我國土地評估中存在的問題及對策

【摘要】我國土地市場隨著經濟體制改革的不斷深入，正在發生著深刻的變化，做好房地產市場的土地價值關系，這與現有土地的國民經濟生活息息相關，科學合理的土地價值評估，能夠充分保障現有土地所有者的核心利益，并能保證土地的高效集約利用，使其發揮出更多的價值，也讓新的土地所有權獲得者不必付出額外的成本。多方共贏不僅是土地流轉主體的核心要求，也是保障整個社會和諧穩定發展的需要，從而避免更多因土地流轉而衍生的社會問題。

【關鍵詞】土地評估;存在問題;對策分析

【中圖分類號】F301

【文獻標識碼】A

1、引言

土地資源不僅是社會生產資源和生產資料的物質基礎，而且是全球生態系統的重要組成部分。最終目的是合理利用有限的土地資源，進行科學的土地利用規劃，促進社會，經濟和生態的全面發展。土地利用規劃是經濟，技術，工程和其他綜合措施的長期規劃，用于合理開發，利用，改善和保護土地。也可以說，這是合理利用土地的長期部署[1]。其目標是促進土地資源的合理分配，以確保經濟和社會的可持續發展。

2、土地評價原則

2.1 宏觀性與綜合性原則

本次評價，不止局限于土地儲備開發產生政府收益等的微觀效益，土地儲備開發的運行是城市經濟、社發展運行中一個子系統，需要從區域全局出發，分析土地儲備開發的運行是否符合北京城市發展的需要，是否與城市發展具有一致性。因此，在分析評價的過程全面考量土地儲備的運行對于城市經濟發展、社會和諧穩定、生態持續發展等方面的綜合性影響，堅持綜合性的評價原則[3]。

2.2 動態性原則

土地儲備開發周期長，投資巨大，影響面較為廣泛，區域國民經濟總量、區域市場供給結構等均會受到較大影響。運行是具體實施的過程，是在時間尺度下動態變化的過程，故本次評價針對土地儲備開發運行效果的評估。

2.3 可操作性原則

本次評價擬在定性分析的基礎上，選取針對評價目標可量化的指標進行具體評價，使評價具有可操作性。

3、土地評估存在的問題

當前，我國針對土地評估方面制定了一些相關的法律規定，但是依然存在著較多的漏洞，其法律對土地評估產業的針對性依然不足。因此，在土地評估工作進行的過程中，許多工作人員難以找到一個準確的評估標準。這就會使得針對不同土地產品的評估存在著較大出入，容易在市場運行的過程中造成混亂。當前，對于我國土地評估產業的人才規范體系還沒有建立完成，相關的考核獎懲機制還在建設路上，因此，產業內部的不穩定因素很多。而且，這些因素對于土地評估工作的質量影響非常嚴重，非常不利于土地評估行業的發展壯大。

4、土地評估解決措施

4.1 土地整理深化

（1）實現城鄉發展統籌。推進土地整理項目，在經營性用地拉動下，統籌開發類、非開發類項目的統籌實施。同時加強區內耕地占補平衡指標跨村域、鄉鎮統籌，鼓勵跨區購買耕地占補平衡指標。制定統一的指標調劑補償原則和價格標準，達到有效統籌城鄉發展的目標。旨在加大儲備開發對于生態可持續發展的推進力度，同時實現城鄉發展的公平性[4]。（2）經營性用地與非經營性用地開發統籌。政府應合理制定年度供地計劃及未來三年滾動開發計劃，在此基礎上，各區政府結合區域情況，形成配套的基礎設施、公共服務配套設施建設清單，由發展改革、財政以及市政專業部門共享并做好項目范圍內及周邊配套設施的建設與資金統籌安排。旨在提高土地儲備開發的社會公益服務屬性，提高其社會效益。

4.2 實施監管及評估

目前，北京市甚至全國，未建立全面的土地儲備運行效果監控及評價體系。下一步應建設全市統一的土地開發動態監管平臺，將項目基礎信息、圖形信息、手續辦理檔案化管理后錄入平臺系統，同時根據項目進展情況等進行實時更新填報，與現狀、規劃、投資和建設計劃等各類圖層疊加使用，實現部門共享，不斷提升管理效能。同時根據土地監測數據可對區域土地開發工作進行可進行合理的預測，是政府對于土地儲備管理、決策更具有科學性。針對性的開展儲備開發計劃執行情況評估，一是針對市政府批復的全市儲備開發計劃，逐年年末開展計劃執行情況的評估工作，包含不限于業務運行情況、資金預算執行情況、市場供應情況等內容，建立評價指標體系對區政府進行考核，對于執行情況較差，成本管控不嚴的區縣在后續資金保障、新增項目審核上予以控制。二是針對單體項目不定期開展成本支出等專項工作的抽查審計與督查工作。

4.3 優化實施程序

①針對三年滾動開發儲備計劃，經批準同意后，簡化項目手續辦理。經市政府審批同意納入儲備開發計劃的新增項目原則上已完成項目的前期論證，故取消授權批復、立項的手續辦理，由市規劃和自然資源委明確項目及同步實施整理范圍后直接啟動征地、拆遷工作。綠地、道路等同步實施整理用地在各項手續辦理和實施等方面與項目本體同步開展。②加強過程管控，加快項目推進。研究解決各區不同開發項目見成本統籌水平不一，農民征、拆補償期望過高，導致的項目實施難度大、征拆成本攀升的問題[5]。由各區政府統一制定轄區內成本管控政策、費用科目體系、補償安置標準等。按照新土地管理法規定，盡快研究出臺征地區片補償價，合理引導被征地、拆遷老百姓逾期;針對各區政府難以協調的中央、部隊、市屬國企拆遷疑難問題，建立市政府層級的拆遷協調機制，與司法部門建立定期議事機制，協調強制執行相關方案。

結語：

城市土地是城市建設發展的主要載體，我國土地儲備在規范土地市場、強化土地調控、積累城市建設資金等方面均取得了較好的效果。經由政府債務管及加大住宅用地供應等宏觀政策影響，土地儲備開發模式的優化已迫在眉睫。本文有針對性的研究了北京市的土地儲備開發的運行現狀，在定性評價的基礎上，構建了土地儲備運行效果評估體系。通過社會數據調查處理，對于土地儲備開發運行情況進行了評價，針對評價結果進行了分析并提出了優化的建議。

參考文獻：

[1]黃冠寧.土地評估行業常見問題及措施分析[J].現代物業（中旬刊），2019（07）：29.

[2]林丹.淺議土地估價存在的問題及建議[J].現代營銷（下旬刊），2018（06）：255.

[3]王小玲，張自強.目前土地評估中存在的一些問題及建議[J].住宅與房地產，2018（13）：9.

[4]李仕華.關于可持續土地管理戰略問題的探討[J].中國資源綜合利用，2018，36（02）：162-164.

[5]劉彥芳，陳光照.農村土地承包經營權抵押問題初探[J].城市地理，2017（24）：237.

作者簡介：

王斐（1981.11-），男，漢族，河北省衡水市，大學本科，中級工程師，研究方向：土地、房地產評估。