房地產企業內部控制存在的問題及對策研究

施海湘

摘要：隨著我國經濟快速增長，房地產行業迅速崛起。房地產開發不僅直接拉動相關行業的就業，其本身的運行對整個國民經濟水平的提升也十分重要。因此，文章就房地產企業內部控制存在問題及對策展開研究，對其中存在的問題進行分析，并提出了一些對策，以確保房地產企業內部控制機制能夠有效運行。

關鍵詞：房地產企業;內部控制;問題和對策

房地產企業在國民經濟中占據重要地位，行業本身具有一定特殊性，同時該行業所涉及的產業也比較多。就目前房地產企業的經營模式而言，該行業面臨的運營風險也比較高，因此，房地產企業必須要重視內控工作，利用科學的管理方式進行風險控制，提高企業的經營效率。對于房地產企業而言，內部控制是企業管理的重點內容之一，企業在管理時需要建立完善的內控制度，提高企業的風險規避水平，優化內部組織結構，提高信息溝通水平，增強企業的市場競爭力。

一、房地產企業內部控制概述

（一）內部控制概念

內控制度是指企業從經營發展的角度出發，為使資金使用風險降低，提高會計報表準確度，強化企業制度實施力度，確保企業日常經營的健康、高效，企業要重視內部控制工作。房地產行業發展時間比較長，我國很多大型房地產在經營過程中都存在一些管理風險，例如內部控制風險，對此，房地產企業必須要做好風險管理，以保證自身能夠正常運行。房地產企業是我國國民經濟的關鍵產業之一，其不僅受到國家政策影響，同時也受到市場變化形勢的影響，這導致房地產行業面臨的風險增加，為了降低企業經營風險，需要制定一些規章制度，尤其是內部控制制度，希望能夠提高企業生產和管理質量，使企業員工能夠參與到內控工作中，提高自身的風控水平，充分發揮行業優勢。

（二）房地產企業特點

房地產企業特點主要表現在以下幾方面：

1. 區域影響力大

我國國土面積大，省市多，同一企業開發的項目分布范圍廣，不同區域開發成本也有所差異，尤其是土地成本上，由于地域差異導致土地價格不同，市場行情也不同，企業的投資風險及其回報率也有所差異。

2. 開發周期長，投入大

土地成本是房地產開發成本的主要成本，其是房屋銷售價格制定的主要因素。但是，關于房地產項目的前期設計勘察費用、工程費用以及配套費用、銷售費用等方面的投入都比較多，資金壓力也十分大，財務資金成本也比較高，導致房產項目整體風險系數上升。

3. 受國家宏觀調控影響

我國人口多，住宅需求量大，隨著市場變化，國家會出臺一些措施對房地產行業進行調控。2016～2019年，我國為抑制房價過快增長出臺了多種政策，2018年我國出臺的房地產調控政策超過200條，例如房貸限額、房價漲幅及搖號銷售等政策規范房地產銷售市場。當前，各地區房地產形勢總體比較穩定，宏觀調控政策在一定程度上促進了房產市場健康發展。

（三）房地產企業內部控制的必要性

1. 有利于提高企業風險抵御水平

隨著社會經濟環境的變化，房地產行業內部競爭越發激烈，企業經營風險也不斷加大，自從2008年金融危機后，全球經濟發展處于持續低迷狀態中，為了保證我國經濟穩定發展，我國就房地產企業進行了適當的宏觀調控。但是就當前我國房地產企業發展情況來看，盡管很多企業已經建立了內控制度，但是缺乏風險預警機制，在風險評估和應對上缺乏相應的應對機制，內控制度的施行效果也不佳。因此，房地產企業通過強化內控制度、健全監督機制，提高對風險抵御能力，為企業順利發展提供幫助，這是當前企業應對市場變化的主要方式之一。

2. 有利于強化企業內部管理力度

近年來，為了迎合市場發展，房地產企業在向外發展的同時也會強化對人員、資金、成本等方面的管理，并建立現代化的企業管理模式。作為現代企業管理模式，其十分重視內部控制工作，這對房地產企業發展而言也很重要。內控制度能夠有效的規范企業的經營管理，使企業制度更加完善，有利于強化企業內部管理能力，對企業目標的實現有著促進作用。

二、房地產企業內部控制中存在的問題分析

（一）不重視非財務風險管理

企業的風險管理工作是由管理層、股東以及基層員工共同完成的，用于指定企業戰略目標。通過掌握市場變化形式，企業管理層會指定發展戰略目標，將利益保持和相關風險之間的關系進行平衡，實現資源的高效調配，實現企業價值最大化。如圖1所示，企業風險分為財務和非財務，而隨著企業非財務風險的上升，其可以分為內部和外部兩種。其中，內部風險包括投資決策和項目管理兩種風險，由于企業管理層缺乏風險意識，對投資作用有所忽視，主動放棄企業股權占有，導致外部投資和股東逐漸侵入到企業，增加了企業的投資決策以及項目管理風險。而外部風險則是指房地產行業面臨的自然風險、政治風險以及社會風險等，例如股市動蕩、地震、洪水、爆炸等風險，這句需要企業必須要完善內控風險評估及時，降低企業風險損失率。

