論配比原則在購物中心物業管理企業的應用

譚順堯

（宜賓雅德商業管理有限公司，四川 宜賓 644000）

一、背景介紹

現階段，隨著我國經濟的高速發展，集商業經營、休閑娛樂等多種功能于一體的購物中心開始在中國市場迅速崛起，也為商業物業管理企業的發展提供了新的平臺和機遇。商業物業管理企業擔負著購物中心的日常運營及維護，既有最基本的物業管理內容，又有非常明顯的商業規劃、商業管理的特點。商業物業管理是融合了傳統意義上物業管理和現代商業管理的專業化服務，包含物業管理、物業服務、物業經營三部分，主要服務于業主、租戶和顧客三類群體。

二、商業物業管理企業財務核算中存在的主要問題

促進商業物業保值增值，同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營和購物環境，是商業物業經營管理服務的根本目標。物業管理企業業務水平高度，決定了企業服務質量，要想為企業發展提供更多的競爭動力，必須要做好財務管理工作，但是有很多企業因為對商業物業管理的復雜性和服務對象的多樣性認識不足，財務管理工作不健全，沒有深入探索其中存在的問題，不管是財務收入還是費用支出，都未做好管控與分析，收支不匹配，導致利潤不能反映企業的真實經營成果。物業管理企業和業主、租戶是建立在購物中心這一基礎平臺上的利益共同體，三方屬于利益關系正相關，同時又相互制衡。三方所享受的權益（收入）和應承擔的責任（費用）不易識別，界限不明，一旦有一方提出異議，極易陷入經濟糾紛，如“維修資金該由誰支付”“公區收入應歸誰所有”等問題使管理企業與業主、租戶糾紛不斷，嚴重影響了商場的正常營運和自身形象。

三、配比原則在購物中心商業物業管理企業財務核算中的應用

物業管理企業作為購物中心高度專業的管理者和經營活動直接參與者，由于其身份的特殊性，經常為業主、租戶代收代付各類款項，很容易和自身的收支相混淆。因此，從財務管理角度看，應該充分運用財務核算配比原則，正確辨識各類收支，嚴格將各方取得的收益與為取得該收益所發生的人、財、物等費用支出相匹配，以便正確核算各方的在經營活動期間所獲得的凈損益。會計的配比原則作為收入、費用會計要素確認原則，主要用于利潤確定。配比原則主要有以下幾個含義:一是支出范圍的配比，即甲公司的收入必須與甲公司的成本費用相匹配；二是支出時間的配比，即今年的收入匹配今年的成本費用，不能延后，也不能提前，這實質是權責發生制的延伸；三是支出對象的匹配，即A產品的成本耗費，必須和A產品的收入匹配。需要說明的是，由于最新的企業會計準則更關注資產負債，所以現在的配比原則已經沒有以前在會計準則的規定中那么強調了，新《企業會計準則》第三十五條：“企業為生產產品、提供勞務等發生的可歸屬于產品成本、勞務成本等的費用，應當在確認產品銷售收入、勞務收入等時，將已銷售產品、已提供勞務的成本等計入當期損益。”這實際上就是現行準則中配比原則的直接體現,但新的說法更加明確具體，可操作性更強。

（一）物業服務收入和物業服務成本的配比

物業服務收入是指企業向物業產權人、使用人收取的物業服務收入，通常采取包干制或者酬金制等形式約定收取，主要來源于業主和租戶。相配比的物業服務成本費用構成包括：直接從事物業服務人員工資、獎金和按規定比例提取的福利費、工會經費、教育經費、勞動保護費；房屋共用部位、公用設施設備日常運行的水電費及維護保養費；綠化費、保潔費、保安費；直接用于物業管理等經營活動的固定資產折舊費；物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用等等。需要特別注意的是，在實際操作過程中，物業服務收入基本上都是按照建筑面積為基礎計算的，業主（租戶）繳納的物管費中已經包含了共用部位的管理費用，因此物業管理企業不得再對諸如“公區”“公共停車場”收取物業管理費。

