收益法在房地產評估中的應用及對策研究

楊宇 楊景海

【摘要】在社會持續發展的背景下，房地產市場也隨之出現巨大的改變，逐漸凸顯出房地產評估的重要作用。在房地產評估的過程中，常用的方法有市場法、成本法以及收益法，其中，應用的最廣泛的就是收益法，這一方法能夠對房地產價值以及最終收益做出客觀合理的評估。在房地產評估時，如果采用收益法，在房地產未來凈收益的評估方面有更多的側重。本文深入的分析了收益法在房地產評估中的應用狀況，并提出了相應的對策。

【關鍵詞】收益法;房地產評估;應用

相比于其他的發達國家，國內的評估市場發展處于比較落后的水平，不管是在理論研究上，還是在實踐上，都存在一定的不足。由此可見，我國對于房地產評估還是在不斷的探索時期。在評估房地產的過程中，經常會有兩方面的錯誤出現，第一是在選擇數據上主觀性比較強，第二是有關房地產評估的法律法規具有比較強的局限性。目前，國內主要采用的評估方法有市場法、成本法、收益法、剩余法以及路線價法等。然而，從這些方法的實際應用上來看，都各自存在一些局限，市場中對于房地產評估存在一些具體的要求，但是這些方法不能滿足實際需求。此外，我國房地產的評估手段和方法還有不足存在，相比于國際上的房地產制度，我國的制度上有一些不同，所以不能完全的參考國外的經典案例，建立的房地產評估體系要完全與我國的特色相符合，從而推動我國房地產評估的健康發展。

一、房地產評估相關概念

（一）房地產評估

房地產評估是指評估人員根據實際評估目的，按照評估原則，在合理的評估程度下，采用合適的評估方法，對房地產價格的相關影響因素進行分析和研究，對房地產價值做出科學合理的估算。

（二）房地產價格的影響因素

在對房地產價格進行制定的過程中，存在很多方面的影響因素，其中包括房地產所處環境的社會、經濟以及政治等。從類型來說，可以把主要的影響因素劃分為一般、個別以及區位因素。一般因素會在一定程度上影響到房地產價格，屬于一種整體性的因素，不會在特殊房地產價格出現之后隨之改變，這也就說明，在特定的環境下，會在很大程度上影響到房地產價格的變化。

區域因素的核心為城市環境的整體功能，在房地產價格的影響因素當中，區位條件四非常重要的，主要表現在幾個方面，分別為環境衛生、商業經營、土地利用以及聚集程度。

房地產價格一般都存在很大的差異，在相應的影響因素當中，對于制定價格來說，特殊因素的影響更嚴重，將這一類型的因素主要劃分成為房地產的用途、性質以及作用，對于房地產的價格有不同的影響程度，其中主要因素有房屋高度、裝修以及實際用途等一些內容。

二、收益法在房地產評估中應用概述

（一）收益法的概念

收益法也稱為收益還原法，把房地產在未來能夠實現的收益采用一定的還原利率折算到估價時點的價值，累加相應的現值，從而對房地產目前的價格做出合理客觀的估算。在評估房地產的價值時，如果此阿勇收益法，就會更加側重于房地產未來的預期收益。在評估一些可以明顯的實現市場經濟效益的房地產時，可以采用收益法，例如寫字樓、酒店以及商場等。在通過收益法評估房地產時，因為房地產在目前以及未來時點之內，產生的收益和國家政策、經濟情況以及社會發展形勢之間存在非常明顯的關聯，因此，在評估房地產未來價值的結果中，會有一些波動，而對于投資者來說，更加注重的是在未來的一段時期之內房地產能夠實現的收益，因此，通過收益法得出的評估結果在準確性以及合理性上更高。在對房地產的未來收益進行評估時，如果采用收益法都可以以貨幣的形式來衡量。

（二）收益法的理論依據

西方經濟學中的預期原理是收益法的理論依據。在預期原理中，認為房地產在未來時間內的預期收益能夠決定房地產的價值。在理論角度上，房地產在目前的收益和價值之間沒有關系，但是未來收益可以參考目前的收益，在市場外部條件變化之后，房地產的目前收益就不能當作是評估房地產價值的參考。

