房地產行業稅務籌劃方式改進

陳貞汝

（大連財經學院，遼寧 大連 116600）

一、房地產企業稅收籌劃的基礎

稅收籌劃的概念是指一般納稅人根據國家的相關規定，結合自身的多個納稅方案，來選擇最優最適合自己的方案，能達到降低企業成本的一種管理行為。其中房地產納稅籌劃是指房地產企業采取的一系列納稅方面的行為。

（一）宏觀環境方面的保障

宏觀政策為稅收籌劃工作提供了外部保障，我們國家法制監管稅法工作不斷地完善，稅收環境的變好以及偷稅漏稅行為的治理，都會為房地產稅收籌劃提供基礎保障。但是由于房價不穩定，上漲或下降過快，導致針對房地產的相關政策也變化較快，相關的稅收優惠政策也隨之出臺，就多為房地產企業稅收籌劃工作提供了基礎，另外經濟當中的通貨膨脹、相關稅率的改變，都會指引房地產稅收籌劃工作的改變。

（二）企業高素質財務人員的不斷提升

稅收籌劃需要有高素質的人才進行規劃，該類人才需要掌握相關的財務知識、稅收知識以及政策相關的知識，還要非常了解企業內部運作的規律，財務狀況以及未來的發展趨勢。房地產行業是我們國家的支柱性行業，發展非常的快，所以企業內會有大量的高素質稅務、財務人員，很多中介服務機構以及一些財務事務所，也會配合房地產企業的發展提供相應的服務，會儲備很多高素質的人才。很多房地產企業其自身的意識也不斷的增加，自身的稅務籌劃能力不斷提高，都會通過稅務籌劃來降低自身的成本，所以人才的儲備專業人才的出現，都為房地產企業稅務籌劃工作奠定了基礎。

二、房地產企業可能面臨的稅務籌劃風險

（一）相關政策帶來的風險

房地產企業相關的業務以及稅務籌劃多會跟隨國家的相關政策法律法規發生變化，近幾年國家在房地產行業相關的調控不斷加強，很多政策也在不斷地完善，部分房地產企業不能適應政策的變化，籌劃過程當中往往存在跟不上政策，存在不明白法律法規的情況，最終導致違規情況，就會產生一定的風險。很多房地產企業采用的法律法規都是以往的規定，而且存在一定的誤區和矛盾點，所以很多房地產項目在稅務籌劃當中存在著一定的誤區和風險。

（二）稅務方面存在的風險

尤其是房地產企業必須以高效益來維持自身的高成本，有效的籌劃是企業穩定發展的關鍵點，房地產的運行輸入需要大量的現金流入流出，大金額的現金流出就會面臨一定的風險。每年相關的稅務部門都會對房地產企業進行相應的稅務調查，很多企業都面臨補交稅款或者是面臨一些處罰行為，當企業面臨大量的稅務補交款的時候，現金就會出現問題，企業未來的發展都會受到影響。

（三）稅務籌劃方面

對于一個企業來說，稅務籌劃工作往往隸屬于自身的財務工作，房地產企業其發展有一定的規律，通常分為前期中期階段、建設階段、租賃銷售階段，所以房地產企業在稅務籌劃的時候就進行不同方面不同角度去考慮的實現稅務的降低，稅務稅收的支出不是從整體上去關注，要考慮到稅收和自身成本消耗之間的差額進行全局把控，房地產企業的發展需要把控其成本，也要考慮到自身稅務籌劃的可行性，才能避免風險的出現。

三、房地產行業稅務籌劃方式改進

本身房地產相關行業投資金額比較大，存在較高的風險，導致房地產行業的發展面臨更多的新問題。原有的房地產行業屬于暴利行業，但如今隨著經濟環境的變化，已經變成了平利行業，通過計算，在房地產相關行業當中超過20%都屬于稅收方面的支出，因此合理的規劃房地產相關的稅收支出，能達到降低成本的目的。房地產行業屬于我們國家的支柱產業，對該類行業進行有效的稅收籌劃，不光可以幫助該行業健康的成長，也能有效地適應國家的相關調控政策，有助于國家相關產業結構的調整和企業整體的優化。

（一）及時把控國家相關政策

有效地保證房地產稅收籌劃風險，才能提升自身的競爭力，才能穩定的發展。相應的稅務籌劃工作必須依賴于國家的相關政策法律法規，才能實現既定的目標。當前國家對房地產行業越發重視，對去宏觀調控的政策越發頻繁，在眼前的環境當中，企業應該重視國家的相關政策，采取相應的稅收籌劃，對于企業的發展意義非常重大。所以有效地了解政策，才能有效地完成稅收籌劃，才能有效地控制其風險。結合自身的發展情況，才能制定出合理的稅收籌劃目標，企業不光要了解外部的政策，也要協調內部的發展機制，讓各個部門之間能夠及時有效的溝通，才能有效地防控稅收籌劃帶來的風險，讓企業當中的各個流程各個部門都能參與到政策了解當中，避免某一個環節出現失誤，這樣對房地產整個企業的發展才有意義。

