納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的應(yīng)用初探

卓明蘭

前言

隨著社會經(jīng)濟的進步，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國家方面也在重視。同時，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭越來越激烈，其他的新興行業(yè)也在不斷崛起。而納稅籌劃則是提高公司競爭力的有效方式，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加合理的籌劃納稅，將納稅方案不斷優(yōu)化，通過合理合法的方式使公司的利益得到最大化，減輕自身的稅務(wù)負擔。使相關(guān)房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的競爭當中處于優(yōu)勢，實現(xiàn)公司的長遠發(fā)展。

一、房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的重難點

首先，對于房地產(chǎn)公司來說，合理有效的稅務(wù)管理是非常重要的，稅務(wù)管理對于房地產(chǎn)公司來說既是重點也是難點。房地產(chǎn)行業(yè)對國家來說是經(jīng)濟發(fā)展的重要部分，從土地的出讓到房屋的建設(shè)再到后來一系列程序等等，都時刻影響著國家的國民經(jīng)濟，因此國家也出臺了一系列宏觀的調(diào)控，并且房地產(chǎn)行業(yè)因為涉及范圍很廣，所以基本上涉及了國家稅收體系的全部稅種，因此，稅務(wù)管理對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是相當重要的，因為其涉及的稅種多，稅務(wù)管理的難度系數(shù)也是非常大的。房地產(chǎn)行業(yè)需要不斷適應(yīng)國家的相關(guān)宏觀調(diào)控政策的變化，國家的宏觀調(diào)控是可以直接影響到稅務(wù)環(huán)境的，因此需要加強房地產(chǎn)公司的稅務(wù)管理，以達到適應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策變化的目的。所以，加強房地產(chǎn)的稅務(wù)管理可以有效避免稅務(wù)風險。

（一）房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中稅務(wù)現(xiàn)狀（稅種、稅負、收并購、政策方面）

房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理是非常復(fù)雜困難的，因為其中間環(huán)節(jié)較多、周期較長，導(dǎo)致財務(wù)管理難度加大。在稅種方面，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)種類多，財務(wù)管理也應(yīng)該面面俱到，但是房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理方面出現(xiàn)的問題也是非常多的。稅負方面的風險較大，而且許多企業(yè)的稅負存在問題，相關(guān)企業(yè)可能并沒有正確掌握并運用稅收的法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款時，沒有合理合法地利用稅法，國家實施的優(yōu)惠政策沒有重分利用起來，使企業(yè)承擔了更多的稅收負擔，導(dǎo)致了企業(yè)損失。在房地產(chǎn)行業(yè)收并購方面，在面對行業(yè)之間的競爭時要制定合理的戰(zhàn)略規(guī)劃，也要適當考慮稅收的成本問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風險

房地產(chǎn)行業(yè)由于涉及稅務(wù)范圍廣，所以稅務(wù)風險是比較高的。導(dǎo)致稅務(wù)風險的產(chǎn)生有兩個方面，其中內(nèi)部因素是相關(guān)稅務(wù)規(guī)劃、公司組織結(jié)構(gòu)經(jīng)營模式、稅務(wù)風險管理機制等方面出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)得相關(guān)管理者納稅意識是非常重要的一方面，也是稅務(wù)工作更好進行的前提條件，如果企業(yè)的管理者的納稅意識不強，不注重風險意識，為了減少企業(yè)的負稅而使用不合法的方式，則會導(dǎo)致面臨行政方面的處罰。此外，企業(yè)沒有建立合理有效的管理機制，是沒有辦法防范稅務(wù)風險的。并且企業(yè)的稅務(wù)人員專業(yè)水平不足，也會導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風險發(fā)生。外部因素則是國家的宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)市場的競爭、災(zāi)害性等因素，也會在一定程度上導(dǎo)致稅務(wù)風險的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管控缺乏全周期意識（研究和籌劃時點、時機、區(qū)域差異）

對于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理來說，全周期意識是非常重要的，但是許多企業(yè)存在缺乏全周期意識的情況。在研究和籌劃納稅方面時機的切入方面把握不夠準確，也沒有設(shè)置好各項工作的關(guān)鍵節(jié)點，使企業(yè)錯過了關(guān)鍵的時期。所以在研究和策劃階段應(yīng)該設(shè)置關(guān)鍵節(jié)點，做好預(yù)算以及調(diào)整。在區(qū)域差異方面，我國東部、中部、西部三大地區(qū)面臨的實際情況是不同的，而經(jīng)濟發(fā)達與經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)，稅務(wù)方面所涉及到的問題及風險也不同，因為有的企業(yè)缺乏相關(guān)意識，導(dǎo)致了一些稅務(wù)方面的風險出現(xiàn)。為了減少風險，企業(yè)的管理層應(yīng)該更加關(guān)注這方面的問題，更好地培養(yǎng)起相關(guān)的全周期意識。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的應(yīng)用策略分析

