我國品牌房地產企業市場與金融業協調發展問題探析

文/王愛卿 鄭春海 （.重慶建筑科技職業學院；.華夏銀行股份有限公司重慶分行）

我國自2004年全面實行經營性用地招拍掛制度以來，房地產市場經歷了快速發展的黃金十五年。房地產市場作為中國經濟的重要增長點，不僅對GDP增長產生了巨大的推動作用，促進了城市化進程，推動了上下游產業的共同發展，也在一定程度上影響了金融業的發展和穩定。從房地產行業發展特征來看，開發商通過資本金結構化融資、房地產開發貸款、房地產按揭貸款等金融產品嵌入開發的資金鏈條，高財務杠桿的行業特征凸顯。同時，由于房地產行業快速發展，比較高的利潤空間也使得金融行業房地產相關業務的利潤水平，明顯高于其他傳統行業，促使金融行業中出現了房地產業務占比高、流動性差、風險高的特點。隨著國家針對房地產行業調控政策出臺，我國房地產業迎來第三輪調整小周期，各線城市房地產市場出現了周期性輪動效應。特別是2018年3月兩會政府工作報告，進一步強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續實行差別化調控，對房地產市場及金融行業都產生了不同程度的影響。因此，能否做到房地產行業與金融業務的協調發展，已成為經濟整體穩定發展的關鍵。

一、房地產業與金融業的互生關系

（一）房地產業發展需要金融業的支持

1.對房地產開發商的資金支持

從對房地產開發商的資金支持層面看，主要體現在對項目用地的資本金配資及對項目開發建設的配套融資兩個階段。房地產業屬于資金密集型產業，對開發企業的資金實力要求比較高。特別是近年來隨著房地產市場價格上漲，土地出讓收入已經成為各地政府的主要收入來源，從而導致各地“樓王”“地王”頻現，土地成本增加，項目用地的資本金結構化融資成為了房地產開發商資金需求的新特征。在房地產開發階段，金融機構通過房地產開發貸款、股權融資、信托貸款、供應鏈金融產品等融資模式支持開發企業。在房地產開發后續階段，對于開發商自持物業資產，金融業機構又能夠提供經營性物業抵押貸 款、ABS、ABN、CMBN、CMBS和REITs等產品在直接、間接融資市場上融資。可見，房地產業整個資金鏈條中都可能涉及融資產品嵌入，這與房地產行業屬性也息息相關。房地產業的資金投入量大、周期短等行業特點，使得房地產項目開發離不開金融融資產品支持。

2.對購房者的資金支持

從消費者需求性質看，房地產市場的消費需求主要剛性需求、改善型需求及投資性需求三大類。由于房地產相對于絕大多數商品而言呈現單位價值大、金額高的特點，消費者一次性付款壓力大，金融機構提供的房產按揭貸款極大的緩解了購房者資金壓力問題。尤其是自1998年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》實行住房制度改革以來，房地產市場價格一路走高，消費者市場中的投資情緒高漲。根據消費者價格預期理論，在短期內當消費者預期價格上漲時會增加購買，從而導致市場供不應求，最終產品價格上漲。隨著近年來房產價格上漲，按揭購房已經成為了消費者首選，金融機構通過采用開發商階段性擔保方式，在購房者與開發商簽訂購房合同后即可發放貸款資金，既緩解了購房者資金壓力，也使房地產開發商提前實現收入，回籠現金流。

（二）房地產業務是金融業務的重要組成部分

1.房地產業務是金融業的主要利潤來源

目前銀行金融業利潤構成主要包括利息收入、手續費收入、傭金收入、投資收入、匯兌收益、公允價值變動收益等，其中利息收入仍然在營業收入中占比最高。根據上市銀行披露信息顯示，2016-2018年我國A股上市銀行營業收入中利息收入占比均高于70%。從銀行等金融機構信貸業務構成情況看，由于近年來房地產行情呈現波動上升趨勢，金融機構的房地產信貸業務占比也逐步上升，二者呈現高度正相關關系。根據2018年中、農、工、建、交等上市銀行公布的數據，在貸款投向占比方面，大部分銀行的傳統制造業貸款投向占比持續下降，而投向房地產業的貸款占比則持續增長，部分股份制銀行房地產業的貸款占比已到達20%以上，房地產業務已成為了銀行業金融機構的主要利潤來源。同時，根據用益信托網統計數據，截至2019年一季度末房地產信托募集資金1674.79億元，同比上升25.71%；信托資金投向房地產占比35.76%、基礎產業占比24.55%、金融類占比28.36%、工商企業及其他占比11.33%，從規模來看，房地產信托規模占據首位，房地產依然是信托業務的重要部分。可見，隨著房地產市場價格逐步上升，房地產相關業務占比逐步提高，已經成為了金融業的主要利潤來源。

