房地產企業成本管理存在的 問題及對策探析

王梅

摘要：房地產業是我國國民經濟的重要組成部分，也是拉動國民經濟增長的重要因素。隨著國家宏觀經濟政策的不斷調整，房地產業愈來愈趨向于理性化與規范化，同時市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產企業的成本，提高企業的經濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產企業管理中需要重點關注的問題。在當前房地產業競爭日益激烈的大形勢下，企業必須在管理制度和流程方面進行優化和改進，從而提高企業運行效率，降低企業成本，提高企業效益。文章從房地產企業成本管理的重要性出發，對當前房地產企業成本管理中存在的問題進行了分析，并提出解決問題的相關對策，以期為房地產企業成本核算與控制提供有效的方法與參考。

關鍵詞：房地產企業;成本管理

一、房地產企業成本管理的重要性

房地產業是我國國民經濟的重要支柱之一，也是我國國民經濟發展的基本保證。人口素質的提高、社會全面的進步、城市經濟和城市的現代化，都是以房地產企業為基礎的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產業飛速發展，但隨著國家相繼出臺對房地產業的調控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產企業的利潤受到了很大的影響。房地產企業要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進行市場的開拓和推廣，更要“節流”，也就是要降低企業成本。如何降低企業成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業責任成本體系和成本考核體系著重入手;進而加強企業成本管理，最終使企業的內部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善;加強企業成本管理，有利于建立健全企業的責任獎懲制度，以鼓勵先進、督促落后，調動各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業競爭力不斷增強;加強企業成本管理，有利于提高房地產企業的經濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產企業的經濟效益和市場競爭力，也關系到企業的生存與發展。要把房地產企業的成本管理放在一個戰略核心的位置上。房地產企業開發周期長，開發成本也比較高，投入的資金量也大，這使得房地產企業尤其要重視成本的管理與控制工作。

二、房地產企業成本管理存在的問題

（一）成本管理意識淡薄，重視程度不足

成本管理，是指企業在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產企業成本管理更是貫穿于企業的各個階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進行。但某些房地產企業在成本核算中，往往只重視對項目成本進行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺乏全員參與，導致在某些環節出現了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業的經濟效益產生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉變為重事前和事中的分析與管理，從而使企業由成本的經驗性控制向成本的規劃性控制轉變，以提高企業競爭優勢。

（二）缺乏先進的成本管理方法

在企業的發展過程中，出現了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動成本法、作業成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業并不能結合自身的特點和實際運營情況，更好的完成企業的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業自身需要達到的目標。

而一些房地產企業還采用傳統的成本控制方法，主要根據財務部門的決算報告來制定成本。而由于財務人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發揮成本控制的作用，與房地產企業成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發揮事前控制和事中控制在整個成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時被發現并提出解決的方案。

（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統性

房地產企業的成本控制是指在項目開發過程中，根據成本計劃具體制定材料購買、施工時間等，對實際發生的各項成本費用進行審核、控制，并及時反饋，進而采取措施，保證成本計劃的順利執行。

很多房地產企業在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態，這也給企業的成本管理工作帶來不小的障礙。或者有些房地產企業雖然建立了全面的成本管理制度，但在實際執行中卻形同虛設，并沒有充分發揮其應有的作用，使得房地產企業的成本管理工作不能真正落到實處，對房地產企業的長期發展產生不利的影響。

（四）財務管理體系不健全

企業的財務管理部門不僅要處理企業日常財務核算事宜，還要參與到企業的內部管理中，為企業管理人員提供各類管理信息，為實現企業的戰略目標打好基礎。但因企業缺乏與自身發展相適應的財務管理體系，尤其是企業很多財務人員因思想、素養及培訓不到位，導致員工只求穩定，不求發展，工作不積極、不主動，進而影響了企業的成本管理的實施。因此在對專業知識的掌握上缺乏一定的主動性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業務視野變得狹隘。與各部門的組織協調也有所欠缺，從而造成部門協同不力，企業運營效率低下，整體管理水平落后的問題。

三、完善房地產企業成本管理的對策

（一）實行財務人員牽頭，全員參與的管理理念

為提高房地產企業的成本控制意識，在企業中不僅要提升員工的整體素質，實行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實施，實現責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實的最終目標。隨著同行業競爭的加劇和產業結構的變化和房地產業成本信息要求的增加，財務人員必須花費更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產業在各個階段的實際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。

企業財務人員要在企業成本管理中發揮應有的作用。如何體現財務工作管理的價值，是每位財務工作者應當深思的問題。

財務人員應創新現代財務理念，利用信息化成本控制技術等手段，充分發揮財務工作在房地產開發項目中的監督、反饋等職能，更好地做好企業的成本控制工作。

（二）加強核算及監督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制

對房地產企業開發項目來說，成本核算是對該項目所發生的全部支出，運用一定的會計核算方法進行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監督，避免在施工過程中出現費用虛增的情況。正確實施成本監督對于房地產企業全面成本管理能否管控到位，企業經濟效益能否提高，直到至關重要的意義。

以往，主要關注成本核算，但是隨著國家政策及市場環境等因素的變化，企業的成本管理理念也在不斷發生著變化，尤其是從靜態成本管理到動態成本管理的轉變，從單純的成本核算向企業成本控制的轉變。房地產企業在運用成本管理相關工具時，應充分權衡某個項目或工程能為企業帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發生。因此現在的企業應將目標成本法充分運用到企業的成本管理中去，在目標成本管理過程中使價值鏈上的全部成員共同參與，追求企業的成本費用最小化和利潤最大化。

房地產企業要重視成本的事前與事中控制，在項目開發之前就要做好成本預測，對未來的成本水平及其發展趨勢進行預測和規劃，而作為能夠使企業成本在其掌控的最重要的環節即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營過程中發生的成本進行監督和控制，并根據企業的項目預訂目標及工程實際情況對成本預算進行必要的修訂。

（三）完善企業內部控制制度，增強企業戰略成本管理

在房地產企業成本管理中，要構建完善的內部控制制度，把成本控制工作視為一項系統工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開發項目的全過程控制。現在企業成本管理系統正經歷著從成本核算到成本控制的轉變過程，這也使得戰略成本管理成為管理控制系統中不可或缺的一部分。從理論來講，戰略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關注企業內部活動拓展到企業外部，而且還延伸了成本管理的“時間”，即從基于企業的日常經營控制而轉向基于企業的長期戰略管理。現代成本管理的本質是“基于價值鏈的全面成本管理”，企業的戰略成本管理來源于價值鏈分析。

（四）完善企業財務管理體系，提高房地產企業的成本控制水平和能力

房地產企業要建立健全適合企業自身發展的財務管理體系，避免因財務風險而造成成本控制在某些方面的脫節。企業要建立起全過程財務，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。

從企業整體來說，該體系的完善程度、運行是否合理，涉及企業的各個部門，并直接關系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個合理的內部財務管理體系，并使之逐步完善。

一個企業的成本管理應以企業自身業務開展及運營模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業的各個領域、各個層次、各個環節，與企業的發展戰略目標相適應。

在房地產企業的營運過程中，成本管理工作已成為房地產開發企業的一項重要任務，房地產企業要維持一定的利潤，并持續生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業一定要結合自身能力和發展目標，因地制宜的選擇適合企業的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產企業對各個開發環節的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場發展的需要，以更好地實現成本管理的目標。在現代商業環境下，加強房地產開發企業的成本管理已成為房地產企業的重點關注內容。

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（作者單位：山東大德華瑞置業有限公司）