（三）收益法的適用條件

在對收益法進行使用的過程中，要求被評估的房地產可以產生相應的收益，或者是能夠形成潛在的收益，并且可以以數量的形式來衡量房地產的收益以風險，比如，寫字樓、百貨大樓、酒店、商鋪等。如果房地產的收益或者是潛在收益不能實現量化，就不能采用收益法，比如圖書館、政府機關以及博物館等。同時，在收益法的評估對象中，還包括目前并沒有實現收益，但是類似的房地產有收益實現，這樣的評估對象也可以通過收益法評估。例如，估價對象如果是處于空置狀態或者是自用的住宅，并沒有收益，但是由于相同類型的住宅以出租的形式可以得到收益，因此，可以假設住宅是在出租的情況下采用收益法來作出評估。

（四）收益法在房地產評估中的應用優勢

收益法的理論依據非常充分，估算房地產在未來期間之內能夠達到的現金凈流量折算成現值之后累加得到的和，從而可以作為房地產現價的參考，收益法有更為健全的理論基礎，從而有更強的說服力。不管是房產還是土地，只要可以形成明顯的收益，或者是能夠產生潛在收益，在價值評估時就可以使用收益法。因此，和其他的評估方法進行對比，可以發現收益法能夠達到非常廣泛的應用。在評估房地產收益價值時，收益法就是對購買者需求價值的一種體現，以未來時期內房地產可以實現的收益為基礎，購買者自愿支付的價格，并且沒有對房地產在開發建設中形成的成本做出考慮，屬于能夠讓購買者接受并且和購買理念相符合的一種方式。

三、房地產評估中收益法應用存在的問題

房地產估價工作具有很強的復雜性，評估需要公正性、高效性以及準確性，要想充分的發揮出這些特點，就要更加注重評估流程的合理性以及科學性。目前，在評估房地產價格的過程中，主要會采用收益法，這一方法充分的體現出資金的時間價值，把房地產在未來時期能夠取得的收益在現在的時點折現，計算出房地產在目前的時間點上的價值。在收益法當中，核心因素有兩個，分別為純收益和還原率，要想對二者的數值做出正確的求取十分困難。特別是還原率的確定，仍然是以評估人員的經驗為主。但是還原率即使是有十分微小的變化，都會嚴重的影響到評估結果。所以，在收益法下，得到的評估結果無論是在準確性上還是客觀性上都有一些不足存在。因此，在對房地產價值做出估算時，傳統的收益還原法還是有一些不足存在。

（一）收益額求取的主觀性較強

在確定收益額的過程中，大多數情況下都需要對估價目標的自身資料進行推算，有一些非常重要的因素，包括運營費用、收入情況以及獲利情況等。因此，這一方法比較適合應用在租約的房地產，通過租約就可以直接得到其客觀租金和潛在毛收入。對于不存在租約的房地產，在實物當中，大多數都是應用市場提取法，選擇和估價對象之間有較大相似度的房地產，并且分別從區位、交易以及個別因素方面進行對比，合理的修正價格。

對于沒有租約在內的房地產租金，可以采用案例修正方法進行求取，修正值是估價人員通過簡單的打分獲取，其中的主觀性以及隨意性都比較大，導致房地產的各項因素對于租金都產生了一樣的影響，這樣明顯不符合現實情況。因此，對這一類房地產能夠實現的租金收益做出準確的判斷也非常的困難。

（二）還原率的確定不夠精確

還原率能夠將房地產投資時能夠產生的具體收益體現出來，因此，可以將其作為一種資本收益率，在房地產的預期價格以及利潤之間存在的比例關系確定下來后，可以使用收益法。

投資收益的回報時間比較長，在投資房地產時，因為受到很多因素的影響，會有一些變化出現，導致還原率有所變化。在還原率變成是負值之后，房地產的投資收益也就轉變成虧損，不能獲得年收益，這樣的計算方式并不具備實際的價值以及意義。因此，還原率一定是正值，同時在風險收益原則的作用下，還原率的數值應該比國債利率或者是銀行儲蓄的利率要高，否則投資效益就比銀行儲蓄和國債收益還要低。一旦市場中產生了通貨膨脹，房地產能夠實現的年收益就會不斷降低，預期收益的不確定性也會更高，導致還原率上升，房價有一定程度的降低。相反也是如此，也就是說，房地產未來的收入確定性更強，或者通貨膨脹率不夠明顯，那么就會有比較低的還原率，房價會出現上浮。

在收益還原法中，評估人員確定的還原率以及純收益對房地產價值的評估結果起到了決定性的作用，尤其是在還原率的選擇時，很小的變化都會導致結果出現巨大的改變。因此，對于估價人員來說，最重要的就是要選擇合適的還原率。關鍵就在于要確定合理的還原率來對房地產評估價格進行準確的計算。