2.房地產業務是銀行業的主要負債業務

根據用益信托網數據顯示，2018年全國房地產企業用于項目開發的新增資金20.3萬億。從具體項目上看，融資規模從大到小的依次是個人住房金融市場40%、銀行貸款24%、應付款融資18%、非標融資12%、國內證券市場4%、海外融資2%。可見在房地產市場融資過程中，以銀行為代表的間接融資占比依然很高。對于銀行金融機構而言，存款業務是主要負責業務，也是銀行開展資產業務、中間業務的基礎，具有穩定性強、成本低的特點，能夠實現短、中、長期貸款的期限錯配，是銀行信貸資金和利潤的主要來源，也是支撐和開展中間業務的前提和基礎。由于房地產項目主要以房產銷售回款作為融資的還款來源，相關信貸業務通常采取項目用地抵押、階段性擔保方式實現項目封閉管理，即在銀行信貸投放時通常需要將項目用地使用權進行抵押，開發企業在達到預售進度時，需向銀行申請土地解押辦理房產預售許可證，房產預售資金需歸集到銀行指定賬戶進行監管使用。銀行通過房地產業務封閉管理，既能降低信貸風險，也能提供存款來源，進而通過存款派生效應放大財務杠桿，提高利潤水平。

3.房地產業務能夠帶動零售業務發展

房地產業的市場需求者主要為居民個體，由于房地產業產品具有單位價值大、投資回收期長等特點，導致消費者的信貸資金市場需求旺盛，從而促進了房地產按揭信貸業務的發展。從目前國內的消費習慣看，中國房地產市場消費者的購房需求主要以剛需為主，房產是大部分消費者的主要資產，也是生活品質的象征，相對市場違約率較低，能夠為銀行業金融持有創造利潤收入。對于銀行業金融機構而言，個人消費者的增加并不只是增加了個人貸款業務的增長，而是給銀行帶來了穩定的客戶群體。銀行業金融機構通過按揭客群也能夠批量推廣信用卡、個人理財產品、綜合消費貸款等業務，從而促進個人業務聯動發展。

（三）房地產業與金融業風險高度相關

1.信用風險層面

信用風險主要是指在信用活動中存在的不確定性而導致遭受損失的可能性，在銀行業金融機構中信用風險主要是由信貸客戶違約而導致信貸資產損失的風險。近年來隨著房地產價格逐步攀升，房地產行業利潤空間增加，導致各行業企業經營者紛紛轉型房地產，通過銀行信貸放大財務杠桿的方式進行房地產開發，從而出現了房地產開發商素質參差不齊的情況，導致銀行業金融機構貸款風險擴大，信用風險頻發。尤其是行業經驗欠缺、資金實力弱的民營開發企業，風險承受能力弱，信用違約概率大，對金融業的信貸資產質量影響較大。

2.政策風險層面

政策風險是指政府有關房地產市場的政策發生變化，引起市場的波動帶來的風險。在市場經濟條件下，由于受價值規律和競爭機制的影響，各企業爭奪市場資源，都希望獲得更大的活動空間，因而可能會觸犯國家的有關政策，而國家政策又對企業的行為具有強制約束力。尤其是在房地產市場，房地產行業在一定程度上不僅影響著GDP增量，更在很大程度上關系民生安定。因此，國家為控制房地產市場健康發展需不斷對市場進行政策性的控制和調整，從而會導致房地產市場出現波動。由于房地產市場開發資金的高杠桿性，政策風險會通過房地產開發商傳到給金融機構，形成金融機構的信貸風險，二者存在高度正相關性。

