房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問(wèn)題分析

萬(wàn)小琴

（重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，重慶 400015）

一、引言

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著十分重要的作用。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，應(yīng)高度重視會(huì)計(jì)核算工作，為企業(yè)發(fā)展提供可靠的數(shù)據(jù)支持，為企業(yè)管理人員經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定和實(shí)施提供參考。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作進(jìn)行深入研究意義重大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算的主要內(nèi)容

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，應(yīng)將企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所涉及的各類經(jīng)濟(jì)成本作為依據(jù)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的成本投入情況進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，具體涉及以下內(nèi)容：（1）土地開發(fā)成本核算，具體包括房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)用地使用中的土地出讓金、土地征用費(fèi)用、土地拆遷費(fèi)用等。其中，對(duì)于土地征用費(fèi)用，可根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定進(jìn)行計(jì)算，而對(duì)于土地拆遷費(fèi)用，可根據(jù)土地資源原使用者的損失給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。（2）前期工程費(fèi)，在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)中，前期工程費(fèi)指包括工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、勘察費(fèi)用等，對(duì)于前期工程費(fèi)，可根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資額的百分比進(jìn)行核算分析，另外還應(yīng)注意，如果在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，需拆除原有建筑，則對(duì)于拆除費(fèi)用，也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。（3）房屋開發(fā)成本，具體包括房屋建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用以及各類公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。（4）管理費(fèi)用，指的是在房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部管理時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用。（5）銷售費(fèi)用，指的是項(xiàng)目前期為了提升房地產(chǎn)預(yù)售量所花費(fèi)的資金，比如宣傳費(fèi)用、銷售人員報(bào)酬等。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用，指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及辦理各類手續(xù)時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問(wèn)題分析

（一）會(huì)計(jì)制度不合理

在當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算制度中，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作沒(méi)有做出明確規(guī)定。在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作中，一般需參考其他企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，這樣就無(wú)法根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，在開發(fā)成本核算、前期投入成本核算中缺乏規(guī)范性。

（二）成本核算對(duì)象無(wú)法確定

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，可能存在很多不確定影響因素，甚至?xí)?duì)會(huì)計(jì)成本核算造成不良影響。在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算工作時(shí)，首先需確定具體的核算目標(biāo)，然后再采取有效的核算方式。在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，只有保證成本核算的準(zhǔn)確性和可靠性，才能夠確保后續(xù)工作的順利進(jìn)行，如果核算結(jié)果偏差較大，則無(wú)法真實(shí)地展現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本投入量。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提升財(cái)務(wù)管理人員成本核算工作能力，保證成本核算工作的高效進(jìn)行。

（三）賬簿設(shè)計(jì)不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作中，如果賬本設(shè)計(jì)類目過(guò)于詳細(xì)，則會(huì)計(jì)人員成本核算難度較大，導(dǎo)致成本核算所需時(shí)間較長(zhǎng)。另外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，一般要經(jīng)歷較長(zhǎng)周期，在此過(guò)程中需投入大量的成本，并且相關(guān)工程項(xiàng)目的建設(shè)類型以及數(shù)量也可能發(fā)生變化，這樣就會(huì)造成會(huì)計(jì)人員混亂，影響會(huì)計(jì)成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

（四）成本費(fèi)用歸集問(wèn)題

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于成本費(fèi)用歸集的定義如下：如果開發(fā)成本能夠分清成本核算對(duì)象，則可直接將其計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中，如某項(xiàng)成本費(fèi)用是在企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的，則可將其作為開發(fā)直接費(fèi)用，包含在為產(chǎn)品成本范疇；對(duì)于不能分清成本核算對(duì)象的內(nèi)容，應(yīng)該先作為過(guò)渡性成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集，如企業(yè)在生產(chǎn)多重產(chǎn)品過(guò)程中產(chǎn)生某項(xiàng)或多項(xiàng)費(fèi)用，可作為公共費(fèi)用，其向成本的劃入需借助相關(guān)規(guī)則的歸集來(lái)完成。另外，公共費(fèi)用的歸集過(guò)程復(fù)雜程度比較高。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目融資費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用及房地產(chǎn)配套費(fèi)用均包含在會(huì)計(jì)成本的間接成本范疇中。現(xiàn)如今，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作中，尚未針對(duì)這類費(fèi)用提出良好的合適方法。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算難點(diǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需成本對(duì)于確定產(chǎn)品銷售價(jià)格的具有重大影響，在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算中，產(chǎn)品成本核算難度較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期比較長(zhǎng)，涉及土地規(guī)劃、現(xiàn)場(chǎng)勘察、施工、竣工驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目施工中，在各個(gè)施工環(huán)節(jié)都需投入大量資金，會(huì)計(jì)成本核算難度較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算優(yōu)化對(duì)策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度