在確定還原利率時，有很多方法，從理論上來看，根據估價項目存在的不同之處，估價人員進行合理選擇，就可以得到更加準確的結果，在估價實務中，估價人員應該要充分的了解市場，但是要想真正實現這一點非常困難。

還原率有很多的影響因素，其中，資本利息以及資本占比情況是會有比較大影響的因素，比如，通貨膨脹會造成市場中的風險水平出現改變，受到通貨膨脹的影響，房地產價值提高，并且借貸之后會增加資金，所以，房產本身的很多因素都會在很大程度上影響到還原率，具有很強的復雜性，不可以通過無風險利率或者是類似資產的收益率進行代替，因此，評估人員在對還原率進行確定時，要運用更多的專業知識以及實踐經驗。

四、收益法在房地產評估中的應用對策

（一）采用同類房地產市價作為收益額的計價基礎

在通過收益法對某一房地產的收益額進行確定時，要和相同類型的房地產收益之間對比，收益額的計價基礎是相同類型房地產的市場價格，從而更為精準的對市場趨勢進行分析，對實際收益的各種影響因素有所了解，將房地產評估中出現的誤差盡可能的降低。在分析房地產收益額并確定的過程中，需要一系列的數據作為基礎，其中包括利潤總額、凈現金流量以及凈利潤等，采用凈現金流量、凈利潤法以及利潤總額法等都能夠將收益額計算出來，一般都會采用凈現金流量法，為了使固定資產折舊費用不會影響到計算結果，還要將貨幣時間價值的影響考慮在內，能夠體現出投資的動態過程，從而讓房地產未來的收益和實際的投資過程之間能夠更加的符合。

（二）折舊費應計算在支出費用中

在對房地產收益進行評估時，如果采用收益法，為了使評估結果的合理性更強，不應該將折舊費作為費用，而是要作為一項投資，也就是折舊費用不能扣除。在房地產投資中，折舊費用是損耗的一種，是在達到收益之后形成的一種貶值，屬于資產價值經過一段時期之后比較特殊的一種表現形式。在折舊的過程中，沒有把真正的支出體現出來，和其他的各項支出費用之間存在明顯的區別。因此，為了使評估結果的準確性有所保障，要將折舊費用作為一種投資，不能以費用形式扣除。

（三）收益法評估房地產價值時確定資本化率

從資本化率的本質上來看，就是在評估房地產未來收益時采用的折現率，對于房地產的評估價格，會有比較大的影響。房地產處于不同的區域、時間段，或者是性質不同時，會產生不同的投資風險，在實際評估工作中，要深入了解房地產所在市場的內部環境和外部環境，選擇合理的資本化率。首先，可以借助一些專業的分析工具和技術，對資本化率進行確定。一般來說，有一些經常使用的分析統計方法，包括平均分析法和回歸分析法等。另外，還可以在層次分析法中，融合一些客觀上的判斷標準，量化分析數據的層次、目標以及影響因素。其次，要會行業內部的各個方面進行深入調查，將基準收益率、風險調整以及安全利率等綜合在一起，確定符合實際的資本化率。深入調查房地產實際情況，并進行綜合分析，研究國家地區未來經濟發展趨勢、城市規劃計劃等影響因素，保證資本化率數據更加可靠。

五、總結

對于歐美等一些比較發達的國家，收益法是房地產價值評估的一種重要的方法，并且已經得到了廣泛的應用。但是從我國目前的實際上，由于體制中有一些不同點存在，國內的推進過程中仍然有一些不足之處。我國在持續發展的過程中，無論是外部的市場環境和體制創新等因素的變化，還是內部當中估價人員整體水平的提高，在未來的時期之內，房地產評估業務在我國會得到更加良好的發展。在經濟全球化的背景下，和國際之間協同發展是大勢所趨，因此，房地產評估工作還需要進一步深入的研究。

參考文獻：

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[3]申彩婷.收益法在房地產評估中的應用[J].現代經濟信息，2017（14）：332.

基金項目：

本文為遼寧對外經貿學院2018年校級質量工程項目，項目名稱：資產評估報告編制，項目編號：2018XJSYSF18;遼寧對外經貿學院—大連鼎鑫會計師事務所財會人才實踐教育基地項目，項目編號：2018XJSJJD05。

作者簡介：

楊宇（1999-），女，回族，遼寧沈陽人，大學本科，遼寧對外經貿學院會計學院，研究方向：資產評估研究;

楊景海（1970-），男，滿族，遼寧岫巖人，博士，教授，遼寧對外經貿學院會計學院教授，研究方向：資產評估、財務管理。