房地產項目成本控制問題及對策研究

李依澤

（鼎誠智和實業集團公司，陜西 西安 710061）

高速發展的社會經濟使我國房地產行業實現了蓬勃發展，形成了初具規模的發展市場，但近年來，市場經濟形勢的轉變，國家政策的調整，導致房地產行業發展速度迅速下降，利潤空間也不斷被壓縮，行業內部之間的競爭越來越激烈。在無法改變客觀環境的狀態下，如何開發自身的優勢是房地產企業長足發展的重要途徑，因此，房地產項目成本控制受到了行業的重視，但是目前縱觀行業成本控制現狀，缺陷與不足仍然客觀存在。因此，對于房地產項目成本控制問題及對策的研究具有重要價值。

一、房地產項目成本控制中存在的問題

（一）成本控制認知錯誤

隨著房地產行業競爭激烈程度日益加劇，房地產企業為了實現自身在市場的穩定、持續發展，逐漸關注房地產項目的成本情況，意圖通過成本的控制開發產品的利潤空間，從而獲得更多的經濟收益，使企業的發展獲得堅實的經濟基礎。雖然提高了對成本控制的重視，但對于成本控制與產品利潤之間的關系認知存在錯誤，導致實際控制過程中片面地認為只要降低了成本就能實現利潤的增加，從而采取了諸多不符合房地產企業發展需要的成本控制措施，不僅未節約成本，反而造成了資源或成本的浪費[1]。

（二）成本控制手段落后

房地產項目成本控制需要落實到房地產項目的全過程，針對所有環節展開成本控制才能實現房地產項目運營的協調，但很多房地產企業將項目的成本控制重點與精力放在施工環節上，嚴格控制施工材料、施工設備等方面的費用支出，導致房地產項目的質量效益、安全效益受到了不同程度的影響。具體體現在：一是，在落實成本控制工作前，并對未房地產項目展開綜合分析，驗證各項控制策略的可行性，直接落實成本控制策略容易擾亂正常的項目生產作業或運營順序。二是，房地產企業對房地產項目的實際情況不了解，也并未考察項目后續運營環境，盲目的制定成本控制策略，嚴重浪費資源。三是，施工環節的成本控制多為房地產企業的主觀決策，忽視了施工合同的規定，導致施工后經常出現合同糾紛，為了避免麻煩采取私下解決的方式，會支出一定的資金作為賠償，從而也造成了決算成本的增加。

（三）項目各階段成本管控措施缺乏針對性

房地產項目的各個階段對成本控制的需求不一致，但目前大部分房地產企業都忽視各個環節的個性化需求，采取統一的控制策略與控制方法，也無法實現成本控制的實際作用。例如，施工階段是顯性成本的主要階段，房地產企業會將大量的資源以及精力投入到這一階段，導致其他階段的隱性成本大量消化；設計階段忽視成本控制，導致后續施工中因成本消耗過高而更改設計；招標階段，忽視對項目效益以及造價的考量，按照低價中標的原則選擇競標單位，導致實際生產環節頻繁出現設計變更、施工調整等問題[2]。

（四）動態成本管控能力不足

成本控制需要貫徹落實到房地產項目的各個環節當中，因此，要求房地產企業組織專業的成本控制團隊，跟進各個環節的成本控制情況，盡量減少人員調整次數，以便成本控制人員能夠全面了解每個環節的成本控制情況，但目前由于專業的成本控制人員短缺，經常出現人員隨意調整、更換的情況，導成本控制人員對項目的運行情況了解不透徹，無法根據內外部環境的變化及時做出正確的調整，實現動態管控。

（五）成本核算不規范

由于房地產項目成本控制始終將開發成本作為控制重點，導致成本核算過程中，開發成本等并列為一級科目，諸多一級科目并列為末級科目，并未進行精細化的科目設置，從而導致成本核算內容過于籠統，無法具體的了解每個環節的投資資金使用情況。

