公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

方磊

摘要：縱觀中國會計制度及應(yīng)用的發(fā)展歷程，以過往信息作為計量基礎(chǔ)的歷史成本計量方式所存在的缺陷逐漸暴露，且不能夠很好地滿足中國市場經(jīng)濟的發(fā)展與資本市場核算的需求，因此，公允價值這一計量方式應(yīng)運而生。在此基礎(chǔ)上，本文首先分析了中國投資房地產(chǎn)利用公允價值模型的具體情況，然后，客觀系統(tǒng)分析這個計量模式在應(yīng)用過程中所存在的關(guān)鍵問題以及所面臨的種種障礙，最后，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的應(yīng)對措施，為中國投資房地產(chǎn)業(yè)公允價值計量的實施和應(yīng)用提供理論參考和實踐指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：公允價值；計量模式；投資性房地產(chǎn)；應(yīng)用

一、引言

中國市場經(jīng)濟的變化與波動明顯，資本市場也是面臨著沖擊，這就導(dǎo)致中國房地產(chǎn)的市場價格也受到波及，呈頻繁波動的態(tài)勢。在這種背景下，過去使用的歷史成本計量方法無法滿足投資房地產(chǎn)管理的需要。公允價值計量模型很好地滿足了這一需求，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場價格的波動實時調(diào)整賬面價值。反過來，它可以更準確地反映投資房地產(chǎn)價格水平波動的真實情況。在此基礎(chǔ)上，中國財政部明確規(guī)定，企業(yè)可以在投資性房地產(chǎn)管理和經(jīng)營過程中自主選擇是否使用公允價值計量。然而，在過去十幾年中，公允價值計量模型在投資房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用似乎并不特別廣泛。

二、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用問題

中國自2007年起開始實施投資性房地產(chǎn)準則，至今已有十多年的時間，但公允價值計量模式的實際應(yīng)用情況并沒有達到專家的預(yù)期，其推行與應(yīng)用的情況并不可觀。具體而言，自2007年以來，在經(jīng)營投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司中，有超過90家公司使用歷史成本模型進行計量。僅有不到10的上市公司嘗試使用公允價值的計量模式，雖然隨著時間的推移，該比例在呈緩慢上升趨勢，但是所占比例仍然很小。此外，通過分析財務(wù)報告，已知使用公允價值計量模型的上市公司部分未明確披露年度報告中確定公允價值的方法。總之，公允價值計量模型在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用狀況并不是很好。基于此，非常有必要深度全面地分析應(yīng)用過程中所存在的關(guān)鍵性問題，以求后期有針對性地采取契合的措施進行解決。

首先，公允價值計量模型的應(yīng)用過程存在更多限制。首先，公允價值計量模型的重要前提是企業(yè)需要持有投資性房地產(chǎn)，并在活躍的交易市場中擁有相同或相似的資產(chǎn)。需要提供相應(yīng)的證據(jù)材料來表明企業(yè)能夠獲得有關(guān)該資產(chǎn)在市場中的實時且具有可持續(xù)性的價值信息。就目前來講，公允價值的評估方式主要包含三種，一是市場法，二是重置成本法，三是收益法。但是，投資房地產(chǎn)指南沒有明確界定統(tǒng)一性的使用。接著，中國的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展并不成熟，也就無法真正形成標準的主要市場，這就導(dǎo)致在進行公允價值評估的過程中需要借助外部評估的結(jié)果，無形之中增加了企業(yè)的財務(wù)成本壓力，這降低了企業(yè)在一定程度上應(yīng)用公允價值的主動性。此外，投資房地產(chǎn)標準要求，無論企業(yè)的大規(guī)模投資性房地產(chǎn)，只能選擇一種計量模型進行核算和計量。這在很大程度上限制了公司采用公允價值計量模型的可能性。總之，可以看出，投資性房地產(chǎn)標準存在的問題嚴重阻礙了公允價值計量模型的實施和應(yīng)用。

其次，公允價值計量過程中的信息披露并不完全充分，也不及時。雖然現(xiàn)有指南已為公允價值披露流程制定了一些要求和指導(dǎo)方針。但是，根據(jù)現(xiàn)有的年度報告和上市公司的數(shù)據(jù)，系統(tǒng)的研究和分析發(fā)現(xiàn)有些上市公司沒有明確說明使用公允價值模型計量過程中使用的公允價值確定方法。披露的公允價值不具有真實的可靠性。即使一些上市公司披露了年度報告中確定公允價值的方法，例如公允價值評估過程中使用的假設(shè)，具體參數(shù)等。但是，關(guān)于投資房地產(chǎn)商業(yè)信息的具體信息，如項目詳情、選址等信息都沒有披露，這無疑會使外部利益相關(guān)者對披露的公允價值的公允價值產(chǎn)生一定的疑慮。進而使得投資者不能夠通過評估這一相關(guān)信息來判斷評估該家公司投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的真實有效性。