（二）內控活動執行力不強

房地產企業出現的巨額回扣、挪用公款等現象都是由于內控制度執行不到位導致的，企業在執行內控活動時出現的問題表現在以下幾方面：

1. 房地產項目建設、營銷及客服等環節比較分散

房地產行業本身比較特殊，其對項目建設、營銷等環節的關注不高，因此，有些房地產企業在業務設計和項目控制上不夠明確，特別是商業地產以及工業地產，缺乏嚴謹科學的數據和決策機制作為運行管理支撐。而且，由于房地產各項目之間的聯系比較少，各業務部門各自為政，業務分散，溝通不暢，導致控制失效，使企業經濟利益受到影響。

2. 企業對資金的管控不到位

很多企業并沒有建立專門的資金管理部門，缺乏系統的信息系統對各項目、分公司的資金進行整合，各區域公司有自己的賬戶和資金管理系統，彼此之間資金信息不對等，且數據更新也存在一定滯后性，導致企業資金風險增大。同時，企業的資金調配也不夠合理，導致企業資金匱乏，無法合理使用限制資金，資金價值大大降低。此外，企業預算體系不完善，對項目的資金運作、投資回報率等內容缺乏精確預算，對項目成本缺乏嚴格的預算控制，導致成本上升，影響企業項目收益。

（三）內部控制監督不到位

企業內部監督機構指的是監事會、審計委員會、審計部門這三個部門，根據規定，監事會主要監督企業財務及各種違法行為。當前，有些房地產企業盡管設立了監事會，但是很多監事工作都是由股東指派人員負責的，監事會并沒有發揮有效作用，且很多監事人員并不了解企業運營、財務和審計等工作，無法利用專業的知識開展監督工作。審計委員會主要對企業財務報告、會計人員及報表進行審計監督，但是有些企業并沒有設置審計委員會，即使有也并沒有發揮作用。對于房產企業審計部門而言，有些企業的審計部門與業務部門同級，雖然有內部審計部門，但由于缺乏獨立性或相應權限，不能把審計的范圍擴展到內控程序的方方面面，無法發揮審計對于加強內控的促進作用。

（四）內部信息溝通不暢通

1. 管理層和員工之間溝通不暢

管理層和員工間的溝通是企業內控實施的保證，但是，我國很多房地產企業追求短期經營成果，工作中缺乏溝通，上下級之間缺乏順暢的溝通渠道，這就導致管理政策無法全面落實，員工也無法將政策實施情況及時反饋到管理人員手中，對企業工作和政策的實施十分不利。

2. 我國房地產企業缺乏統一高度集成的信息系統

采購、庫存、項目開發、會計及人力、銷售等系統，割裂成多個獨立的流程，分別加以控制，造成整個內部體系信息溝通不暢，執行不到位，業務之間不夠協調，增加了企業的運營風險。

三、完善房地產企業內控的相關措施

（一）加大非財務風險管理

房地產企業在評估風險活動時，不僅需要預測評估財務風險，還需要加大對非財務風險的管控。對此，企業需要建立專門的非財務風險評估團隊，結合定性和定量兩種方法，評估、分析整個企業或個別項目中存在的非財務風險，并提出解決方法為管理層提供參考。為了確保評估效果，非財務風險評估團隊的建設需要包含多種人才，例如土地資源、人力資源管理及公共關系、建筑技術等多個領域的人才，或是通過聘請相關的專家學者、政府官員等為企業提供決策參考。

（二）規劃好各項業務流程

1. 企業需要做好招投標控制工作

首先，建立供應商管理系統，將合格的供應商統一記錄起來，并將其與其他分公司供應商進行集中統一管理，實現供應商信息共享，降低采購成本。同時，分類評價供應商，進而為企業提供招投標合理價格信息。其次，企業需要建立招投標管理部門，負責管理子公司以及各項目的招投標業務，并監督其各個流程，定期根據企業發展情況制定招標計劃，合理分配資源，成立專項招標小組，定期發布招標公告。招標時，根據評定標準對供應商進行評定打分，在綜合考量的基礎上確定中標企業。

