公租房社區管理模式分析

劉勝琪

【摘要】公共租賃住房建設是解決城市中低收入人群住房問題的重要舉措，但公共租賃住房的社區管理是難點之一。本文以某公共租賃住房社區管理模式為基礎，探索公共租賃住房社區管理的新模式。本文分析了公租房與社區管理的現狀，以及公租房社區管理中存在的主要問題，并提出了構建溫馨和諧社區管理的建議。

【關鍵詞】公租房社區? 社區管理? 措施? 研究分析

前言：對目前我國的人均GDP指數和人均住房面積的狀況來說，公租房的優點很大。公共租賃住房是我國保障房體系的一部分，雖然處于發展的起始階段，但公租房在我國北京、重慶、廣州、深圳、西安等地都已初具規模。在公租房建設量不斷增長的同時，對其社區的管理難度也在增加，一個好的管理模式對公租房社區是否能可持續發展具有決定性的影響。

一、國內公租房社區管理概述

（1）我國對社區概念的界定為：社區指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體。我國現行社區的劃分是延續原來街道辦事處下居委會的管理模式的社區，社區范圍一般是居委會轄區.但也可以突破現有居委會轄區（即大社區），它不是市場經濟演化下的學術定義的社區，這一點與國外社區有明顯區別。公租房社區就是指以公租房小區為特定地域空間，由聚集在該地域內的相互關聯的人群形成的社會共同體。重慶的公租房小區規模大一個小區即為一個社區。

（2）新加坡和香港社區管理工作開展較早.已形成成熟的社區管理模式.就公租房社區而言，二者均沒有單獨的類似社區劃分，對于保障性住房的管理一般是融于城市社區一并管理：國內公租房建設和管理剛剛起步，且已建公租房規模較小（重慶除外）。因此，目前基本沒有現成的可供借鑒的公租房社區管理經驗。新加坡80%以上的人居住在組屋里（政府提供的保障房），其社區管理基本可等同于組屋社區管理：香港約30%的人口居住在公屋中（政府提供的保障房），其公屋的社區管理納入城市社區管理之中。重慶公租房單元與新加坡及香港保障性住房單元有較大的區別，與國內一般城市社區也有一定差別，目前重慶公租房社區還不能成為市場演化下的生活行為完整的社區。

二、公租房社區管理面臨的問題

（一）社區管理難度大

新建的一些公租房社區，如重慶的民心佳園總建筑面積108萬平方米，約提供住房超過1.79萬套，北京的燕保京原家園和燕保青秀家園配租共四千多套。這種大面積規劃的公租房社區，往往人口眾多而且社區結構復雜。入住的部分人員為失業人員、老弱病殘、外地務工人員等，復雜的對象群體導致社區的管理出現多種問題。

（二）社區居住人員不穩定

由于公租房的公益性質決定了住戶很長一段時期內無法取得住房的擁有權，這在一定程度上增加了社區住戶的不穩定性，并且社區的形成時間短，鄰里關系構建較困難，住戶缺乏歸屬感和認同感，而這種人員的不安全感導致公租房社區內人口流動量大，這種大的流動量對社區的安全和公共治理很不利，加大了開展社區管理的難度。

（三）社區管理缺乏效率

目前國內城市大部分都未設立相應部門來對公租房社區進行管理，公租房社區的管理延續老舊社區的管理體制，既包括政府主管部門、社區居委會、街道管理組織，也有物業管理公司，這些機構在管理過程中權責交叉，缺乏有效的市場化運作制度。

（四）社區公共設施服務缺乏

目前，公租房的建設量和入住量持續在增長，但相關配套服務設施如餐飲、文體、教育、娛樂卻難以跟上。除了少數的示范性公租房社區，大部分公租房社區的配套服務和設施均缺失。一方面住戶取得生活和娛樂資源困難，生活質量難以保障：另一方面社區缺乏運營成本，維修不到位，影響公租房的后續使用及住戶的生活水平。

三、公租房社區管理的建議

（一）完善公租房社區的管理模式

公租房的管理模式大多延續了政府主導模式，即由政府出資組建公租房管理局，對社區進行管理，如上海建立公租房投資經營管理機構，負責公共租賃住房建設投資、房源籌措、定向供應和經租管理。也有不少城市組織社區居委會、房屋管理局等機構對社區進行共同管理。如重慶市組建由社區居委會、房屋管理機構、派出所、物業服務公司、住戶代表等組成的小區管理委員會，來管理小區的日常工作。如果從公平效率的原則出發，小區的管理委員會應該是以居民代表為主體的組織，他們作為居民最了解自己和社區的需要，但社區的自治需要以成熟的“市民社會”為前提，這顯然是公租房居民所不具備的，于是就需要政府介入社區的管理中，來指導管委會對社區進行管理，而其他的政府機構，如街道辦事處不宜直接參與到社區管理委員會，否則會減少管理的效率并引發責權混淆問題。

（二）創新公租房社區管理方法

由于公租房的申請條件越來越放寬，社區人口越來越多元化，公租房社區的管理方法絕不等同于普通社區的管理。在公租房的社區服務過程中，相關管理者不能只以一個的角度來服務處于不同層次的居民。除了加大對社區的投資和設計不同種類的社區活動外，公租房社區還可以參考香港的公屋制度引入社工，社工必須經過嚴格的資格認證的職業，人員具備專業技能，就業領域廣泛，社會認可度高，政府對他們支付豐厚的薪資和報酬。具體來說，公租房的管理者應該針對社區內不同需求層次的住戶，提供個性化的產品和服務組織滿足的社區活動。例如針對公租房社區退休老年和學齡前兒童多的特點，應在公租房社區里創建托老所和義務幼兒教育圈;針對公租房社區待業人員多的特點，可以安排志愿者或一些非盈利機構進行周期性勞動技能培訓和工作介紹等等。

（三）居民充分參與公租房社區的管理

在公租房的中低收入群體中，城鎮無業以及老齡化群體占到相當大一部分，怎樣組織和解決這部分人的工作和生活問題是公租房社區管理的重點。對于這個問題可以分為以下幾方面解決，一是把部分有豐富工作經驗的人引入公租房管委會，在治理社區的同時提高其管理能力：二是號召和吸納有健康身體素質卻失業的群體加入物業管理的人員中，其勞動價值不僅可以抵消其物業費，而且物業公司還可以補償其一定的薪酬：三是組織社區居民自我開展相互學習、自我提高的培訓、講座，每周末都可以挑選社區內具有各種工作技能的人作為客座講師主持，以促進社區人員再就業：四是組織社區志愿者對社區內的老年人進行日常托管照顧，其工作時長可以抵免部分房租費。