我國個人住房房地產稅問題研究

牛新琪（天津財經大學會計學院）

■引言

隨著人民生活水平的不斷提高，房地產市場迅速崛起。一方面，由于家庭結構逐漸向核心型轉化，人民的購房需求不斷增加；另一方面，在過去的十余年中房價上漲過快，投資性房產已經成了熱門金融工具。然而，房地產市場也暴露出了諸多問題：一線城市買房難，二三線城市供遠大于求的地區不平衡；“炒房”的投機者越來越多導致真正有需求的人買不起房等等。住房問題是重要的民生問題之一，我國采取了多項調控政策穩定房地產市場，房地產稅改革也成為完善我國稅制建設的新目標。

房地產稅的歷史可以追溯到20世紀80年代，伴隨著第二步“利改稅”，土地使用稅、房產稅等稅種恢復了征收。在當時計劃經濟的環境下，對城鎮經營性房產征收房產稅，對城鎮非經營性房產和農村房產不征稅，這是出于限制個人經營行為的考慮。改革開放以來，我國市場經濟體制逐步完善，鼓勵優化資源配置，顯然最初的征稅目的已經不能滿足經濟發展的需要。2003年十六屆三中全會提出開征物業稅的構想，2009年國務院再次提出要深化房地產稅制改革，在個人住房持有環節也要征稅。2011年上海、重慶分別進行了房產稅試點改革，將特定的非經營性房產納入征稅范圍。2013年十八屆三中全會提出要將房產稅改革轉化為房地產稅體系建設，加快房地產稅立法。2018年黨的報告中提出要深化稅收制度改革，健全地方稅體系。2019年兩會發布的政府工作報告中再次提出穩步推進房地產稅立法，促進房地產市場平穩健康發展。由此可見，房地產稅改革既是政府工作的焦點也是未來發展的趨勢，而改革的短期目標就是在個人住房持有環節開征房地產稅。

■我國現行房產稅和滬渝試點方案的比較

我國現行的房地產相關稅種按生產經營階段可分為開發、交易、持有環節三類，主要包括：房地產開發和交易環節征收的耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和契稅等；持有環節征收房產稅和城鎮土地使用稅。其中，依據1986年頒布的《房產稅暫行條例》，我國現行房產稅只對市、縣、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅，不包括農村房產。其中用于自住的個人住房不征稅。房產稅征收標準分為“從價計征”和“從租計征”兩種情況：自建或者購買后自用的房產，采用“從價計征”，以房產余值（房產原值一次減去10%-30%后的余值）作為計稅依據，年稅率為1.2%；用于出租的房產采用“從租計征”，以房產租金收入為計稅依據，出租為居住用房的，年稅率為4%，出租為非居住用房的，年稅率為12%。

上海在全境進行試點房產稅，征稅對象只包括本市居民新購置的、家庭第二套及以上的住房和非本市居民的新購房。計稅依據為參照市場價值確定的房地產評估值，按交易價的70%計征。在稅率方面實行差別化稅率，一般住房為0.6%，單位面積價格低于上年新建商品房均價2倍的住房為0.4%。對本市戶籍家庭提供人均60㎡的免稅面積，對屬于人才引進或在滬工作生活的非本市戶籍家庭新購首套房免稅。另外，還規定了稅收收入用于保障性住房建設工作。

重慶在主城9區進行試點，對獨棟商品房、新購高檔住房和非本市戶籍的無企業、無工作居民的新購第二套及以上的住房進行征稅。初期按交易價格為計稅依據，成熟后再以評估價值為計稅依據。采用三檔兩類累進稅率，獨棟商品房和高檔住房稅率標準參考成交單價與上兩年9城區新建商品房成交均價的比值，比值在3倍以下的按0.5%征稅，3-4倍按1%征稅，4倍以上按1.2%征稅。無企業、無工作的非本市戶籍居民的新購第二套及以上的住房稅率為0.5%。稅收優惠方面存量獨棟住宅有180㎡的免稅面積，新購高檔住房有100㎡。

■我國房地產稅的現存問題分析

（一）稅基窄

三種模式的共同點是稅源沒有打開：現行的房產稅在征稅范圍上體現地域差別和用途差別，對農村房屋以及個人非經營性房產均不征稅；上海試點房產稅主要針對“增量房”征稅，對于以前年度購置的房產不征稅；重慶試點房產稅雖然同時包括新增住房和“存量房”，但是主要針對高檔豪華住宅，將基數更大的普通住房排除在外。雖然考慮到滬、渝在初期試點可能由于人才外流的顧慮以及技術手段的局限選取了較窄的稅基，但是在財政貢獻度方面試點房產稅確實沒有起到應有的稅收調節作用，因此拓寬稅基是在全國范圍內改革房產稅需要完成的首要任務。

（二）計稅依據不合理

現行房產稅以房屋的原值（減去適當扣除）或租金作為計稅依據，試點房產稅也是簡單以交易價格作為計稅依據，對于存量房沒有考慮到房產的時間價值等因素，無法表現出當前時刻房產的市場價值，也就不能使當地政府獲得隨著經濟增長房屋增值而帶來的更多的稅收收入。例如，從價計征時的房產余值時在原值基礎上做一定比例的扣除，但是由于計提折舊，房屋的賬面價值會逐漸減少，若干年后接近于零，所以房產后期的升值因素沒有被考慮到計稅依據中，也就是說納稅時的計稅依據實際上與當時的市場價值有很大出入，因此會使稅收收入受到損失。

