居住權(quán)制度的作用及缺陷

陸文彬

摘 要：《民法典》設(shè)置居住權(quán)制度的目的是達到房屋的“物盡其用”，讓房屋最大的發(fā)揮居住功能和財產(chǎn)功能，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的政策相符，明確居住權(quán)無償設(shè)立。居住權(quán)制度的確立可以解決多方面的居住權(quán)益問題，同時作為新增的制度也存在諸多缺陷值得立法者的關(guān)注及完善。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);作用;缺陷

2021年1月1日起正式實施的《民法典》中增加居住權(quán)制度。本文將就居住權(quán)制度的作用及其缺陷進行剖析，以饗讀者。

一、居住權(quán)制度的作用

（一）彌補現(xiàn)有制度缺陷

通過諸如訂立遺囑、遺贈或者贈與的方式來實現(xiàn)的居住權(quán)益只對權(quán)利相對人具有效，而無對抗效力。并且由于公正遺囑不再具有最優(yōu)效力，這也導(dǎo)致今后因為遺囑效力而引發(fā)的糾紛增加。而居住權(quán)是登記設(shè)立的，就具有對抗效力，就完美的解決了遺囑效力及糾紛問題。

《婚姻法》規(guī)定家庭成員之間的撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、扶助義務(wù)。義務(wù)人不履行相對應(yīng)的義務(wù)，對其所能附加的只有支付相關(guān)費用的經(jīng)濟限制。如果義務(wù)人作為產(chǎn)權(quán)人將房屋出售，居住在該房屋的家庭成員居住權(quán)益就難以保障。居住權(quán)制度的確立，有助于此類居住權(quán)益的真正落實。

居住權(quán)制度確立之前，往往只能通過租賃或取得建筑物區(qū)分所有權(quán)的方式來實現(xiàn)居住權(quán)益。承租權(quán)屬于債權(quán)，對第三人不具有排他性，租期受到法律限制。而居住權(quán)的期限自由，可以無償設(shè)立，并且具有公示對抗效力。而建筑物區(qū)分所有權(quán)的前提是取得所有權(quán)，但是現(xiàn)實中需要居住權(quán)的大都是“無房族”，這時居住權(quán)就顯得更方便。

（二）解決多種居住權(quán)益難題

1、買房、租房問題。房價瘋漲，導(dǎo)致許多中低收入的人群買不起房。間接導(dǎo)致租房的經(jīng)濟壓力也變大。在這種大環(huán)境下，居住權(quán)制度閃亮登場，極有利于為上述人群解決住房困境。居住權(quán)制度，首要作用就是通過設(shè)置居住權(quán)來保障弱勢群體基本居住權(quán)益，對于養(yǎng)老育幼能發(fā)揮重大促進作用。但是它的作用不僅僅是“解決養(yǎng)老、離婚之后以及雇傭保姆的居住問題”，其范疇更加寬泛，涉及的人群更加廣泛。居住權(quán)屬于用益物權(quán)，權(quán)利人可以直接支配房屋，還可以使物權(quán)請求權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立在某種程度上就可以通過分離房屋財產(chǎn)價值與居住作用方式解決上述人群買房、租房的困境，使得房屋的使用得以良性循環(huán)。

2、養(yǎng)老問題。現(xiàn)實中老年人的居住權(quán)往往容易受到侵犯：老人通過過戶房屋來換取子女贍養(yǎng)，但是子女得到房屋產(chǎn)權(quán)之后出現(xiàn)遺棄、虐待老人的情況。這類問題是缺乏相關(guān)法律規(guī)范所致。現(xiàn)實生活中一旦發(fā)生了侵犯老人居住權(quán)益事情之后，往往只能通過道德和社會輿論來解決，效果很差。建立居住權(quán)制度，給老人在子女房屋內(nèi)居住提供最直接的法律依據(jù)，為求老有所養(yǎng)，老人可以選擇把房屋過戶給子女或者出售，同時在房屋上給自己設(shè)立居住權(quán)。這樣在得到子女照顧的情況下有保障了自己的居住權(quán)益。居住權(quán)制度的設(shè)置在日后的實際生活中可以起到更多的保護老年人住房權(quán)利的作用，間接的減輕人口老齡化帶來的相應(yīng)負擔(dān)。

