以工業用地提供抵押擔保的變現風險及對策

魏華英

抵押是指抵押人不轉移對其財產的占有，而以該財產為自己或他人的債務提供擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的一種債權擔保方式。《中華人民共和國擔保法》明確規定，抵押物應當符合的條件之一：“必須是依法可以流通轉讓的財產。”這一點我們可以從兩方面來理解：一是從法律意義上說，抵押物是可流通轉讓的；二是抵押物能流通轉讓成交。商業銀行接受抵押并不是為了取得抵押物的所有權（使用權），而是為了防范信貸風險，當借款人未按約定清償債務或履行擔保義務時，可通過處理抵押物，以其變現價款優先受償，實現信貸風險的代償。設定這一目的，有時并不一定能夠實現，僅僅是作為風險防范的一種預防措施而已。抵押物變現風險是顯而易見的，在審計實踐中，常常發現以工業用地抵押的部分貸款業務，存在明顯的抵押物變現風險隱患，有些已經形成了事實風險。本文試從銀行風險管理角度，分析以工業用地提供抵押擔保的變現風險，進而提出防范和化解風險的措施。

一、地方經濟發展必然帶動商業銀行抵押貸款業務的快速發展

經濟欠發達地區要實現縣域經濟又好又快發展，堅定不移地走新型工業化道路是必然選擇。而新型工業化的切入點和載體就是招商引資和工業項目，實踐充分證明，招商引資能夠促進地方經濟快速發展。科學、合理地開展招商引資，主要做法有：一是通過開展不同形式的招商引資活動來吸引投資者，如：舉辦各種地方特色的水果節、旅游節等活動；召開各種各樣的經濟會議，如山區經貿洽談會、招商引資投資大會等。二是以優惠條件用土地換資金，批準設立扶貧經濟開發區和生態工業園，大力推進“三化一園”發展戰略，改善投資環境和區位條件，主動承接經濟發達地區的產業轉移，把土地開發和部分基礎設施建設作為招商的內容，通過引進有實力的開發商和企業先行“筑巢”，再引進企業和項目，實現滾動式發展。而商業銀行為了自身業務發展的需要，也迫切需要向這些企業投放貸款，以獲得利息收入和辦理綜合業務。一方面，從目前而言，這些企業正處于建設期或成長期，資金需求較大，企業會主動地向商業銀行表明融資的意向，以求取得銀行的大力支持。另一方面，由于企業具有較好的發展前景，至少在未來幾年中發展前景看好，商業銀行在支持和幫扶過程中，既受益匪淺又培育了自己的優良客戶。即使這些企業以后無需向銀行借款，也可以在負債業務、中間業務和結算業務等方面進行合作，達到銀企雙贏的目的。作為緩釋貸款風險的需要，這些貸款往往以工業用地作為抵押，這為地方經濟發展起到了積極的促進作用，有力地支持了實體經濟發展，符合當前國家政策。

二、以工業用地抵押變現風險的主要表現形式

一般來說，工業用地抵押貸款存在較大風險，主要是工業用地變現能力存在較多不確定因素。

（一）政策因素影響抵押土地的變現

出于招商引資的目的，以更好地吸引外資進來，某派駐地市委、市政府出臺相關文件規定：“投資者一次性交付地價款暫時有困難的，在付清農民補償費和上繳中央、省的有關規費、辦證費，辦完有關征地手續后，可先發用地證件，再分期付款，但全部地價款未付清前，土地使用權不得轉讓和抵押。”土地價款是一筆不小的支出，對于投資企業而言，建設期間要建造廠房、購買生產設備、原（燃）料等各方面的物資，投資資金相對緊缺，當地政府的土地政策將十分有利于投資者資金融通。政府為引資給予企業較多優惠，免除相關稅費，一旦銀行處置工業用地，政府需要銀行以市場價補繳地價款，會影響土地的處置變現能力。

（二）銀行內部操作不規范影響抵押土地的變現

商業銀行在辦理信貸業務時，由于調查工作不深入，未能確認借款人是否足額繳清土地出讓金，沒有要求借款人提供付清土地出讓金的相關憑證，而單從借款人提供的《房地產權證》，就誤以為借款人已全額繳齊了土地出讓金。或者出于拓展業務的需要，為了達到發放貸款、擴大貸款規模的目的，即使知道借款人未完全足額繳土地出讓金，也會降低條件發放貸款。又或者為達到吸引企業，給予企業較多的貸款額度的目的，不惜縱容或授意中介機構高估土地價值，而處置時又為了盡快出手而低估土地價值。上述情況都將導致銀行在處置土地時產生損失。

