居住權制度的作用及缺陷

陸文彬

摘 要：《民法典》設置居住權制度的目的是達到房屋的“物盡其用”，讓房屋最大的發揮居住功能和財產功能，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的政策相符，明確居住權無償設立。居住權制度的確立可以解決多方面的居住權益問題，同時作為新增的制度也存在諸多缺陷值得立法者的關注及完善。

關鍵詞：居住權;作用;缺陷

2021年1月1日起正式實施的《民法典》中增加居住權制度。本文將就居住權制度的作用及其缺陷進行剖析，以饗讀者。

一、居住權制度的作用

（一）彌補現有制度缺陷

通過諸如訂立遺囑、遺贈或者贈與的方式來實現的居住權益只對權利相對人具有效，而無對抗效力。并且由于公正遺囑不再具有最優效力，這也導致今后因為遺囑效力而引發的糾紛增加。而居住權是登記設立的，就具有對抗效力，就完美的解決了遺囑效力及糾紛問題。

《婚姻法》規定家庭成員之間的撫養、贍養、扶助義務。義務人不履行相對應的義務，對其所能附加的只有支付相關費用的經濟限制。如果義務人作為產權人將房屋出售，居住在該房屋的家庭成員居住權益就難以保障。居住權制度的確立，有助于此類居住權益的真正落實。

居住權制度確立之前，往往只能通過租賃或取得建筑物區分所有權的方式來實現居住權益。承租權屬于債權，對第三人不具有排他性，租期受到法律限制。而居住權的期限自由，可以無償設立，并且具有公示對抗效力。而建筑物區分所有權的前提是取得所有權，但是現實中需要居住權的大都是“無房族”，這時居住權就顯得更方便。

（二）解決多種居住權益難題

1、買房、租房問題。房價瘋漲，導致許多中低收入的人群買不起房。間接導致租房的經濟壓力也變大。在這種大環境下，居住權制度閃亮登場，極有利于為上述人群解決住房困境。居住權制度，首要作用就是通過設置居住權來保障弱勢群體基本居住權益，對于養老育幼能發揮重大促進作用。但是它的作用不僅僅是“解決養老、離婚之后以及雇傭保姆的居住問題”，其范疇更加寬泛，涉及的人群更加廣泛。居住權屬于用益物權，權利人可以直接支配房屋，還可以使物權請求權。居住權的設立在某種程度上就可以通過分離房屋財產價值與居住作用方式解決上述人群買房、租房的困境，使得房屋的使用得以良性循環。

2、養老問題。現實中老年人的居住權往往容易受到侵犯：老人通過過戶房屋來換取子女贍養，但是子女得到房屋產權之后出現遺棄、虐待老人的情況。這類問題是缺乏相關法律規范所致?，F實生活中一旦發生了侵犯老人居住權益事情之后，往往只能通過道德和社會輿論來解決，效果很差。建立居住權制度，給老人在子女房屋內居住提供最直接的法律依據，為求老有所養，老人可以選擇把房屋過戶給子女或者出售，同時在房屋上給自己設立居住權。這樣在得到子女照顧的情況下有保障了自己的居住權益。居住權制度的設置在日后的實際生活中可以起到更多的保護老年人住房權利的作用，間接的減輕人口老齡化帶來的相應負擔。

3、離婚分割房產問題。不管是協議離婚還是訴訟離婚，原本作為共同財產的房屋肯定是要進行分割的：房屋歸一方所有，另一方得到經濟補償，但是之后無房一方由于各種原因通常難以在較短的時間內尋找到自己合適的住所?！痘橐龇ā芬幎ǎ骸半x婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。”該條設置的目的是為了保護離婚之后經濟困難一方的基本生活權益，但是該通過什么樣的方式來實現上述規定，卻沒有做具體解釋，可以說實際操作性幾乎為零。居住權制度確立之前，司法實踐中已經有許多法官基于民法的基本原則在裁判文書中用到了“居住權”這一概念。但這樣的“裁定居住權”因為沒有對抗效力很容易被產權方通過轉移產權的方式所剝奪。因此，設置居住權制度，給離婚后沒有產權一方一個可靠的過渡方案，也可以給法官在裁判離婚案件中有法可依，進一步保護婚后無房一方的居住利益。

4、同居問題。目前喪偶老年人同居但不領證結婚的現象也越來越多。在沒有辦理結婚登記的情況下，一旦有房一方去世，在世一方就很可能失去了同住房屋的居住權利。但是居住權制度出臺后，有產權一方在世時為另一方設置居住權，就可解決另一方的居住問題。既能保障老人子女對于其房產的繼承權，又能保障同居另一方的居住權益。