3.操作風險層面

操作風險是指由于客戶、設計不當的控制體系、控制系統失靈及不可控事件導致的各類風險。對于金融機構而言，房地產業的操作風險主要體現在貸前盡職調查的真實性、授信審批及投放的合規性、授信后管理的全面性等層面。其中貸前盡職調查中的操作風險主要體現在信貸調查人員可能會出現因提升業績等原因不準確反映項目風險、故意隱瞞不報、與企業溝通篡改信貸資料等風險。授信審批及投放環節的操作風險主要體現授信資料合規性審查及投放合同完整性、真實性把控，若出現合規性資料欠缺、法律文本簽署瑕疵、抵押登記手續瑕疵等問題，則會直接導致信貸風險。授信后管理環節的操作風險，主要體現在房產銷售資金監管使用方面。房地產信貸業務的還款來源主要依賴于房產銷售回籠的資金，中間涉及項目用地使用權的階段性抵押與解押，容易產生抵押物懸空，以及無法控制銷售資金回籠等風險。另外，我國房地產業金融融資的擔保方式主要為房產抵押，由于金融機構的抵押物價值評估大部分采取委托第三方機構方式，可能會出現抵押委托人和評估機構串通高估抵押物價值情況，最終形成信貸風險。

二、房地產市場與金融業相互影響的路徑

（一）信貸資金路徑

房地產業務是金融業的主要利潤來源，房地產開發貸款和按揭貸款是金融機構房地產業務的主要方式，房產、土地使用權抵押是主要的擔保方式。因此，房地產市場與金融業也主要是通過信貸資金的路徑相互影響，房地產業發展情況與金融機構信貸政策寬松程度呈高度相關關系，即：金融機構適度寬松政策會導致流向房地產業資金量增加，會促進房地產業發展，上游供應商及時回款，產業協調發展；金融政策緊縮會導致房地產開發融資受阻，會出現開發進度緩慢，拖欠工程款、材料款、勞務款等情況出現，產業結構失調。同時，房地產市場供求變化也會導致抵押物價值和房產銷售價格發生變化，導致金融機構抵押擔保方式弱化，銷售回籠資金減少，給金融機構帶來市場風險和信用風險。

（二）市場供求路徑

房地產業和金融業可以通過市場路徑相互影響。從目前金融業監管政策看，雖然銀行類金融機構禁止投資非自用性房地產，但是隨著各地總部基地、金融中心的興建，各金融機構投資自用房地產趨勢明顯，從而在一定程度上促進了商業地產及金融機構配套地產業務的發展。同時，金融機構可以通過成立資金管理公司的方式，采取直接控股、間接控股或者簽署協議等方式進入地產行業，增強市場需求。并且，隨著技術進步和金融的不斷創新，金融機構可以通過提供信息咨詢、融資租賃、資產管理、提供證券買賣平臺等方式獲取手續費和傭金所占的收入比例也日益增加，進而影響市場供求。

（三）市場信息路徑

目前我國房地產業和金融業信息與市場消費者仍然存在不對稱性，尤其是金融業的房地產政策變化、利率水平變化等信息市場消費者無法準確預測，在市場傳導機制上存在一定的滯后性，從而會引起金融機構的擠兌效應。當房地產政策劇烈變化時，房價波動，會導致金融機構信用和市場風險，金融機構有可能會出現流動性風險，一旦出現金融機構無法按時兌付存款時，市場恐慌情緒蔓延，將會出現擠兌現象，影響經濟穩定發展。

三、房地產業與金融業協調發展的對策建議

（一）通過建立房地產長效調控機制穩定消費者預期

房地產同時具有資本品與消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應當遠大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策制定的短期性和市場行為的同質性，過去很長一段時間內住房都被視作投機炒作與賺錢謀利的工具。房地產業與金融業存在高度正相關性，并且與經濟穩定發展存在正相關關系，行業政策宏觀調整力度的平穩性對二者協調發展起著至關重要的作用。從目前房地產和金融業運營情況看，由于近年來房價上漲帶來的超額利潤預期使得大量民間資本涌入房地產行業，通過借助金融業融資產品放大財務杠桿，行業系統性風險已初步顯現，若行業政策劇烈變動勢必會導致產業鏈的連鎖反應，最終出現系統風險。根據現行房地產調控政策，建議從多重政策壓制下的“穩定”逐步過渡到相對自然狀態下的穩定，可以從增加土地供給以及增加廉租房、公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房、共有產權房為主體的住房保障體系等方式增加市場供給，針對年輕消費群體推行政府補貼和個人付費方式的長租公寓等方式來改善市場供求。另外，通過商品房最高限價、房產稅推行、利率差別定價、首付比例差別化等方式抑制市場投資性需求，促使市場實現均衡。但是對房地產政策應給予一定的過渡轉換期，避免一刀切，實現調控的長效機制。再者，應逐步改變地方政府財政收入結構，降低土地出讓金占比，抑制土地供給價格，降低行業利潤預期，促進房地產供給市場的健康發展。