（二）降低土地增值稅

對于房地產企業來說，其土地的擁有量使用量至關重要，那么就要涉及到土地增值稅，這對房地產企業影響比較大。當前土地增值稅采用的是累積稅率計算方法，稅率從30%到60%分為不同的等級，隨著增值額的增加，稅率也會提升，所以我們國家房地產企業要適應增值稅的新政策其特點，進行有效的稅收籌劃，根據土地增值稅的相關規定，對于低于20%的一般住宅，實行的是免征土地增值稅。

要對土地的成本和開發成本進行合理的評估，在企業籌建項目的開始，就要選擇一種最佳的利息扣除方法，應該盡量地享受國家規定的土地增值稅起征點，享受更多的優惠政策。當房屋出售的時候，可以采用整體轉讓、分解定價等方法來實現降低單筆銷售利潤，也可以采用降低個稅基礎的方法，減少應納稅額也會降低稅率。

（三）企業所得稅籌劃方案

所得稅稅收籌劃主要通過兩個方面進行體現，第一種是采取一定的方式進行遞延收入，第二是對于企業的成本費用等進行一定的分化，來減少企業的應納稅所得額，企業可以根據不同的折舊方式，采取不同的存貨計價方法，來實現以上的方法。對于一些房地產企業，往往固定資產所占比重比較高，所以企業可以根據自己的發展狀況，縮短固定資產折舊的年限，才能提高其自身的折舊額，所得稅納稅額就會減少。

企業根據自身的條件，可以延緩工程項目的時間，以實現延長納稅的時間，該種做法可以緩解企業自身的資金壓力，稅前的扣除包括一些員工的醫療、養老等保險，就能實現企業所得稅下降，同時也能為企業員工謀取更多的福利。

（四）房產稅相關稅收籌劃方式

一般房產稅的計稅方法有兩種，一種是根據房產原值一次性扣除，然后再按照一定的比例余額的1.2%進行征繳。另一種是以房產租金作為房地產的納稅依據，所以通過以上兩個方面，房地產稅房產稅的稅收，重點就是對房屋進行有效的分配，或者是分解房地產的租金收入，來實現稅收減少。例如一些房地產企業將房屋對外出租，將水電費物業費分開來計算，其中物業公司收取水電費物業管理費用，由于物業公司的分攤，房地產稅額就會隨之下降。

對于房地產企業來說，有效的稅收籌劃采取一定的方式都會提高企業的競爭力，房地產企業也要根據國家宏觀調控政策的改變，當前國家對房地產調控政策不斷出臺不斷加強，很多房地產企業在銷售房屋的過程當中，利潤也在下降，所以房地產企業要想穩定的話，就必須不斷地降低成本，稅收籌劃是企業降低成本的重要途徑，所以企業結合自身的特點以及該行業的稅收情況，做好稅收籌劃的工作，才能使企業的資金靈活有效運用，實現企業穩步增長。

（五）房地產項目開發技術的提升

其中之一就是在房屋銷售過程當中，可以把一些房屋初裝費、天然氣安裝費等剝離出來，將房屋的裝修附加費用采取單獨簽署合同的方式，這樣可以降低一定的稅收，可以減輕稅收負擔，同時，企業可以根據稅基的差異，采取機智的方式，根據銀行貸款、發行債券的隨機選擇更多的集資方法，同時可以利用稅收的臨界點做法，在我們國家相關規定當中，應繳稅金額大于或小于規定金額的時候，稅率隨之改變。可以控制時機的臨界點，按照低稅率繳納稅收的方法，實現降低稅收成本。在銷售房屋的時候，可以跟更多的企業合作建房，投資保障性住房等方式，可以選擇更多的投資方法，更優的組合方案來降低成本。

四、總結

企業稅務籌劃工作都要遵循國家的法律法規，通過以上方法的介紹，都是為了幫助企業降低稅負，提高自身利潤，讓企業能夠健康地發展，更多的方法要根據企業自身的情況不同的方法適用不同的企業，不同的企業在不同的區內經營方式也不同，所以采取的稅收籌劃方法也都不相同。但是都要遵守法律，合理規劃的前提下，才能結合自身的業務尋找一條屬于自身的最佳稅收籌劃方式。