我國房地產稅推行的問題及建議

文/史文嘉

房地產稅是世界上大多數國家稅種體系的重要組成部分，同時也是各國重要的財政收入來源。我國關于房地產稅的立法問題也已經探討了數十年，作為房地產市場長效管理調控機制的重要組成部分，房地產稅的開征勢必會涉及多方多面。2011年，上海和重慶開展房地產稅的立法試點工作，在試點兩年后，兩地的征收效果并不明顯，房地產制度的改革與預期效果仍然存在一定差距。為了進一步深化稅收制度改革、健全完善地方稅種體系和改善社會貧富差距，政府科學地設置房地產稅收制度十分必要。

一、我國房地產稅的征收背景及現狀

我國房地產稅的推進工作正在逐步進行中。2011年1月28日，我國開始對重慶、上海開展房地產稅的試點工作，對獨棟別墅、家庭第二套房等房屋進行征稅。2018年，不動產信息登記管理平臺實現全國互聯，全國農村自建房確權完畢，統一辦理了房屋的產權證，為房地產稅的推行提供了數據支持；同年兩會，房產稅也被多次提及。李克強總理在政府工作報告中指出：“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”。2018-2019《中國住房發展報告》中提出房產稅是借鑒西方成熟市場經濟國家的稅收制度而出臺的一個新稅種。它是一個雙刃劍，有利也有弊，要推行房地產稅，需要實行漸進方案。黨的十九大報告中指出：要“構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”為我國房地產稅制度的建立進一步打下理論基礎。

實際上，房地產稅已經討論多年，勢必會影響到整個房地產市場，而房地產稅對國民最為關心的房價可能也會有顯著的影響。從短期而言，房地產稅的出臺消息，還無法對房價造成直接影響，但這一政策對多套住房擁有者絕對具有強烈的心理利空效應，而且還會對炒房者產生威懾效應。從中長期而言，房地產稅對房價的影響主要在持有層面，對于遏制投機炒房有一定效果。作為一種財政手段，房地產稅可以在一定程度上替代“限購令”這樣的行政手段，房地產稅收可以保證國家社會經濟穩定，積累財政收入，促進各項有限資源優化合理配置，調節土地級差收益。還可以加強國家宏觀調控，調節地方稅種體系，完善市場經濟運行機制，合理引導社會資金良性流動，調整產業結構，促進房地產市場平穩健康發展。但當前地方政府在某種程度上形成了對房地產開發、土地財政的過度依賴，形成“重流轉、輕保有”的特征，并且目前房地產稅仍然停留在試點與內部探討階段，使得房地產稅還無法發揮其真正效應。此外，民眾對于房地產稅存在模糊的概念，單純認為房地產稅的推行會拉高現有購房價格與租房價格，增加額外生活負擔，從而存在嚴重的排斥心理。因此，我國繼續推進房地產稅的準備與實施工作是十分必要的。

二、推行房地產稅面臨的問題

現行房地產稅收體系不合理。我國房地產業發展迅速，規模宏大，已成為國民經濟的支柱性產業，然而房地產業的經濟發展與房地產業的稅收方面無法達到有效平衡。當前我國房地產稅收來源主要在于土地出讓流轉以及房產、地產開發環節和流轉環節，保有環節征稅程度較輕，房地產稅難以發揮地方主體稅種作用。同時，現行房地產稅收種類眾多，較不統一，包含營業稅、增值稅、契稅等等，這些繁雜的征稅項目體現了我國房地產稅收體系科學性的缺乏。此外，由于我國幅員遼闊，人口眾多，房地產業地方差異特征明顯，依靠單一稅收體系無法精確涵蓋到所有地方信息。因此，調整征稅范圍、細化房地產業的征稅制度十分必要。

推行房地產稅的民意阻礙。房地產稅從試點到立法，改革路徑日漸明晰，初稿已基本成形，但目前仍處于內部征求意見的階段。事實上，房地產稅的改革是一個系統性問題，它不單單涉及房地產行業，同時也會影響到建筑業、服務業等其他產業和人群，尤其是投資者、購房者和租房者。因此，在推行房地產稅立法的過程中，不應將最大的利益相關者排斥在討論之外，應做到開門納諫，征求公眾相關意見。封閉制定房地產稅收體系，會使大多數民眾對房地產稅的了解程度不夠，盲目認為房地產稅的建立會加重日常稅收負擔，容易產生排斥心理，難以廣泛征集民意和贏得民意支持。