（二）通過加強金融業監管控制房地產信貸風險

由于房地產業融資渠道不斷創新，銀行表外業務及非銀行金融機構的夾層融資、產品多次嵌套，監管難度較大，因此有效提升監管水平是有效控制房地產信貸風險的關鍵所在。首先，在宏觀貨幣政策的制定和實施方面要充分考慮房地產周期性波動和政策時滯性的影響，在房地產的繁榮期和調整期應分別推出緊縮或寬松性的貨幣政策，建立長效監管機制。其次，通過立法規定混業經營的金融監管模式，改變我國目前分散監管、重復監管和監管程序混亂的現狀，可以設立明確的法規條例提高監管機構之間的信息披露程度，如中央銀行應定期向證監會、銀監會、保監會通報已經實行的貨幣政策，監管機構應定期報告市場違規案例、風險評估報告等。立法限定房地產市場的資金來源渠道，謹防股市、債市等違規資本過多進入房地產市場。再者，通過對企業征信系統、信用系統、被執行人信息系統、金融機構表內外融資披露數據的完善，提高信息對稱性，特別是針對企業民間借貸出臺相關法律規范及信息保障平臺，例如民間借貸額度、期限、利率、公式程度與法律保護程度掛鉤，通過提高民間借貸及各項融資的信息對稱性來提高金融機構自身對房地產信貸風險的把控能力。最后，針對目前影子銀行過度創新、杠桿操作、期限錯配等現象，監管機構可以建立房地產信貸風險預警體系進行動態監控，結合定量、定性分析進行合理風險預測，從而達到控制行業信貸風險效果。

（三）適度鼓勵拓寬房地產業務融資渠道

目前直接融資市場對房地產企業資質要求條件比較高，中小房地產業企業，尤其是中小型民營房地產企業的融資模式主要依賴于銀行信貸，渠道比較單一，風險集中度較高。因此，應拓寬房地產市場的直接融資方渠道，通過渠道多樣方法式緩釋信貸風險。首先，資本市場融資是較好的方式之一，尤其是目前全球流動性過剩，證券市場一片繁榮的狀況下，通過非公開增發注入股東的優質資產，通過增發和配股在資本市場融資，并迅速擴大公司規模。其次，可以選擇房地產信托、房地產股權基金、跨境融資等方式增加來源渠道，針對單一企業信用資質不足的情況，可以借鑒中小企業集合票據方式，通過兩個以上的企業或項目在資本市場以統一的產品設計、統一券種冠名、統一信用增信、統一注冊共同發行，按項目監管還款的方式進行融資，利用這種產品靈活的設計既能夠滿足不同地產項目對資金的需求，降低房地產開發公司整體融資成本，節約財務費用，也有利于地產公司持續發展，優化公司財務結構。再者，通過整合房地產消費者購房尾款、自持物業的租金應收款等穩定現金流，針對房地產業上游企業開發房地產供應鏈金融產品，通過商票質押融資、應收賬款池融資、保理融資以及大網區塊鏈技術等創新型產品拓寬融資渠道。也可以引入保理公司、融資租賃公司等，通過將各家供應商和建筑商對于地產項目公司的應收款進行收購或回購，再將保理款出讓給資產支持專項計劃，進行資產證券化融資，拓寬房地產市場融資渠道。

四、結論

綜上所述，隨著經濟的發展我國房地產業與金融業的關系已密不可分，協調好雙方關系，如何有效促進房地產業和金融業的融合既是降低行業風險的重要手段，也是國民經濟穩定發展的基礎。只有積極探索房地產業和金融業的融合途徑，才能降低房地產業的集中風險暴露程度，促進房地產業健康發展，避免房地產泡沫，從而保障國民經濟的穩定發展。