二、目前居住權制度的缺陷

（一）居住權登記設立的弊端

《民法典》尚未規范到某些特殊情況下的居住問題。居住權需要登記設立，那么如果沒有辦理登記，有些現實中已經取得的居住權該如何處理：居住人已經在他人房屋內居住多年，并且已經形成了居住事實，但一直未能登記;居住人通過法院的裁判文書取得了居住權利，但是沒有辦理登記。諸如上述情況，所產生的居住權就難以得到《民法典》的保護。并且如果就這些情況再往下延伸考慮就會存在更多的問題，比如離婚后房屋所有人由于債務原因，房屋被法院強制執行，那么離婚后依據判決書取得的居住權能否對抗強制執行呢？對于這些問題需要法規進一步進行規范。

其次，居住權主要用于化解特定群體的居住困境，例如，老人已經在子女房屋內或者是單位分配的房屋內居住多年，沒有辦理居住權登記，現在根據《民法典》的要求登記后才能成立居住權，但是老年人行動不便，接受到新規定新信息的渠道少，這就給老年人辦理居住權登記制造了行動上的困難。并且登記勢必需要產生相關費用，這也給老年人辦理居住權登記制造了經濟上的困難。

（二）對于房屋處置的影響

居住權雖說屬于用益物權，但是設立了居住權的房屋的所有權就受到了限制，在房屋進行買賣的時候，居住權就成為了房屋交易的劣勢所在。房屋所有權存在權利瑕疵，并且無論所有權怎么易手，所有權人都需要先保障居住權人的利益，必然會對買受人產生不利的影響。由此居住權就可能成為某些老賴惡意逃避債務，阻撓執行的手段，被執行人可能事先在房屋上設立居住權，由于居住權的無償性往往對于被執行人來說就不需要任何成本，強制執行時，法院需要備注房屋是否存在權利瑕疵，存在權利瑕疵的房屋自然就難拍賣，甚至導致流拍。目前就存在債務人長期租賃房屋給親友的方式來惡意妨礙司法執行，“買賣不破租賃”的原則致使有意向的買受人也只能望而卻步，但是《合同法》規定租賃合同中租賃期限最長只能為20年，所以這種妨礙執行的方式至少也是受到相應時間的限制的?？墒蔷幼嗟钠谙蘅梢允菬o限期的，如果實踐中債務人通過這種方式來妨礙執行的話那么債權人將一無所獲，同時，也會對法院的強制執行造成巨大困擾。

其次，抵押登記與居住權登記的順位問題，《民法典》并未明確對于已經設立了抵押權的房屋能否設立居住權及已經設立了居住權的房租如何抵押的問題。這在實務操作中往往對于居住人以及房屋抵押權人都有極大的影響。如果相關法律法規不對抵押權居住權并存的情況加以完善的話，不僅銀行的房貸業務也將因為居住權的設立而受到極大的沖擊，而且例如前文所提及的“以房養老”的方式將毫無意義，那么居住權所體現的保障老年人居住利益的優勢也將不復存在。

（三）居住人能否享受房屋所產生的間接利益

居住權是權利人對于他人住宅占有、使用的一項用益物權，隨著社會發展，現在城市房屋的作用已經不再是簡單的居住了，一座房屋所帶來的間接利益、社會資源有的甚至比房屋本身的價值還要高。設立居住權實際上就是將房屋的居住屬性從房屋上剝離出來，但是也帶來了一些了引申的問題，房屋現在所產生的第一間接利益就是學區，設立了居住權的房屋所對應的學區入學名額如何分配？居住權不同于承租權的臨時性、短期性，居住權人很有可能就是在該房屋所在城市定居了，那么長期定居的居住權人能否依據居住權在該城市辦理入戶？設立期限較長的居住權在過了房屋產權的年限之后如何處理？如果以后出現了房產稅，居住權人是否應當承擔相應的稅款？等等……這些問題都是有待今后的立法、司法解釋以及實踐中需要面對以及完善的問題。

三、結束語

居住權是公民基本人權的一項內容，保護居住權就是保障人的生存權利，是解決特殊弱勢群體有關居住權益的途徑之一，對促進家庭合睦、社會和諧具有重要意義?！睹穹ǖ洹沸略鼍幼嘀贫然貞擞伞熬诱哂衅湮荨钡健白∮兴印钡臅r代需求，我們期待在今后的實務中發揮其應有的功能，并得到不斷的完善。

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