在房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理中，納稅籌劃需要制定應(yīng)用策略。首先企業(yè)應(yīng)該合理避免風險。積極地進行企業(yè)內(nèi)的信息之間的交流，企業(yè)應(yīng)該主動學(xué)習稅法方面政策的變化，來調(diào)整自身的相關(guān)方案。此外，企業(yè)應(yīng)該加強業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新，才能夠更好地降低企業(yè)的運營成本，也可以擴大公司的規(guī)模。在加強內(nèi)部管理的前提下，房地產(chǎn)公司可以靈活地運用納稅籌劃的策略，充分地利用國家鼓勵性政策，才能夠促進房地產(chǎn)公司健康發(fā)展。

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

國家為了使不同的行業(yè)都能得到發(fā)展，所以國家有針對性地對一些不同的產(chǎn)業(yè)實施不同的產(chǎn)業(yè)政策，并對行業(yè)的發(fā)展提出了一定的要求。為了使房地產(chǎn)行業(yè)可以得到發(fā)展，國家對于市場進行了扶持，中央出臺了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如，在租賃房屋方面進行了稅收調(diào)節(jié)、將空置的商品房屋進行消化處理、金融風險的防控、促進消費者對住房的消費等相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這樣一來，將房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)需擴大，隨之拉動國家經(jīng)濟增長，國家以這種方式來使房地產(chǎn)行業(yè)更好更安全地發(fā)展。

（二）提升納稅籌劃活動的項目全生命周期管控

由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的周期是比較長的， 所以項目的全生命周期管控需要被重視。在進行項目投資和決策階段，應(yīng)該進行土地增值稅納稅籌劃，在項目的設(shè)計以及施工階段應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來進行管控。在項目的銷售和清算的階段，由于涉及到很多的稅種，企業(yè)很容易面臨稅務(wù)風險，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對不同的項目周期，有針對性地制定周期管控的措施，讓企業(yè)可以更好地避免風險對企業(yè)收益的影響。

（三）稅務(wù)籌劃實施中的風險管控

當前市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很多發(fā)展的機遇，與此同時，風險和挑戰(zhàn)也在逐漸增多。稅務(wù)籌劃作為減輕企業(yè)負擔的方式，逐漸被許多企業(yè)所重視，而國家實施的相關(guān)政策給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些調(diào)節(jié)空間。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的涉及范圍很廣，其稅務(wù)籌劃的實施過程當中風險也是非常大的，因此風險管控是必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定適當?shù)亩悇?wù)籌劃方案。在方案的實施之前，企業(yè)應(yīng)該和各個部門進行溝通，使相關(guān)從業(yè)人員可以更加及時地完成籌劃方面的準備工作，如果在執(zhí)行的過程當中，受到內(nèi)部和外部因素的改變引發(fā)的方案缺陷問題，應(yīng)該及時進行修正。在營業(yè)稅稅務(wù)、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅務(wù)風險方面應(yīng)該更加著重進行防控。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)內(nèi)部框架建立企業(yè)稅務(wù)風險內(nèi)控的機制，使企業(yè)在涉及稅收風險時，能夠進行合理有效的風險控制。企業(yè)內(nèi)部之間應(yīng)該進行風險評估，以及有效的信息溝通，并且可以設(shè)立相關(guān)的監(jiān)督制度，使稅務(wù)籌劃實施過程當中出現(xiàn)的風險得到更好的管控。

（四）提升人員素養(yǎng)，增強納稅籌劃能力

人員素養(yǎng)的提升對于企業(yè)的財務(wù)管理方面來說是必要的，由于房地產(chǎn)項目的風險往往是比較高的，也有很多的不確定性，所以房地產(chǎn)公司對于財務(wù)人員的素質(zhì)要求是非常高的，公司更加需要專業(yè)技能掌握牢固、業(yè)務(wù)熟練的高素質(zhì)人才，所以公司在加強財務(wù)管理意識的前提下將財務(wù)人員的納稅籌劃的能力培養(yǎng)起來，才能夠使公司的自身利益得到提高，使得企業(yè)得到長遠發(fā)展。

（五）制定健全的納稅籌劃體系

健全房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃體系是一切工作有序進行的前提，因此企業(yè)的內(nèi)部應(yīng)該形成合理有效的納稅籌劃體系。明確各個層次的納稅籌劃方面的管理權(quán)責，將相關(guān)的流程以及要求體系化，并且應(yīng)該設(shè)立專職人員來負責納稅籌劃方面的工作。企業(yè)應(yīng)該制定相關(guān)的籌劃方案來降低籌劃的風險，并且逐漸完善納稅籌劃的體系，使其可以更好地避免稅務(wù)風險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，同行業(yè)的競爭力也是非常大的，所以企業(yè)應(yīng)該從控制成本方面來提高企業(yè)的競爭力，納稅籌劃可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利益提高。納稅籌劃是必要的，在財務(wù)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身的籌資，投資以及銷售等階段進行合理的納稅籌劃，才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)利益的最大化，由此來提高公司在行業(yè)的競爭力，但是在進行籌劃的過程當中要注意防范風險，建立健全的納稅籌劃體系，使納稅方案合理合法有序進行。