淺析房地產企業的全面預算管理和內部控制

李東旭

（山東鴻順房地產開發有限公司，山東 濟寧 272067）

引言

現階段，通過建設完善的全面預算管理機制，對房地產企業今后運營發展有著直接影響。在房地產企業運營發展過程中，全面預算管理在其中占據主要位置，受到企業管理層級的高度關注。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產企業為了能夠實現長遠發展，獲取理想的效益，在運營發展過程中，需要給予全面預算管理工作充分重視，結合現有問題，采取對應的優化對策，加強管理體系建設，引導預算管理工作順利落到實處，在提升企業整體水平的同時，實現房地產企業穩定運行。

一、房地產全面預算管理概述

（一）房地產企業全面預算管理的主要內容

房地產企業全面預算管理的重點關注內容是論證企業戰略目標實現的可能性、可行性和風險提示功能。因此，明確企業的戰略目標是推行房地產企業全面預算管理的前提。企業的戰略目標可以通俗地理解為保證企業當前和今后更多的現金留存，控制好現金流，保證現金流的安全，實現企業經濟效益的最大化。而全面預算管理則是實現企業戰略目標的手段。因此，從業務鏈的角度看，全面預算管理貫穿企業發展的未來規劃、理性決策、運營效率以及結果評價的整個流程，其內容也覆蓋上述全部流程之中。

（二）全面預算管理在房地產企業發展中的重要作用

房地產企業具有資金高度密集、項目運營周期長、區域跨度廣、成本費用涉及面復雜等特點。在當前宏觀政策不斷收緊、房地產行業利潤空間逐步被壓縮的情況下，房地產企業為了走出困境，必須充分發揮內生動力，開展全面預算管理，建立行之有效的管控體系，將企業內部的管理方式由籠統化、粗放型向精細化、集約型轉變。全面管控成本、利潤和投資，使企業按照全面預算管理的軌道，更加科學、合理地開展生產經營活動，提升房地產企業的競爭力。

二、房地產企業全面預算管理存在的問題

（一）預算目標與戰略目標相脫節

預算管理目標和企業戰略目標之間有著直接關聯，在房地產企業運營發展過程中，過于注重年度預算，忽略項目預算。當前，房地產企業只有較少的規范性預算管理標準，大部分企業在開展預算管理工作時，采用的方式過于滯后。項目預算編制過程中，一般利用運營規劃來進行，基礎單項預算、開發預算等，缺少綜合思考，導致企業戰略目標不能順利落實，和企業實際情況相脫節。

（二）房地產企業全面預算管理的實施難度大

房地產企業的主要業務是房地產項目的開發。房地產企業的運作，從前期的投資預算、項目拿地、建設、物業和資產運營等等都有涉及預算管理。房地產項目的建設周期長，后續服務時間長，要對整個項目進行全面預算的難度較大。房地產項目全面預算涉及銷售成本、建安成本等多方面，而項目預算周期年度較長，也導致了房地產企業項目部與集團總部的預算管理存在不匹配的問題。在諸多問題困擾下，企業在實施全面預算的時候難度較大。

（三）缺乏完善的考核獎懲機制

全面預算不僅僅是預算的制定，也包含對預算的執行。多數企業沒有建立合理的考核機制，對于員工在工作中的效率無法得到很好的反饋。由于員工對預算管理的認知不透徹，在工作中缺乏主動性和積極性，同時企業也缺乏合理的獎懲機制，對于優秀員工缺少及時獎勵，對于不盡職的員工也沒有處罰措施，從而使員工缺乏工作的熱情和責任感。

（四）缺乏完整的全面預算體系和管理制度

目前，許多房地產企業預算還是松懈的、粗放的管理模式，管理者規劃的經營目標與基層的具體實施缺乏緊密的聯系，管理理念不能有效地上傳下達。究其根本，就是沒有建立一個強有力的全面預算體系和完善的管理制度。在實際操作中，由于房地產企業自身的復雜性，致使其預算的數據信息量大、來源廣泛。在當前的預算管理中，僅僅由財務部門負責獲取數據，沒有完善的管理制度對各環節資源整合做出規定，勢必造成信息提供不全面、數據有偏差的問題，使預算結果難以發揮及時性、全面性和有效性的特點，無法實現預算管理的指導作用。在預算體系和管理制度不健全的情況下，企業經營長遠目標的實現就更無從談起。

