疫情下，地產巨頭們的“金九銀十”

孫庭陽

房地產銷售講究“金九銀十”，但今年受疫情影響，9月和10月的銷售情況是怎樣的呢？

答案是，5家房地產龍頭公司的銷售額全部創了新紀錄！

10月份剛結束，碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）、萬科（000002.SZ）、保利地產（600048.SH） 和融創中國（1918.HK），這5家公司相繼公布了9月和10月的銷售數據。他們在這兩個月合計的銷售額，都超過前兩年同期數據，創近3年新高。

據克而瑞統計數據，上述5家公司在國內房地產公司全口徑銷售金額排行榜中排在前五位。

中國恒大促銷動靜最大。公司董事會主席許家印在9月初就召開了營銷大會，從9月3日起推出全國樓盤大優惠。“十一”長假期間，中國恒大在銷售方面更是緊鑼密鼓。10月8日，在佛山、珠海、重慶、哈爾濱和青島等城市同時推出了9個新項目，半天銷售額就達到了80億元。

中國恒大這兩個月銷售了1820億元，月均銷售額是7月和8月的1.7倍左右。

保利地產和萬科促銷動靜并不大，銷售額增長率卻領先。保利地產銷售額相比去年同期增長了近37%，萬科增長15.36%。與碧桂園和融創中國9.4%的增長率相比，前兩家公司明顯領先。

部分公司銷售額增長源于降價。保利地產降價最明顯，融創中國的均價首次跌至14000元/平方米以下。另外萬科也在下降通道中，雖然從8月份開始，其價格逐步上漲，但這幾個月的價位相比年初（2月份均價達到16184元/平方米），依然處于低位。

先分析保利地產，其銷售額增長率最大，降價幅度也最高。10月份，保利地產銷售均價是13429元/平方米，比9月份降了1055元，比8月份降了2132元。

假如一套新房面積按照100平方米計算，購房者10月從保利地產購買一套新房，將比8月少花21萬元以上。兩個月的時間，能省出一輛新汽車的錢。

再看融創中國，其10月份銷售均價首次降到14000元/平方米以下。在2019年同期，其銷售均價是上漲的。

萬科10月份的銷售均價走出了觸底反彈的態勢，但也在下降通道中。今年前兩個月，萬科的均價一直在16000元/平方米以上，3月份受疫情影響有所下降，均價降至14531元/平方米，但4月和5月回升至15783元/平方米和15843元/平方米，之后6月份再次下降，8月甚至降到14000元/平方米以下，迄今為止全年最低。9月和10月一直維持在14000元/平方米的價位。與年初相比，萬科在10月份的降價幅度接近保利地產。

保利、融創中國和萬科的降價行為，與市場定位有關，他們主攻方向為一二線城市。

中國房地產大數據信息平臺采集的全國100個城市新建住宅的價格，數據顯示，一線城市北上廣深今年10月份房價增幅最小，而三線城市如佛山、徐州、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州等這樣的城市，增幅卻最大。

而扎根于三四線城市的碧桂園，是銷售均價最穩定的地產大公司，10月份的銷售均價仍在今年平均線之上。

中國恒大沒有公布銷售面積，無法對比銷售均價。不過9月和10月，中國恒大銷售回款同比增長25%，今年前10個月銷售回款額比去年全年高了13%。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第21期）