（二）公共物業經營收入和公共物業經營成本的配比

公共物業經營收入是指企業利用物業管理區域內的共用設備設施取得的收入，主要包括公共場地租賃收入、公共停車場收入、公共場地廣告位租賃收入等。該區域因位置優越、客流量大、租期短、單價高，如經營得當，可帶來相當不菲的收入。很多商業物業企業直接把該部分收入作為企業的增值收入直接入賬，導致和業主方糾紛不斷。根據我國《土地管理法》《城市房地產管理法》和《城市房地產交易管理條例》的有關規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”從配比原則來看，共用部位屬于全體業主所有，租金收入當然應歸于業主，與之對應的費用也應由業主承擔，但是實際執行中又不可能由業主另外專門派人管理，仍然要靠物業管理企業根據商場實際情況進行整體規劃安排管理。因此，商業物業管理企業可與業主委員會簽訂公共部位經營租賃合同，先行租賃下來進行經營，也可與業主委員會約定收取公區經營管理服務費，把公區經營收入按照配比原則分別區分為業主所得和物業管理企業所得，各自承擔相應的費用。物業管理企業按約定收取公區經營收入，把應屬于業主所得的共用設施設備有償使用費，經業主管理委員會或者物業產權人、使用人認可后轉作企業代管的共用設施設備專項維修基金，或按照業主大會的決定作為購物中心品質提升費用。

（三）物業大修收入和物業大修成本的配比

在物業共用部位、共用設施設備發生大修、中修時，應根據配比原則，分別區分建筑單位、業主（租戶）和物業管理企業在物業大修中的權利義務，各自承擔責任。維修時應首先核查該物業是否已過質保期，如在質保期內，所發生的維修費用由建筑單位承擔。發生在質保期后的物業共用部位、共用設施設備發生大修、中修和更新、改造費用，由業主承擔，可通過專項維修資金列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。如物業管理企業直接接受了業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造取得的收入，計入物業管理企業大修收入，在維修工程中支付的直接人工費、直接材料費和間接費用等，計入物業大修的成本費用。

（四）招商收入和招商成本的配比

購物中心商業物業管理企業一般都具有較高的專業性和規范性，對購物中心的日常運營理解透徹，清楚購物中心的市場地位及項目定位，具備專業的商業規劃、商業管理、營銷能力，因此很多業主都直接委托管理企業同時負責招商管理，同時從租金中提取一部分給商業物業管理企業作為招商收入，物業管理企業招商團隊的支出和招商廣告宣傳費用配比招商成本。

（五）宣傳推廣收入和美化宣傳費用的配比

每逢節假日，購物中心都會裝飾得美輪美奐，廣告鋪天蓋地，各種促銷手段層出不窮，給商場帶來大量的人氣和商機。這些活動一般是由商家委托物業管理企業組織策劃營銷宣傳，吸引大量顧客前來購物，直接受益者是商場各商家及業主。物業管理企業向商家收取一定的宣傳推廣費，或者經業主大會同意使用部分公區租賃收入用于商場促銷宣傳和美化裝飾。所涉及的費用有營銷策劃及組織管理人員的工資費用支出，商場裝飾、亮化工程等品質提升費用支出。

四、結束語

對于商業物業管理企業而言,企業的各項收費,不僅受到工商稅務等企業相關部門的監督,也受到物業業主以及政府有關部門的監督。因此，深入理解配比原則的精神，并將配比原則和受益原則相結合，更好的理解配比的實質，誰受益，費用歸誰負擔，正確區分自身和業主、租戶及顧客的權益，保證各方的收益與付出的權責統一，是正確核算各方損益的關鍵。商業物業管理企業應結合購物中心實際運營需求和本企業的發展戰略,建立科學的會計核算體系，提升企業財務工作的效率和質量，以達到合理核算企業利潤的目的。