三、內部控制措施

（一）樹立正確的全面預算管理理念

房地產企業要實施有效的全面預算管理，企業管理者需要認識到全面預算管理的重要作用，要樹立正確、科學的管理理念。首先，需要明確企業的戰略發展目標，全面預算的編制要以企業戰略發展目標為根本出發點。其次，要明確各部門的職責分工，使之前相互獨立的專業部門，從企業全局的角度考慮問題，平衡各部門的計劃和內容，使全體員工都能了解到本部門、本崗位在全局中所處的地位和作用。最后，要加強部門間合作，各部門增進溝通協同，使業務數據相互銜接，工作步伐協調一致。同時，企業可以建立全面預算領導小組，領導直接督辦負責，并注重員工的參與程度，建立有效的績效考核制度，激發員工對全面預算管理工作的熱情，促進預算工作的制度化、規范化和常態化。

（二）加強預算編制管理

房地產企業可以利用全面預算管理系統，及時獲取來源于各個子公司提供的預算信息，并且不會受到時間、地域等因素的影響。并且，通過應用全面預算管理系統，能夠實現企業運營信息的采集和整合，給企業發展決策制定提供精準的數據，有效地緩解相關工作強度，實現工作效率和水平的提高。預算編制作為預算管理中的一部分，預算編制質量將會直接影響預算執行結果。因此，在進行預算編制過程中，需要結合房地產企業實際情況，優化預算編制方式，采用零基預算、滾動預算等，保證預算編制結果和企業實際發展情況相符合，不會出現偏差現象。在預算編制的過程中，房地產企業也可以結合自身特點，把追求效益最大化當作核心，采用把效益當作主體的管理方式，預算編制也需要把效益當作重點。通過這種方式，便于企業實施管理，對企業運營情況加以檢測，及時掌握運營發展狀況，利用更多精力和時間對企業戰略進行實施，實現全局把控。

（三）提高預算執行力

預算編制要秉著公正、公開標準，房地產企業中的相應工作人員在實際工作期間，對全面預算體系核進行應用目在于提升企業管理效率，確保各項預算目標都能夠得到落實，同時，要對各項具體工作職責和內容加以確定。房地產企業要提升對全面預算管理流程的重視，在進行業務處理時，要確保工作開展的科學性，保證房地產企業預算能夠滿足企業的具體運營情況。預算執行期間，應依據具體情況建立預算考核體系，依據最終的考核結果，給企業中工作人員一定激勵。預算執行期間，應提高對預算監管工作內容的重視，要及時明確具體問題的所在，采取相應的措施對問題進行處理，避免出現不必要的問題，以免對房地產企業的日后發展造成更加嚴重的不良影響。

（四）規范全面預算考核評價機制

在房地產企業全面預算管理中，預算考核評價機制是重要的組成部分，關系到全面預算管理能否有效實施，通過對預算執行結果進行考核，有助于強化預算的剛性，有助于提高各級人員對預算管理工作的重視程度，從而保障全面預算管理的成功實施。在設定公司考核規則時，要充分考慮企業管控的具體要求，明確各部門職責，將公司目標分解到各部門、各員工，提出量化要求，并確保可操作性。同時，建立健全的獎懲制度，將預算實際執行情況與員工工資獎金掛鉤，增強全體員工的預算責任意識，從而強化全面預算管理的合力。

（五）建立完善的企業財務內控制度

企業內部要建立完善的財務內控制度，加強財務預警體系建設，為開展財務內控工作保駕護航。首先借助完善的預警體系，對企業內可能發生的資金風險及早作出預警提示，如果可以，盡量把風險扼殺在萌芽狀態。其次，建立相應的財務監督機制。對于財務管理的標準和流程出現的一切違規行為，都應標有相應的處理措施，通過財務監督機制對這些問題進行反饋，并促使這些問題在內部控制管理中得到有效解決。最后，加強企業成本管理，通過對企業內部資產管理、核算、預算的整合處理，切實推進成本管理，嚴格把控企業收支情況，形成企業成本控制的最優化選擇。

結語

總之，在全面預算管理模式的作用下，不但可以有效提高房地產企業財務管理水平，同時還能給企業創造更好效益，實現企業現有資源的高效利用。從當前房地產企業全面預算管理執行狀況來說，依舊會存在諸多問題。要想將全面預算管理作用充分發揮，企業可以結合不同的問題，采取對應的處理對策，在給房地產企業全面預算管理工作順利落實提供條件的同時，提升企業整體管理水平，給我國房地產企業健康發展奠定良好基礎。