（三）工業用地的局限性影響變現能力

工業行業類別繁多，不同行業對工業用地及其地上建筑物有不同要求，部分工業企業對環保、地質、水文等要求很高，對于一些污染性較強、生產有毒有害物質的企業，其工業用地的變現能力較弱，甚至影響周邊土地的價值。因此，用途限制越大的土地，其變現能力越弱，銀行必須審慎把握抵押工業用地的價值。

（四）企業經營狀況影響土地的變現

中小企業抗風險能力較弱，一旦企業經營困難，往往存在拖欠工人工資、拖欠稅款等現象。企業在經營過程中，銀行往往對此后知后覺，等到銀行發現問題，已難以全身而退。或政府為保全企業明令銀行不得抽貸。等到銀行處置土地時，又要顧及土地變現款需優先支付工資、稅金，導致銀行瞻前顧后，一旦處置將面臨較大損失。

三、多措并舉防范和化解抵押土地的變現風險

綜上，我們可以清楚地認識到抵押土地變現存在風險。在當地土地資源尚充足的前提下，抵押土地難以按評估值拍賣變現，即使有需求土地者，他們也是首先向政府申購低地價的土地，而不會出高價競買抵押土地。因此，要防范以工業用地土地使用權作抵押的變現風險，必須進一步加強銀行風險管控，嚴格執行貸后管理制度，把握好借款人的第一還款來源，切實防范和化解風險。

（一） 對于借款人多為經濟發達地區產業轉移的企業，調查崗應切實對借款人進行深入調查

調查借款企業及其母公司的產、供、銷變化情況以及現金流量變化情況，企業產品結構、產品質量、市場變化情況及市場應變能力，企業總體盈利水平，企業貸款歸行情況，以及存貨、應收賬款及債權債務變動情況，企業的財務報表反映是否真實，是否存在虛假報告的情況，查閱其資產負債表、損益表、現金流量表等賬表；對客戶的資產、負債、所有者權益、收入、成本、利潤等情況進行分析，并進行“賬賬、賬表、賬實”等核對；企業公司內部或集團內子公司資金往來是否合理；企業經營體制、財務制度、銀企關系變化情況，法人代表的變更等情況，防范企業經營風險。

（二）審慎參考外部評估機構出具的評估報告

現行銀行信貸制度要求抵押物必須經外部評估機構評估，再由銀行內部自行評估。內部評估方式是由客戶部門雙人評估確定，由于評估人員并不具備專業評估資格，評估方法及水平肯定無法與外部評估機構專業人員相比，檢查發現絕大部分由銀行內部自行評估的結果數據僅僅比外部評估的結果數據低一點，基本上還是以外部評估結果作為評估基準價格；另外，外部評估機構出于經濟利益需要，會迎合客戶需求而出現高估現象，這是商業銀行目前經營管理手段難以控制的缺陷之一。剔除市場變化因素不講，很難判斷其評估方法是否科學，評估結果是否真實。為了防范風險，銀行應盡可能地控制貸款抵押率。

（三）銀行的貸款形式要以短期流動資金貸款為主，中期流動資金貸款要制定分期還款計劃

銀行監管部門要通過信貸在線監測，一旦發現借款人未按約還款付息，應及時發出在線監測通知書，要求一線經營行深入分析借款人的財務狀況，計算和檢查貸款產生的效益與貸前盈利性分析是否相符，科學評估其還貸能力，實地檢查其生產經營情況，總結和剖析產生不良貸款的原因。

（四）加強貸后管理

在開展經常性貸后檢查方面，銀行的管戶客戶經理不能僅僅停留在對企業財務報表的分析上，應切實掌握借款人生產經營管理情況，發現借款人出現風險信號時，要逐級報告監管部門和行領導，及時采取措施予以防范和化解。嚴格執行貸后管理制度，做好貸后管理工作，重點突出以下三方面內容：一是實地檢查的情況，包括企業的開工、庫存、用水、用電、納稅、工資發放等情況，以真實地掌握企業的生產經營情況和財務狀況。二是企業賬戶資金流向，主要通過對客戶在銀行結算賬戶的資金往來進行分析，掌握客戶的資金使用和回籠情況，必要時還要檢查借款人在他行的賬戶和資金情況。三是企業的總體融資狀況，通過人民銀行貸款系統了解和掌握客戶在他行的貸款余額、風險形態、信用記錄等，以更準確地把握客戶的資信狀況。同時，按照貸款五級分類至少每半年進行一次的要求，將貸款五級分類、復測客戶信用等級、復測授信額度的“三項工作”，由原來的每半年至少進行一次，調整為每季度至少進行一次，并在每一個貸后檢查報告的基礎上，形成對客戶信用等級評定、統一授信、五級分類三個成果，切實有效預警和化解風險。