（三）稅率設定不適應當前經濟環境

現行房產稅制定時我國處于計劃經濟時期，其稅率設定具有限制“出租”的意圖，尤其是用于非居住用房時稅率達到12%。然而在市場經濟體制下，優化資源配置，提高資源利用率變成了當前的需要，因此應鼓勵出租，降低房屋空置率。由此可見，房地產稅的一些稅制要素與當前的經濟制度已經不相適應，也就不能滿足經濟發展的需要。此外，在試點房產稅中，上海的稅率為0.6%和0.4%，按交易價格的70%計稅后稅率僅為0.42%和0.28%，再加上寬松的稅收優惠政策，實際稅率非常低。而重慶的稅率雖然分為0.5%、1%、1.2%三檔，但是其對房產價值要求的很高，高稅率實際的適用范圍很小。

■房地產稅的國外經驗借鑒

（一）美國房地產稅

美國的財產稅體系已經發展得比較完善，不動產稅又是財產稅的主要來源，在財政收入中占有較大比重。美國的不動產稅針對土地和房屋征稅，在其持有期間征稅，計稅依據是不動產的評估價值。房產的計稅依據在各個州、地方政府之間存在差異，但都是以評估價值的一定比例作為應稅價值，該比例在20%-100%之間。地方政府在每年的特定日期會對房產價值進行評估，同時聯邦政府為了避免地方政府對不動產過度征稅以達到籌集財政資金的目的，也限定了不動產稅稅收收入的增長速度。不動產稅采用比例稅率“以支定收”，稅率也是因地區而異，通常1%-3%之間變動，由地方政府預算支出減去不動產稅收入以外的其他收入和轉移支付，再除以不動產應稅價值決定。此外，政府為更有效地管理不動產，還設置了稅率為5%的空置房地產稅率和稅率為10%的毀損房地產稅率。

（二）英國房地產稅

英國現行的房產稅包括住房房產稅和營業房產稅，分別針對居民住房和營業性用房征收，其中住房財產稅是地方主體稅種。住房財產稅的征稅對象是居民住房，包括自用住房和出租房屋，計稅依據是房產的評估價值，通常5年評估一次。住房財產稅采用比例稅率，與美國的不動產稅稅率確定方法相似，因此是一個浮動值。依據評估價值將住宅分為由低到高的A-H級，D級為基準級。每個等級都對應一個稅率，評估價值越高，征收的稅額也越高。政府先計算擬征收的房產稅總值，再除以將所有等級按照加權系數換算為D級的房產總數，得出“單位房產”的應納稅額基準，即D級房產的應納稅額，最后分別乘以加權系數得出其他級別房屋的應納稅額。

（三）日本房地產稅

日本在房地產的取得、保有和銷售環節征稅。房地產保有環節的稅收主要是固定資產稅和都市規劃稅。固定資產稅的歷史可以追溯到20世紀50年代，是針對土地和房屋征收的稅種。固定資產稅的計稅依據有完整的評估體系，評估價值一般3年內不變，住宅用地面積不超過200平方米的，計稅依據為25%*評估價值，超出部分為50%*評估價值。評估價值低于二十萬日元的房產可免稅。城市規劃稅是特別針對城區的房地產征稅，其收入也特定用于城市規劃等工作。固定資產稅采用差別比例稅率，標準為1.4%，最高為2.1%、城市規劃稅稅率為0.3%。

■個人住房持有環節開征房產稅的政策建議

（一）以低稅率、寬稅基試行

自分稅制改革以來，地方政府的財權與事權的匹配上一直存在問題，這也成為了地方政府過度依賴土地出讓金的因素之一。尤其在“營改增”過后，地方政府的主體稅種被大大削弱了，因此改革后的房地產稅也被視為是增加地方政府收入的重要途徑。但是房地產稅施行初期必然后受到各方面的壓力，容易引起納稅人的抵制情緒，經營性房地產的納稅人還會將稅收負擔加在租金上轉移給消費者。這些負面影響會直接影響到居民生活，增加房地產稅的推行阻力，也不利于提高納稅遵從度，建設和諧的稅收環節。因此，應在初期采用較低的稅率，再逐步完善。同時，為了避免損失稅收收入，應擴大稅基，將普通住宅與高檔住宅同時納入征稅范圍，起到穩定稅源的作用。

（二）由地方政府確定房地產稅的具體稅率標準

房地產稅屬于財產稅，但是由于其特殊性，計稅依據受區位因素影響非常大。結合我國實際情況，東部、中部、西部地區房地產市場發展狀況有較大差別，因此不適宜由中央統一制定稅率。另外，“營改增”之后，地方主體稅種的空白也可由房地產稅填補，這也需要就與地方政府結合當地公共服務的供給量，發揮信息優勢，自行確定具體的房地產稅稅率以及相關的優惠政策。因此，中央應做好稅收分權，在進行基礎性的房地產稅立法工作后，授予地方政府擬定實施細則的權利。同時，地方政府應做好配套措施，對本地區房地產市場供求狀況、居民住房現狀等進行充分的調查判斷，再結合當前的經濟發展情況制定出能體現差異性的、適合該地區的稅率標準。

（三）建立完備的房地產評估體系

完善房地產稅制度最關鍵的一步就是明確計稅依據，即明確房產評估價值。在這一點上國外使用批量評估法，建立模型，利用大數據對特征相似的房屋進行批量評估，這種方法較為雖然使用了比較可觀的評估標準，但是沒有考慮到了房地產的個別特征。另外一個方法是根據市場信息進行個別評估，但是市場數據的準確性有限，評估結果也較為主觀。相比較而言前者更適合于房地產稅的探索階段，實際操作中先要實現房管部門和稅務部門等相關單位的信息共享，同時成立專業的評估機構，保證評估機構獨立于征稅部門。此外，也要注重對評估人員的職業培訓，我國現有的專業評估人員較少，房地產稅改革后這部分需求會更大。