2. 企業需要重視客戶關系控制工作

通過建立健全客戶數據庫內部控制將客戶基本、衍生交互信息記錄下來，并對其分類，進而對其消費行為進行分析預測，構建客戶數據庫為房地產企業銷售提供幫助，協助銷售調整營銷策略，并為客戶提供更好的銷售服務，進而樹立良好的品牌形象。客戶數據庫將客戶分為個人和公司兩種，其所記錄累計的客戶信息不僅關系著銷售部門，對于其他部門也有著密切關系，如表1所示，有利于增強企業與客戶之間的聯系，建立良好的服務關系，有利于深入挖掘客戶價值。

3. 房地產企業需要做好資金管理工作

構建集中結算中心，實現資金的跨區域管理，通過結算中心實時了解企業內部資金使用情況，提高資金使用率。如圖2所示，采用收支雙線管理模式，各子公司在銀行開設收入和支出兩個賬戶，收入賬戶不得使用，由銀行劃入到結算中心賬戶中，支出賬戶為中心下撥款，只用于企業日常付款活動。此外，企業需要實行全面的預算管控工作，所有經營活動需要制定詳細的預算計劃，預算調整需要授權審批，保證資金收付的配比，實現資金的合理占用及良性循環，各業務需要定期反饋預算執行情況，避免資金鏈產生問題，使企業風險能夠被控制。

（三）提高內審監督管理水平

1. 提高企業的監事職能

對此，企業需要建立健全相關的規章制度，制定有效的監事會條例，明確各種權益，加強內控的建設和運行監督，同時，監事個人也需要提高自身的業務素質，了解并掌握企業各種制度、機制、章程、法律等知識，掌握審計知識，使監事會作用能夠充分的發揮出來。此外，監事會也可以通過參加培訓班，學習同行經驗提高自己的監事能力。

2. 發揮審計委員的內部監督作用

審計委員會屬于內部監督機構，其直接對接董事會，對企業內控制度進行審查，監督內審制度的運行情況，指導內審工作，其將審計結果告知董事會，對房地產企業的內部監督而言有著重要作用。同時，企業需要建立內部監管制度，利用內部監管渾濁度規范內部監督工作，方便內審部門和審計委員會開展工作，使其有章可依。

3. 重視內部審計部門的作用

保證內部審計部門的獨立對于審計工作及其結果上報而言是十分重要的，企業可以通過提高內審部門地位使其發揮作用，將其提升到由審計委員會直接管理，業務報告也直接對接董事會，行政報告對接管理層，提高內審部門的獨立性，建立內部監督機制。同時，拓寬該部門業務范圍，其不僅要審核會計賬目，還需要建設執行內控制度，并對其進行審計，例如關鍵業務環節制度制定完善、執行情況、各部門預算執行情況等，在審計結果的基礎上提出相關的審計意見。

（四）建立完善的信息溝通渠道

1. 房地產企業需要加強內外部信息溝通

首先，收集內部信息，強化內部溝通，利用企業內部管理資料、財務資料以及內網等渠道獲取信息。對于管理者與員工之間的溝通而言，企業需要建立從上到下的溝通渠道，例如內部簡報、座談會、電子郵件、員工訪談等溝通渠道，增強上下級之間的溝通，使員工更加了解企業，增強員工對企業的忠誠度和歸屬感。其次，強化外部信息溝通，隨著科技的發展，企業可以從多個渠道獲取外部信息，例如業務往來客戶、供應商獲取信息，市場調查獲取信息，中介機構獲取信息，網絡獲取信息等。而在于外部進行溝通的時候，需要強化媒體的作用，利用媒體資源加強品牌宣傳和輿論引導，提高媒體監測作用，及時了解相關企業的發展情況，同時通過與外部監管機構的溝通，能夠及時了解各種政策信息，并提供相關的資料，有利于企業規避風險。

2. 企業可以利用現代信息管理工具加強信息溝通

通過ERP、APPAC等信息系統建立網絡管理系統，提高信息傳輸速度，加強內外部之間的溝通。通過信息管理系統準確識別、傳遞信息，及時掌握企業及相關項目的運行情況，為管理層提供準確、全面的信息，并將財務、財股、銷售等業務整合到信息系統中，實現數字化管理，進行動態控制，降低人為因素的影響，提高內控水平，有利于企業風險識別、評價和控制。

四、結語

對于房地產企業而言，內部控制的建立不僅能夠使企業實現規范管理，同時也能夠使企業的工作效率提升，增加企業的經濟效益，對企業的健康可持續發展而言發揮著積極的作用。房地產企業是國民經濟的支柱性企業之一，其具有高風險、高利益等特征，要使房地產企業穩定發展，必須要重視內控制度，建設完善的內部控制制度。本文就當前房地產企業提出了加大非財務風險管理、規劃好各項業務流程、提高內審監督管理水平、建立完善的信息溝通渠道等措施，希望能夠通過這些措施提高企業風險管控能力，降低房地產企業的經營風險，并為房地產企業順利經營提供幫助。

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（作者單位：上海臨港書院經濟發展有限公司）