3、離婚分割房產(chǎn)問題。不管是協(xié)議離婚還是訴訟離婚，原本作為共同財產(chǎn)的房屋肯定是要進行分割的：房屋歸一方所有，另一方得到經(jīng)濟補償，但是之后無房一方由于各種原因通常難以在較短的時間內(nèi)尋找到自己合適的住所。《婚姻法》規(guī)定：“離婚時，如一方生活困難，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。”該條設(shè)置的目的是為了保護離婚之后經(jīng)濟困難一方的基本生活權(quán)益，但是該通過什么樣的方式來實現(xiàn)上述規(guī)定，卻沒有做具體解釋，可以說實際操作性幾乎為零。居住權(quán)制度確立之前，司法實踐中已經(jīng)有許多法官基于民法的基本原則在裁判文書中用到了“居住權(quán)”這一概念。但這樣的“裁定居住權(quán)”因為沒有對抗效力很容易被產(chǎn)權(quán)方通過轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的方式所剝奪。因此，設(shè)置居住權(quán)制度，給離婚后沒有產(chǎn)權(quán)一方一個可靠的過渡方案，也可以給法官在裁判離婚案件中有法可依，進一步保護婚后無房一方的居住利益。

4、同居問題。目前喪偶老年人同居但不領(lǐng)證結(jié)婚的現(xiàn)象也越來越多。在沒有辦理結(jié)婚登記的情況下，一旦有房一方去世，在世一方就很可能失去了同住房屋的居住權(quán)利。但是居住權(quán)制度出臺后，有產(chǎn)權(quán)一方在世時為另一方設(shè)置居住權(quán)，就可解決另一方的居住問題。既能保障老人子女對于其房產(chǎn)的繼承權(quán)，又能保障同居另一方的居住權(quán)益。

二、目前居住權(quán)制度的缺陷

（一）居住權(quán)登記設(shè)立的弊端

《民法典》尚未規(guī)范到某些特殊情況下的居住問題。居住權(quán)需要登記設(shè)立，那么如果沒有辦理登記，有些現(xiàn)實中已經(jīng)取得的居住權(quán)該如何處理：居住人已經(jīng)在他人房屋內(nèi)居住多年，并且已經(jīng)形成了居住事實，但一直未能登記;居住人通過法院的裁判文書取得了居住權(quán)利，但是沒有辦理登記。諸如上述情況，所產(chǎn)生的居住權(quán)就難以得到《民法典》的保護。并且如果就這些情況再往下延伸考慮就會存在更多的問題，比如離婚后房屋所有人由于債務(wù)原因，房屋被法院強制執(zhí)行，那么離婚后依據(jù)判決書取得的居住權(quán)能否對抗強制執(zhí)行呢？對于這些問題需要法規(guī)進一步進行規(guī)范。

其次，居住權(quán)主要用于化解特定群體的居住困境，例如，老人已經(jīng)在子女房屋內(nèi)或者是單位分配的房屋內(nèi)居住多年，沒有辦理居住權(quán)登記，現(xiàn)在根據(jù)《民法典》的要求登記后才能成立居住權(quán)，但是老年人行動不便，接受到新規(guī)定新信息的渠道少，這就給老年人辦理居住權(quán)登記制造了行動上的困難。并且登記勢必需要產(chǎn)生相關(guān)費用，這也給老年人辦理居住權(quán)登記制造了經(jīng)濟上的困難。