在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中，應(yīng)出臺(tái)符合行業(yè)實(shí)際情況的會(huì)計(jì)成本核算制度，并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作中。比如，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，應(yīng)做出明確規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，在不同開發(fā)階段，對(duì)于成本核算的要求，都必須在會(huì)計(jì)工作制度中做出明確說(shuō)明，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作有據(jù)可循。

（二）明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作難度比較大，并且核算工作過(guò)程復(fù)雜，對(duì)此，應(yīng)明確成本核算對(duì)象，提高成本核算工作能力。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中，項(xiàng)目開發(fā)流程比較復(fù)雜，尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中，必須做好成本核算對(duì)象管理，綜合考慮項(xiàng)目結(jié)構(gòu)形式、使用功能、建設(shè)區(qū)域地理環(huán)境、建筑材料、施工隊(duì)伍等因素。另外，要求會(huì)計(jì)工作人員提升個(gè)人綜合素質(zhì)，在確定費(fèi)用項(xiàng)目對(duì)象后，明確費(fèi)用承擔(dān)著，然后進(jìn)行有序的成本核算。

（三）合理設(shè)置賬目

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對(duì)賬簿類型進(jìn)行合理分類，另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)構(gòu)建完善的全程跟蹤分階段核算成本審核制度。在賬目設(shè)置中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，在對(duì)賬目分類進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，會(huì)計(jì)工作人員可劃分出幾個(gè)具體類別，對(duì)于小數(shù)額費(fèi)用應(yīng)做好合并處理，便于后續(xù)結(jié)算管理，提升會(huì)計(jì)成本核算工作效率。第二，在推廣應(yīng)用全過(guò)程跟蹤分階段審核后，會(huì)計(jì)人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本以及使用情況做好詳細(xì)記錄，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行平均劃分，確定多個(gè)結(jié)算日期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行周期性結(jié)算。通過(guò)利用周期性結(jié)算方式，能夠有效提升會(huì)計(jì)核算成本工作效率，減少操作不規(guī)范現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織監(jiān)督隊(duì)伍，對(duì)會(huì)計(jì)工作人員以及施工人員的日常工作情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

（四）成本費(fèi)用合理化歸集對(duì)策

現(xiàn)如今，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，對(duì)于公共費(fèi)用、間接費(fèi)用的歸集難度比較大，對(duì)此，可依據(jù)收益原則進(jìn)行區(qū)分。比如，在房地產(chǎn)開發(fā)中，某項(xiàng)間接費(fèi)用的受益對(duì)象為投資方，會(huì)計(jì)人員可根據(jù)相應(yīng)的成本核算對(duì)象進(jìn)行成本核算。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)難以劃分多個(gè)成本核算對(duì)象成本費(fèi)用的問(wèn)題，對(duì)此，可采用先歸集后分配方式，將公共費(fèi)用、間接費(fèi)用進(jìn)行有效整合，然后再利用成本分?jǐn)偡绞剑ＷC費(fèi)用劃分的合理性。常用成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ蓄A(yù)算造價(jià)法、占地面積法、直接成本法等。

（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

在房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算時(shí)，必須確定具體的成本核算對(duì)象。對(duì)于成本核算對(duì)象，可以是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體，另外，也可以是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的各個(gè)施工環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中，如果開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)和時(shí)間比較接近，或者開發(fā)結(jié)構(gòu)相似，則可作為一個(gè)成本核算對(duì)象。除此以外，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，有些項(xiàng)目不是由一個(gè)施工單位負(fù)責(zé)的，對(duì)此，應(yīng)按照各個(gè)施工單位的要求進(jìn)行成本核算。第二，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本分配標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)做出明確規(guī)定。在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品銷售中，如果在項(xiàng)目竣工前采用預(yù)售方式，則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)初期成本、開發(fā)地段等因素確定銷售價(jià)格，保證銷售價(jià)格的合理性。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作要點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)探究。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，不能直接采用其他企業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度，應(yīng)根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況構(gòu)建完善的會(huì)計(jì)核算制度，明確會(huì)計(jì)成本核算對(duì)象，合理設(shè)置賬目類型，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理化歸集，加強(qiáng)企業(yè)成本核算管理，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作水平的提升，保證房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。