房地產企業并購法律模式分析

趙立飛

廣東達倫（仲愷）律師事務所，廣東 惠州 516000

結合當前我國房地產行業的發展情況來看，企業并購現象十分常見，但是根據并購活動的開展情況來看，涉及內容十分復雜，會牽扯到諸多利益問題與法律問題，一旦處理不當，將會導致企業遭受不可預估的損失。因此房地產企業在決定并購前，應并購活動進行全盤細致的考慮，提前預測并購活動中可能面臨的問題與風險，并采取行之有效的對策進行預防，確保房地產企業并購活動能夠順利開展。

一、房地產企業并購的法律模式以及面臨的法律風險

（一）項目公司或有債務的風險

股權并購模式下，收購方實際承接了項目公司現有全部對外法律關系，包括資產和債務（對外擔保）。一旦項目公司存在有主要財產權利風險，那么將會導致房地產企業并購活動面臨法律風險。在房地產企業開展股權并購活動時，經常會因為稅收成本過高這一問題采取股權并購方式進行變相的資產收購，在此形勢下，企業要對項目公司的土地使用權、專利、商標、特許經營權以及相關生產設備等進行調查，查看是否存在產權糾紛問題。對于項目公司所取得的項目是否已經擁有完備的證書，這些權屬證書是否真實存在，這些都是房地產公司在并購活動中需要充分考慮的問題，一旦發現項目公司存在債務風險或者財務糾紛，要立即停止并購活動，避免后期出現法律風險。

（二）項目公司名下的房地產項目本身存在較大瑕疵的風險

房地產企業在并購過程中要對項目公司的項目情況進行全面調查，一旦發現項目主體存在瑕疵，具體而言就是項目主體在存續期間發生有違法行為，導致項目主體本身在資格方面出現問題，例如項目的成立程序、方式等不符合我國相關法律法規，或者項目的相關文件并沒有經過我國相關政府部門的審批等等，一旦存在這些瑕疵，房地產企業要立即停止并購行為，避免并購完成后項目出現經營資質被吊銷現象等，為房地產企業帶來法律風險。

（三）合作方違約的風險

房地產企業在股權并購過程中，股權未辦理變更登記前，轉讓方因較大的市場波動，地塊升值等情況直接違約，將項目公司轉讓給出價更高的第三方。這一現象會直接影響到并購活動的后續開展，房地產企業要對合作方的經營資質提前調查，掌握合作方的項目運行情況，避免出現違約風險、

二、房地產企業并購法律風險防范策略

（一）提高企業并購法律風險防范意識

在當前我國社會經濟快速發展的背景下，房地產行業的發展十分活躍，格局房地產企業并購活動的開展情況來看，該活動涉及到產權轉移、合同簽訂等多個方面的法律知識，一旦對并購法律了解不全，沒有專業的法律人員進行協助，將會導致企業面臨諸多法律風險。

想要提高房地產企業對于并購法律風險的防范意識，企業首先應該重視對法律風險的風險，在并購活動中要充分考慮不動產、動產等相關義務關系，要始終運用法律的思維看待問題。根據當前我國房地產企業并購活動的開展情況來看，不少并購企業對法律風險的認知分為花瓶論、降低效率論以及為訴訟論三種。所謂的花瓶論指代的是并購企業雖然具有企業法務部或者已經與相關律師事務所簽訂了合同，但是卻沒有在并購活動中充分發揮法務部以及律師事務所的作用。降低效率論指代的是企業在并購過程中，認為各項活動如果都按照法律規定的程序辦理，將會在很大程度上降低企業并購效率，時間成本較大，進而會在某些并購過程中忽略法律事務。為訴訟輪指代的是房地產企業在并購活動中認為只有牽扯到訴訟問題才會體現法律的作用，其實一旦牽扯到訴訟問題，是企業在并購過程中沒有充分認識到法律風險的重要表現，并且如果并購活動牽扯到訴訟問題，不僅費時費力，還會面臨敗訴風險，對企業造成嚴重的損失。由此可知，我國房地產企業并購成功率低，不僅僅是運行管理等方面的問題，還有對于并購活動中法律風險認知不全的問題，進而導致在并購過程中出現不必要的糾紛，為企業帶來嚴重損失。

（二）提高企業并購的審查質量

1.全面的法律盡職調查

對并購企業情況進行全面審查能夠提前預防法律風險，審查內容包含有企業運營情況、資產情況、債務糾紛情況以及人力資源情況等，此外企業的訴訟情況也要嚴格審查，對于被并購企業而言，要審查其主體是否具有并購資格等等。整個審查活動要貫徹整個并購活動的始終。通常情況下房地產企業在并購活動中會涉及到土地出讓合同、建筑工程合同等，這些合同在很大程度上都影響了企業并購后的運營整合情況，因此在房地產企業并購活動中，對參與并購的企業進行全面審查十分必要，這也是確保并購活動得以順利開展的重要基礎。

2.對并購法律法規政策進行審慎調查

結合當前我國市場經濟變化速度來看，房地產行業作為經濟市場重要支柱，也產生了天翻地覆的變化，這一現象導致房地產企業在運行管理過程中，時長面臨新舊法律政策的效率問題，再加上我國對房地產企業并購活動的相關法律制度還不夠完善，如果企業在參與并購活動中不能對相關法律法規進行審慎審查，極容易出現用法錯誤的現象，進而產生法律風險，為企業并購活動的順利開展帶來阻礙。

（三）重視交易模式設計

下圖1為房地產企業股權并購活動中的模式文本模式示意圖，房地產企業在參與并購活動時，一定要重視交易模式設計問題，要充分考慮到股權并購活動中涉及到的債務安排、擔保問題以及動拆遷問題等，對于所有問題要有針對性的解決措施，除此之外，還需要重視股權并購中的框架協議簽訂，對于其中的進度安排條款、保密條款、擔保條款等內容進行詳細約定。在設計并購合同時，要結合并購活動的實際情況，分類制作，通常包含于股權質押合同、抵押合同、股權轉讓合同等等。

（四）防范項目變更引起政府行政行為

由于我國政府職能的特殊性，房地產企業在運行管理過程中難免會涉及到政府部門，對于并購活動也不例外。但是如果房地產企業在并購活動中出現項目變更情況而引起政府行政行為，那么會對房地產企業的并購帶來法律風險。眾所周知，我國現有的社會主義資本市場制度不完善，因為企業在并購活動中一定要注意項目變更問題，違反政策的變更將會導致房地產企業并購活動失敗，長此以往，還會導致房地產市場發育不完善。政府如果在此過程中不能有效干預會導致房地產市場發展混亂，基于此，房地產企業在參與并購活動時，一定要對自身進行正確定位，把握好并購活動中存在的法律風險，全面掌握并熟悉其中存在的法律風險，采取合法手段維護自身權益，降低政府干預帶來的法律風險。

三、結語

綜上所述，結合當前我國房地產企業并購活動來看，其中存在有多種法律風險，對并購活動帶來諸多影響，為企業經營帶來風險，針對此現象，企業在參與并購活動時要從提高法律風險意識、全面審查并購企業情況等多方面入手，降低并購風險，為企業得以穩定運行提供保障。