土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資存在的問題及對策

熊友清

摘要 ? ?目前，我國相繼開展了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押的試點工作，在進行融資方面取得了一定的成效，但仍存在一定程度的不足。本文分析了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作存在的問題，并針對性地提出相關(guān)措施，以促進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞 ? ?土地承包經(jīng)營權(quán);抵押融資;問題;措施

中圖分類號 ? ?F321.1 ? ? ? ?文獻標識碼 ? ?A

文章編號 ? 1007-5739（2020）22-0260-01 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?開放科學（資源服務）標識碼（OSID）

從我國目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作展開的實際情況來看，仍然存在一些問題。主要體現(xiàn)在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作存在的抵押登記制度缺失、抵押物價值難確定以及流轉(zhuǎn)市場不規(guī)范等方面。需要相關(guān)部門與相關(guān)人員充分落實土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的具體要求，結(jié)合問題成因，找尋可行性方法，制定更為有效的措施。

1 ? ?農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作存在的問題

1.1 ? ?抵押登記制度缺失問題

從福建省土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作開展的實際情況來看，仍存在很多問題，但首要問題仍是登記制度的缺失。在進行土地承包經(jīng)營抵押權(quán)的相關(guān)工作時，登記有著十分重要的意義。未經(jīng)過登記的抵押權(quán)，首先無法對抗第三人，同時也無法對抵押當事人雙方形成有效的約束。在登記后，能夠改變這種局面，也更有利于達到對外公示的效力，以及促進市場交易的安全性。我國一直都沒有形成有關(guān)土地承包經(jīng)營抵押權(quán)登記的相關(guān)內(nèi)容。而這一部分的缺失，現(xiàn)如今逐漸暴露出矛盾與問題。

1.2 ? ?抵押物價值難確定問題

在土地承包經(jīng)營抵押融資工作開展過程中，抵押價值的難以確定也是主要問題。但最為關(guān)鍵的還是相關(guān)評估機制的不健全。在進行抵押時，評估主要包括評估的主體、評估的標準、評估的方法等，存在很多細節(jié)問題。如今，不但以上內(nèi)容不夠完善，抵押雙方的信息也存在不對稱，常常會導致評估雙方存在較大的差異。

1.3 ? ?流轉(zhuǎn)市場不規(guī)范問題

在土地承包經(jīng)營抵押融資工作開展過程中，流轉(zhuǎn)市場的不規(guī)范也是當前所面臨的主要問題。只有確保了流轉(zhuǎn)市場的完善，才能夠進一步推動土地的流轉(zhuǎn)，以及促進抵押、出租、作價入股、轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)包等多元化流轉(zhuǎn)方式的發(fā)展，進一步發(fā)揮出土地承包經(jīng)營的意義，實現(xiàn)我國土地資源的高效利用。此外，在流轉(zhuǎn)市場不健全的同時，政府的監(jiān)督機制也不健全，易造成后續(xù)糾紛，導致矛盾的產(chǎn)生。同時，在進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，涉及的轉(zhuǎn)包費、租賃費收入也缺少科學標準的支持。很多時候費用的收取只是憑借經(jīng)驗、主觀臆斷。由此進一步加劇了工作開展的難度，不利于土地承包經(jīng)營抵押融資工作的長期、穩(wěn)定發(fā)展。

2 ? ? 優(yōu)化措施

2.1 ? ?進一步確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押制度

從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的二元立法精神來看，是符合我國基本國情的。但是在落實二元立法精神時，又不可避免地出現(xiàn)了一些矛盾。例如，在進行土地劃分后，便會涉及土地收益、土地使用權(quán)等方面的問題，通常情況下認為應該交由農(nóng)民所有，獲取永久性處分的經(jīng)營權(quán)。但是在現(xiàn)實中，《農(nóng)村土地承包法》與《物權(quán)法》都規(guī)定了家庭承包方式的土地經(jīng)營權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，因而便產(chǎn)生了二元模式立法精神的矛盾沖突。為進一步解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押問題，有關(guān)部門應盡快完善立法層面的工作，落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的可抵押性質(zhì)。同時，也要在現(xiàn)有法律中對禁止抵押的內(nèi)容進行修改，進一步完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資的相關(guān)內(nèi)容。

2.2 ? ?進一步完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度規(guī)范

基于相關(guān)法律法規(guī)，在獲取農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)時，需要簽訂承包合同。但是從目前的實際工作來看，農(nóng)村土地的經(jīng)營權(quán)取得，往往需要先行登記，而登記又分為2個環(huán)節(jié)：即原始的取得以及流轉(zhuǎn)后的取得。從效力角度來看，二者是存在差異的。原始取得指的是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)在承包合同生效時取得，登記行為僅僅是對效力的確認，即便沒有經(jīng)過登記，也并不影響農(nóng)民獲取用益物權(quán)。同時，由于我國當前登記制度的不完善，再加之土地數(shù)量的巨大以及土地分布的分散，在實際工作開展中往往存在很多困難。因此，農(nóng)村進行土地承包經(jīng)營權(quán)獲取時必須要做好等級工作。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作的實際開展過程中，立法部門也要結(jié)合農(nóng)村的實際情況，進一步完善土地簽訂后的其他工作。

2.3 ? ?構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場

在土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資過程中，由于土地承包經(jīng)營權(quán)應通過抵押來實現(xiàn)，所以當前最重要的是加速土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場服務體系的建設，打造出專屬于土地承包經(jīng)營權(quán)的服務平臺。同時，借助于市場的完善，可通過抵押、出租、作價入股、轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)包等方式進行流轉(zhuǎn)，以促進土地承包經(jīng)營權(quán)向大戶轉(zhuǎn)移，以此來推動土地市場化、規(guī)模化、集約化發(fā)展。但是，就我國現(xiàn)如今的實際情況來看，這樣一個服務平臺仍是缺乏的。因此，當前可借助縣一級政府來設置土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中心，為相關(guān)工作提供服務。并由縣一級政府負責信息的整理與傳遞，工作展開的規(guī)劃與管理等，打造出縣、鄉(xiāng)、村3級土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機構(gòu)。

3 ? ?結(jié)語

綜上所述，在優(yōu)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資過程中，相關(guān)部門及人員可進一步確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可抵押制度，進一步完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記的相關(guān)制度規(guī)范以及構(gòu)建農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)市場，以促進工作展開。從多個角度出發(fā)，針對我國目前農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作的實際情況，分析問題成因，找尋解決方法，制定更為科學、合理的方案策略，從而不斷提高農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資工作開展的效率和質(zhì)量，切實保障普通民眾的合法利益，促進整體建設的發(fā)展。

4 ? ?參考文獻

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