土地權屬遭受質疑。我國屬于社會主義國家，土地所有權與土地使用權相分離。具體來講，土地所有權歸國家所有，公民可以通過繳納土地出讓金獲得地上建筑物及房屋的使用權。而征收房地產稅實際上就是在公民已經取得土地使用權的土地上再進行財稅征收，兩次征收容易引發公眾誤會。如此征收是否屬于重復征收，是否符合法律程序需要進一步探討與梳理。相關規章程序也需要進一步完善。

三、房地產稅推行的建議

完善房地產稅收體系的法律法規。推行房地產稅需要精確的法律支撐，只有推進立法，房地產稅才能真正實行起來，而政府開展房地產稅收工作也需要相關法律條文的支持。當前我國房地產稅法律法規體系不完善，無法保證后續政府工作的開展以及民眾的支持。這就要求政府要積極探討房地產稅法律規章，在制定時遵守立法的科學性效，簡化合并相關課稅項目，梳理各地房地產稅試點工作經驗和問題，繼續推進房地產稅的過渡改革，從而有效指導后續各項工作有序開展，進一步系統推進房地產稅立法工作。

擴大民主參與度。目前，我國房地產稅的改革中民眾參與度欠缺，這嚴重制約了房地產稅立法的完整性。一個新稅種的開征關系到國民的切身利益，在形式、程序以及實質性內容等方面需要充分采納利益相關人的建議才可以得到民眾的有效支持。因此政府應充分保證民眾在房地產稅制定過程中的參與度，最大限度地吸納民意，這是社會主義民主政治建設的主要內容之一。只有充分征求各方建議，拓寬民主渠道，把開征房地產稅的初衷、依據、目的、稅制的確定等所有環節都做扎實，才能贏得民意支撐，進而實現立法目的，最終持續釋放改革紅利。同時，通過公民參與也可以增強政府政策制定的透明度，提高公民的納稅意識以及產權意識，讓民眾更多了解政策規定，彰顯其監督權，進而鼓勵民眾積極參與后續立法活動。

優化房地產稅收結構。對于我國來說，房地產稅的征收勢必要進行房屋類型的劃分以及征收人員的劃分。從橫向來說，針對別墅、高端住宅、普通住宅、共有產權房、法拍房等各類型房屋進行是否收稅、收多少稅率的劃分；從縱向來說，對于剛需性購房者、改善型購房者、投資性購房者也應進行是否收稅、收多少稅率的劃分，兩類劃分充分考慮征收的各項情況，進一步優化房地產稅收結構，從而使地方政府根據自身經濟發展以及地區特色進行稅收調控，公平稅收程序。

健全房地產稅收監督體系。房地產業隨著人們的需求正在蓬勃發展，同時相關部門對于該產業的監管也任重而道遠。稅收作為國家財政收入的主要來源，政府不僅要精確制定征收法律法規，同時在征收的過程中也要嚴格監管，防止信息不通、環節斷鏈、徇私舞弊、職責不清等現象的出現。因此，房地產稅在征收管理上應按照稅收管理的程序和環節，統一設置監督管理機構，設立專門的征管窗口，并與國土局、房管等部門實現大數據聯結，從而實現聯合控管。同時也要定期發布通報情況，進行信息反饋并研究對策建議，最終實現房地產稅收的社會化協作。

四、結束語

房地產稅從試點到立法，目前來看因為疫情原因仍然不是開始推行的最佳時機，相關規章還需要進一步細化圓潤。未來，通過房地產稅的征收，可以有效抑制投機性需求，間接穩定房價，從而實現“房住不炒”的定位，也會使得地方財政的收入來源產生巨大變化。通過房地產稅制度方面的建設進行機制轉換制度建設，使地方政府層面大宗穩定的收入來源得到不動產保有環節的常年支撐，形成合乎地方政府轉變要求的財源支柱，從而地方政府的土地財政收入從原來的土地批注環節轉移到土地及其附著建筑物的保有環節，而保有環節的稅收成為地方政府財政重要來源，使地方政府更專注于履行市場經濟所要求的優化本地公共服務、改善投資環境、改善民生的職責。