第三，公允價值計量模型的應(yīng)用沒有實際應(yīng)用指南。公允價值計量模型中有21類項目包含在中國頒布的新會計準則中。但是，擁有投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司在嘗試使用公允價值計量時無法獲得相關(guān)的法律支持和應(yīng)用指導(dǎo)。這無疑會阻礙這一計量模式的運用概率與使用范圍，甚至?xí)绊懫鋺?yīng)用的深入度，阻礙這個計量模式真正作用的發(fā)揮。同時，因為嚴格的前提條件限制，擁有投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，只有很小一部分真正在運用公允價值這一計量模式進行價值評估，大多數(shù)公司依然依賴于以往所使用的歷史成本計量模式，不同公司計量模式的差異性，導(dǎo)致公司之間財務(wù)情況的橫向比較存在障礙，沒有可比性。此外，公允價值這一計量模式雖然在一定程度上能夠?qū)崟r反映市場價值且有很強的相關(guān)性，但是，這同時也會使得財務(wù)數(shù)據(jù)的波動性很強。同時，企業(yè)在實際計量操作過程中，可能存在很多不合理與不規(guī)范的操作，可能存在改變測量模式的現(xiàn)象，這反過來使公允價值計量的最終結(jié)果成為可疑的。但是，中國的會計準則明確要求企業(yè)在確定其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模型后，不能隨意改變模型。具體來講，如果企業(yè)將以往所執(zhí)行的歷史成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值模式進行計量，其在后期的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不允許有逆方向的變更與轉(zhuǎn)換，防止會計處理的不科學(xué)性。

三、處理投資性房地產(chǎn)公允價值計量模型實施中存在的問題

一是加強會計準則中公允價值計量模型的積極引導(dǎo)，增強投資性房地產(chǎn)企業(yè)的積極主動性。根據(jù)上述系統(tǒng)分析，對中國實施的會計準則在公允價值計量模型中的應(yīng)用存在許多嚴格的前提和嚴格的限制。它采用會計處理的公允價值計量模型嚴重制約了投資性房地產(chǎn)的主動性，但仍采用歷史成本計量模型進行會計處理。但是，公允價值計量模型具有歷史成本模型所不具備的優(yōu)勢，可以在一定程度上保證會計管理的質(zhì)量要求。同時，盡可能提高投資房地產(chǎn)公司的營業(yè)收入。基于此，中國可以有權(quán)衡地、選擇性地針對會計準則中有關(guān)公允價值使用的限制條件進行修正與改良，并充分發(fā)揮會計準則的導(dǎo)向作用，進而鼓勵與支持企業(yè)借助公允價值這一計量模式進行后續(xù)的會計處理。總體來講，如何通過改良與修正會計準則，使其真正地發(fā)揮引導(dǎo)作用與監(jiān)管作用，是處理上述問題的關(guān)鍵。

二是進一步提高投資性房地產(chǎn)企業(yè)公允價值評估信息披露的真實有效性和實時動態(tài)。目前，在中國的投資房地產(chǎn)會計準則，信息披露沒有詳細而準確的要求，這在一定程度上導(dǎo)致了公司在信息披露過程中的隨意性。它嚴重影響了相關(guān)投資者通過獲取信息做出決策的可能性。因此，中國應(yīng)參考國際會計準則的相關(guān)內(nèi)容，進一步完善和修訂與中國投資房地產(chǎn)企業(yè)公允價值相關(guān)的信息披露。具體而言，使用公允價值計量模型的企業(yè)需要以詳細，全面的方式披露相關(guān)信息，如具體確定公允價值。其所依據(jù)的前提假設(shè)、其所對應(yīng)的評估機構(gòu)以及相關(guān)證據(jù)信息的來源等。倘若企業(yè)并沒有使用公允價值這一方式，也應(yīng)當要求其在年報等相關(guān)資料中說明為什么不能夠確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，進而為各方的利益相關(guān)者尤其是投資者提供更為全面的決策參考信息。

三是盡可能提高投資性房地產(chǎn)的會計準則和應(yīng)用指南。目前，上述分析發(fā)現(xiàn)，中國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模型應(yīng)用的指導(dǎo)嚴重缺乏。這無疑給企業(yè)執(zhí)行帶來了一定的實施障礙，阻礙了公允價值計量模型的應(yīng)用擴展和實施深度。但是，由于中國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然存在不確定性，相對不成熟，如果根據(jù)準則對活躍市場或者類似房地產(chǎn)進行分類的可能性并不大，因此，首要任務(wù)是完善投資性房地產(chǎn)的相關(guān)會計準則。此外，關(guān)于計量模式的轉(zhuǎn)換，現(xiàn)有的準則中嚴格規(guī)定不允許企業(yè)從公允價值模式向成本模式的轉(zhuǎn)化，進而防止企業(yè)利用公允價值來操控利潤。基于此，相關(guān)的準則應(yīng)當在這一方面進行機動性改進，降低公允價值模式選擇的機會成本。總體來講，通過完善相關(guān)的會計準則使得投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠在計量模式選擇與轉(zhuǎn)換過程中科學(xué)化是實施過程中的關(guān)鍵。財

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