(shí)大部分區(qū)域都執(zhí)行較為良好。但是還是存在部分地區(qū)沒有結(jié)合有效的登記政策來實(shí)施有效登記，在登記信息和相關(guān)數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上導(dǎo)致最終結(jié)果的錯(cuò)誤或者出現(xiàn)偏差，這樣這些所制定的相關(guān)政策難以得到真正的落實(shí)，不僅侵害到登記制度的合理性發(fā)揮，并且嚴(yán)重阻礙了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展與實(shí)施。

第四，缺少清晰的登記薄體系。在我國(guó)新《物權(quán)法》中明確指出，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記中的證書所記載的信息一定要與不動(dòng)產(chǎn)登記薄相同，如果發(fā)現(xiàn)不一致的情況，需要證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄中有著明顯錯(cuò)誤之外，都必須要與登記薄為準(zhǔn)，以此來將其重要性全面發(fā)揮[2]。但是從目前我國(guó)的登記薄體系建立來看，仍舊缺少完善的體系建立程序，這樣不僅會(huì)造成體系的缺失、內(nèi)容的不明確，并且會(huì)導(dǎo)致整個(gè)登記體系的混亂，因此相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門應(yīng)當(dāng)對(duì)此種情況加以整治和處理。

二、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)的法律建設(shè)措施

結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)存在的問題，本文提出以下三點(diǎn)法律措施，具體如下。

第一，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是保證不動(dòng)產(chǎn)制度建設(shè)和落實(shí)的重要基礎(chǔ)。而對(duì)于目前我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)了“多頭”登記的狀況而言，其中包含國(guó)土管理、房產(chǎn)管理、水行行政和林業(yè)管理機(jī)關(guān)等部門都有著不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)限。因此在此背景下，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各個(gè)機(jī)關(guān)的特點(diǎn)，以行政機(jī)關(guān)為主，保證行政機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的法律效益是最佳的選擇。在具體的實(shí)施中可以在各個(gè)區(qū)域建立不動(dòng)產(chǎn)土地登記局，以此來負(fù)責(zé)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記任務(wù)。但是在有些學(xué)者中認(rèn)為可以將人民法院作為主要的登記機(jī)關(guān)，由于其具有一定的弊端，因此在進(jìn)行建設(shè)時(shí)可能會(huì)影響人民法院的司法權(quán)威性。其主要的弊端在于隨著我國(guó)的司法建設(shè)不斷改革和發(fā)展，如果將人民法院作為主要的登記機(jī)關(guān)，其必須要投入大量的人力、物力和財(cái)力，并且結(jié)合目前的情況顯然不可行。另外如果當(dāng)事人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記方面出現(xiàn)一些分歧和意見，人民法院必定要對(duì)其登記的真實(shí)性做出有效的審查，這樣將很難保證其在審查期間不犯下政治性錯(cuò)誤。因此將土地登記局作為主要的登記機(jī)關(guān)比較合適。結(jié)合我國(guó)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》來進(jìn)行約束和管理，以此來達(dá)到統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的目的和意義。

第二，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)和權(quán)屬文書建設(shè)。目前我國(guó)在各個(gè)產(chǎn)業(yè)中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記都有著不同的規(guī)劃，這也是導(dǎo)致機(jī)關(guān)不夠統(tǒng)一的主要原因。而要想實(shí)施有效的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其關(guān)鍵在于關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律文書是否統(tǒng)一，這樣才能夠在根本上保證不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一性。因此可以結(jié)合我國(guó)的相關(guān)法律來進(jìn)行統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)有效的制度建設(shè)[3]。需要明確的是，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)的登記法律效益是相比于目前不統(tǒng)一的狀況而言的，其主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面在不同的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象中，有些適合的理論、有些適合的對(duì)抗注意之間產(chǎn)生分歧，這樣必然會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記的效益難以體現(xiàn)。另一方面同一個(gè)類型的不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)志物也有著效力不同的情況，例如房地產(chǎn)等，因此只有建立統(tǒng)一的法律建設(shè)才能夠在根本上保證制度的統(tǒng)一。

第三，擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記的有效范圍。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和各種新型物權(quán)類型的出現(xiàn)，目前的司法體制下的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)難以滿足我國(guó)的形勢(shì)發(fā)展需求，因此只有逐漸的擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍才能夠保證制度建設(shè)的有效性。具體可以以以下兩個(gè)方面進(jìn)行分析。

（1）我國(guó)傳統(tǒng)的物權(quán)種類方面。由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)多種物權(quán)種類的出現(xiàn)，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下需要將一些新型的物權(quán)在目前的經(jīng)濟(jì)體制下重新起到有效作用，例如地上權(quán)和典權(quán)等。

（2）在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的支持下，促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的變化，因此導(dǎo)致各種新型物權(quán)的出現(xiàn)，而這些新型物權(quán)想要具有法律效益，則必須要將其區(qū)分于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)形式，然后對(duì)其加以詳細(xì)登記，以此來強(qiáng)化其有效的使用效益，例如目前的空間利用權(quán)和獨(dú)立空間權(quán)等。因此在擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)范圍的基礎(chǔ)上，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利進(jìn)行登記的一種有效延伸和擴(kuò)展。并且需要以土地權(quán)利為主要核心的一系列不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)加以確認(rèn)，并且做好公示來保證其具有有效的法律效益和公示力度。

結(jié)? 語：

綜上所述，對(duì)于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度建設(shè)中的法律效益而言，需要在統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、法律條例和相關(guān)文書、擴(kuò)大登記范圍等措施中增強(qiáng)其有效的法律效益，以此來全面保證我國(guó)居民的物權(quán)合法權(quán)益，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]潘英武.關(guān)于加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作的探討[J].中國(guó)高新區(qū)，2018（14）：241.