（二）對于房屋處置的影響

居住權(quán)雖說屬于用益物權(quán)，但是設(shè)立了居住權(quán)的房屋的所有權(quán)就受到了限制，在房屋進行買賣的時候，居住權(quán)就成為了房屋交易的劣勢所在。房屋所有權(quán)存在權(quán)利瑕疵，并且無論所有權(quán)怎么易手，所有權(quán)人都需要先保障居住權(quán)人的利益，必然會對買受人產(chǎn)生不利的影響。由此居住權(quán)就可能成為某些老賴惡意逃避債務(wù)，阻撓執(zhí)行的手段，被執(zhí)行人可能事先在房屋上設(shè)立居住權(quán)，由于居住權(quán)的無償性往往對于被執(zhí)行人來說就不需要任何成本，強制執(zhí)行時，法院需要備注房屋是否存在權(quán)利瑕疵，存在權(quán)利瑕疵的房屋自然就難拍賣，甚至導(dǎo)致流拍。目前就存在債務(wù)人長期租賃房屋給親友的方式來惡意妨礙司法執(zhí)行，“買賣不破租賃”的原則致使有意向的買受人也只能望而卻步，但是《合同法》規(guī)定租賃合同中租賃期限最長只能為20年，所以這種妨礙執(zhí)行的方式至少也是受到相應(yīng)時間的限制的。可是居住權(quán)的期限可以是無限期的，如果實踐中債務(wù)人通過這種方式來妨礙執(zhí)行的話那么債權(quán)人將一無所獲，同時，也會對法院的強制執(zhí)行造成巨大困擾。

其次，抵押登記與居住權(quán)登記的順位問題，《民法典》并未明確對于已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)的房屋能否設(shè)立居住權(quán)及已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)的房租如何抵押的問題。這在實務(wù)操作中往往對于居住人以及房屋抵押權(quán)人都有極大的影響。如果相關(guān)法律法規(guī)不對抵押權(quán)居住權(quán)并存的情況加以完善的話，不僅銀行的房貸業(yè)務(wù)也將因為居住權(quán)的設(shè)立而受到極大的沖擊，而且例如前文所提及的“以房養(yǎng)老”的方式將毫無意義，那么居住權(quán)所體現(xiàn)的保障老年人居住利益的優(yōu)勢也將不復(fù)存在。

（三）居住人能否享受房屋所產(chǎn)生的間接利益

居住權(quán)是權(quán)利人對于他人住宅占有、使用的一項用益物權(quán)，隨著社會發(fā)展，現(xiàn)在城市房屋的作用已經(jīng)不再是簡單的居住了，一座房屋所帶來的間接利益、社會資源有的甚至比房屋本身的價值還要高。設(shè)立居住權(quán)實際上就是將房屋的居住屬性從房屋上剝離出來，但是也帶來了一些了引申的問題，房屋現(xiàn)在所產(chǎn)生的第一間接利益就是學(xué)區(qū)，設(shè)立了居住權(quán)的房屋所對應(yīng)的學(xué)區(qū)入學(xué)名額如何分配？居住權(quán)不同于承租權(quán)的臨時性、短期性，居住權(quán)人很有可能就是在該房屋所在城市定居了，那么長期定居的居住權(quán)人能否依據(jù)居住權(quán)在該城市辦理入戶？設(shè)立期限較長的居住權(quán)在過了房屋產(chǎn)權(quán)的年限之后如何處理？如果以后出現(xiàn)了房產(chǎn)稅，居住權(quán)人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的稅款？等等……這些問題都是有待今后的立法、司法解釋以及實踐中需要面對以及完善的問題。

三、結(jié)束語

居住權(quán)是公民基本人權(quán)的一項內(nèi)容，保護居住權(quán)就是保障人的生存權(quán)利，是解決特殊弱勢群體有關(guān)居住權(quán)益的途徑之一，對促進家庭合睦、社會和諧具有重要意義。《民法典》新增居住權(quán)制度回應(yīng)了由“居者有其屋”到“住有所居”的時代需求，我們期待在今后的實務(wù)中發(fā)揮其應(yīng)有的功能，并得到不斷的完善。

[參考文獻]

[1]陳華彬.人役權(quán)制度的構(gòu)建——兼議我國《民法典物權(quán)編（草案）》的居住權(quán)規(guī)定.比較法研究.2019（02）.

[2]王利明.物權(quán)法論.2003.

[3]管欣.淺析我國構(gòu)建居住權(quán)制度之必要.法制與社會.2010（34）.

[4]陳永單.民事執(zhí)行中居住權(quán)與債權(quán)的沖突及對策.2010.

[5]程昕 單博.淺析民法典物權(quán)編之居住權(quán)的完善.理論與創(chuàng)新.2019（06）.