二、解決房地產項目成本控制問題的具體對策

（一）強化成本控制認知

在復雜的發展環境中，房地產企業應樹立正確的成本控制觀念，并掌握正確的成本控制方法，針對每個項目的差異制定科學的成本控制規劃，通過對成本控制規劃的橫向與縱向分解，落實到房地產項目的各個環節，以便真正發揮成本控制的作用。目前，房地產行業雖然給予了項目成本控制一定的重視，但是控制手段以及控制方法并不合理，控制資源的分布也不均衡，仍然需要從對成本控制的認知出發，系統的學習成本控制方法，并不斷強化自身的成本控制能力，吸收先進的理念與成功的經驗，從而實現高效、科學的成本控制。

（二）構建全過程成本控制體系

顧名思義，全過程是指從房地產項目規劃直至其項目完成建設都需要考慮房地產項目的成本消耗情況，從全過程展開成本控制體系構建，能夠根據每個階段的切實需要制定成本控制策略，提升成本控制的有效性。而從房地產項目的特點出發，其項目規劃決定著項目設計，項目設計為施工依據，施工決定著項目預期功能與價值的實現，項目的功能與價值影響著項目運營的效果，可以看出每個階段雖然內容發生了變化，但其之間的聯系以及關系始終密切，也就是說最初的項目規劃已經決定了對項目的定位以及預期的運行效果，如果僅片面的在某個階段落實成本控制工作，并不能對項目整個建設過程的成本消耗情況產生較大的作用，因此，從房地產項目建設的全過程出發構建成本控制體系，針對每個環節采取有效的控制措施，才能切實減少不必要的資源浪費，并也能夠為房地產項目整個壽命周期內的成本節約發揮積極作用[3]。

（三）優化各階段成本控制手段

房地產項目建設環節主要分為四個階段：第一階段為決策階段、第二階段為項目設計階段、第三階段為項目招標階段、第四階段為項目施工階段。四個階段因工作內容不同，對成本控制的需求也存在差異，應根據每個階段的工作內容以及特征采取有針對性的控制手段，才能切實在每個階段發揮成本控制的價值。具體來講：

在決策階段，應針對房地產項目展開全方位考察，驗證項目開發的可行性，并根據已有條件以及預期目標展開項目投建建設方案編制，擇優進行選擇，根據其內容預估項目整體造價。其中需要全面考察地塊情況、房地產項目周表環境、市場形勢、項目效益、項目風險，計算出大概的投入與產出比，以便做出正確的成本控制決策。

在設計階段，設計過程生產了項目施工設計圖，其不僅通過平面、剖面分析了項目的結構、施工標準與施工要求，也明確了每個部分的施工量以及施工資源消耗情況，其在某種程度上直接決定著施工成本。因此，在設計階段必須嚴格落實成本控制工作，認真分析每項設計內容的合理性以及科學性，更為關鍵的是綜合施工條件以及施工環境驗證施工設計是否能夠實現，反復對施工設計進行優化，對資源消耗情況進行調整，降低施工設計的發生概率。

在招標階段，施工單位招標過程中，需要從項目的綜合效益考慮，切勿盲目關注項目的經濟效益，選擇競標價格最低的施工單位。具體來講，根據房地產項目的等級以及功能應對競標單位資質做出限制，不符合標準的單位不具備投標資格，并且聘請專家學者嚴格評標，選擇合適的施工單位；而且簽訂合同換季鞥，要量化合同中的經濟指標、效益指標等，明確設計變更、重大事故產生的經濟損失由誰承擔，避免出現糾紛。

在施工階段，建設單位、設計單位、監理單位、施工單位應共同組織成本控制隊伍，深入施工現場展開嚴格的成本控制，切忌出現資源浪費情況，并監督各個施工環節是否按照施工設計展開，當施工設計與施工現場實際條件出現差異時，科學分析設計變更的可行性，并估算成本浪費情況，做好綜合考量，避免盲目決斷。

（四）規范成本核算內容

針對成本核算目前亟須細化核算科目，尤其是土建施工部分的產生的費用，應詳細到產生費用材料的類別與名稱；而且在不同的樓層，管理成本消耗情況也存在差異，分攤到其他樓層的費用也不等，應在核算中對這些情況如實反饋，讓成本控制人員全面了解成本控制情況，從而做出正確分析與判斷。

三、結束語

綜上所述，成本控制是提升房地產項目市場競爭力的重要手段，面對當前房地產項目成本控制存在的問題，應引起行業的重視，積極地面對問題、解決問題，強化成本控制意識以及成本控制能力，以便切實發揮成本控制的作用與價值。