關于房產測量的作用與方法探討

閆愛香

（河南省鶴壁市房地產測繪隊，河南 鶴壁 458030）

一、房產測量的作用

我們平時所有的房地產測繪其實是兩種不同的專業相結合的工作，包括房地產管理和測繪技術。房地產的測量工作關系著房屋的面積，房屋的產別等這些被記錄到房產證中的事項，他們具有一定的法律效力。而房產證又是房屋的權屬證明，它具有法律，稅收，城鎮規劃等基本功能，主要可以從以下幾個方面表現：（1）管理方面，為了有效的進行城市規劃管理，城市的房地產管理部門以及規劃部門必須要詳細的了解和計量房地產的歸屬，面積，數量，形狀等這些基本信息。只有這樣才能更好的進行城市的規劃和管理工作。房地產測量數據也是城市開發管理的理論基礎。（2）經濟管理，房地產測繪可以為相關部門提供許多真實可靠的數據，有利于管理者及時的了解城鎮房屋以及土地的變化情況，建立相關的檔案信息，也為開展房地產的建設工作提供理論基礎，房產測量還可以為國家的土地分類，稅收提供依據，保證相關者及時足額納稅。（3）法律方面，房產圖就是指房產證上的附圖，它具有一定的法律效力，是進行產權清理，登記過戶的重要依據，也是加強我國房地產管理，保障房屋所有者的合法權益加強社會主義法律管理的依據。通過我們對房產測繪的簡單概述不難發現，房產測繪是對房屋所有者的法律保護也是國家安全穩定的后盾。保證房產測量的準確性與連續性是我國房地產管理的需要也是經濟發展的必然結果。

二、房產圖測繪與地籍圖、地形圖測繪的比較

房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。《房產測量規范》有這樣的簡述“：按房產管理的需要可分為房產分幅平面圖、房產分丘平面圖和房屋分戶平面圖。”房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料，它反映房屋的位置關系、建筑圖圖形、行政境界、權利種類、房屋式樣、房屋結構、產權性質、坐落、層次、街道門牌、河流地類等，并以產權宗地位置為單位編立丘號；分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。它著重表示房屋權界線、界址點點號、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素；分戶圖是以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部圖，也是專供房地產登記機關發證發給產權人的一種權證附圖，它詳細標繪權利主體所在哪一層、哪一單位、哪一套，并用紅線彩繪其權利范圍。

通過如上的分析，房產圖的特點也就顯而易見。房產圖是平面圖，只要求平面位置準確，不表示高程，不繪等高線；（1）房產圖對房屋及與房屋、房產有關的要素，要求比其他圖形要詳細的多，不單要表示結構、性質，還要表示出層次、用途及建成年份等；（2）房產圖對房屋及房屋的權界線和用地界線等要求特別認真，精度要求比較高，圖上主要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm，次要地物點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm；（3）房產圖的主要內容應包括：測量控制點、界址點、房屋權利界線、用地界線、附屬設施、圍護物、產別、結構、用途、用地分類、建筑面積、用地面積、房產編號以及各種名稱和數字注記等；（4）為了能清楚的表示出所需內容，房產圖的比例尺均為大比例尺，一般為1：1000、1：500甚至更大比例尺（比例尺的大小主要根據測區內房屋的稠密程度而定）；（5）房產圖的變化較快，除了城鎮新建筑的不斷發展和擴大外，其間城區的房屋及土地使用情況也在不斷變化，例如房屋發生買賣、交換、繼承、新建、拆除等，這些變更對房產圖來講就是變化，都要及時修改補測，以不斷完善其使用價值。

三、GPS在房產基礎測繪中的應用

目前，GPS已普遍用于建立房產平面控制網，同時也用于碎部要素測量。GPS 在房產控制測量方面的應用與它在大地控制測量相差不多，主要原理都是采用載波相位測量相對位置。房產碎部測量的定位精度要求比較低，但要求高效率。目前常用的GPS測量作業模式都可用于房產測量，大致可以分為以下幾種：

（一）經典靜態相對定位

這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機，并將接收機在一條或數條基線的兩個端點上分別安置，觀測的衛星需要4顆以上。這種方法可以將所有已經觀測的基線組成封閉的圖形，這樣有利于外業檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優點，它通過平差來進一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測方法適合首級房產平面控制網的建立。

（二）快速靜態定位

這種觀測方式用于相應等級房產平面控制網的建立、加密及界址點測定等等。測量區域的中部是安置基準站的最佳的位置，并在基準站安置一臺接收機連續跟蹤視野中可以看見的衛星，而另一臺接收機則開始流動設站，依次在各個站點觀測制定好的時間。快速靜態定位要求觀測時段內應該對5顆以上的衛星進行觀測，而且每個流動點與基準點的距離不能超過20千米。當流動站上的接受機在轉移的時候，不需要保持對衛星的連續跟蹤，可以關閉電源。

（三）準動態定位

這種觀測方式適用于開闊地區的房產平面控制網加密和碎部測量等。與快速靜態定位一樣，也是在觀測區選一個基準點，安置接收機連續跟蹤所有可以看見的衛星，在對所測衛星保持跟蹤的情況下，依次對其進行觀測，測得基線中誤差約為1到2cm。和快速靜態定位不同的是，在測量的過程中，它要求接收機不能對跟蹤的衛星失去鎖定，否則就要在失去鎖定的流動點上，把觀測的時間延長一到兩分鐘。

四、房產測繪風險的規避方法

（一）強化測繪人員風險意識

防范房產測繪風險的首要問題是轉變首先轉變測繪人員的思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風險意識，充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題，從而自覺防范和控制風險發生，并在制度中加以規定和落實。其次加強從業人員的技能培訓及職業道德教育。

（二）要建立標準化的工作流程和完善的質量檢查體系

用標準化工作流程規范外業操作，用完善的質量檢查體系杜絕內業計算可能產生的錯誤。例如：一是統一外業草圖的規格和必須體現的內容，統一丈量的方法和精度，統一多余數據觀測的最低要求。二是對內業計算過程可以實行計算人員自檢，作業組內部互檢，單位專職質檢人員檢查的三級質量檢查制度，并且要求計算人員一幢為單位詳細填寫測繪報告。

（三）要完善房產測繪市場管理，強化社會監督

在簽訂委托協議時，應首先要求委托方提供真實可靠的資料，并由委托方蓋章確認，并且明確雙方的權利、義務、責任及爭議解決方式，還應約定防范和化解風險的具體條款。把測繪差錯控制在產權登記發證之前，有效地防范和控制測繪錯誤既成事實后才被發現的風險和由此所造成的損失。

（四）要制定適用于本地區的實施細則或作業規范

從業人員只有用同一把“尺子”去度量，才不會出現同一城市不同的房產測繪單位、同一房產測繪單位不同的從業人員之間不統一的情況。動態更新機制是房產測繪單位適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。地方政府要根據《房產測繪管理辦法》及《房產測量規范》制定出符合地方實際的房產測繪實施細則，對歷史遺留問題，制定出符合現實要求的辦法，明確重點難點問題。

結語：

房產圖與房屋產權管理有非常密切的關系，為開發商征收稅費提供了依據，為城鎮規劃建設提供測量資料。房產圖與地籍圖相同，都是通過控制點測繪，他們的區別就是服務對象不同，這也使得它們的內容不同。在科技發達、信息技術快速發展的今天，用科學技術來處理屬性數據已經變簡單的工作，房產測量的作用與方法也變得越發便利，隨著時間的不斷推移，對它們的研究會一直處于更新狀態中。