房地產開發企業成本管理問題研究

張麗娜

（四川新希望房地產開發有限公司，四川 成都 610023）

一、前言

近年來，隨著國家經濟發展水平和物質水平的提高，房地產開發企業迎來了發展的重大機遇，促使其成為國家重點關注和調控的行業。房地產開發企業作為促進國家經濟發展的重要關鍵性企業，其發展不僅能夠有效增加企業的經濟效益，還能為促進國民經濟快速發展起到重要的作用。但隨著房地產開發行業的快速發展，房地產開發企業內部也產生了一些較為顯著的問題，尤其是成本管理粗放、房地產價格不斷上漲等問題。成本費用的增加以及資金的短缺逐步限制了企業的進一步發展，也對國內經濟發展狀態造成影響。特別是在2020年國家推出史上最嚴的“三道紅線”相關政策以來，房地產的資金問題愈加嚴峻，這也對房地產企業的成本管控提出了嚴峻的要求。

二、當前房地產開發企業成本管理中存在的問題

1.企業內部成本管理體系不完善

一方面，管理層在進行相關的重大決策時，由于成本管理體系的不完善可能會對決策的真實狀況做出錯誤的判斷，給企業帶來一定的經濟損失，嚴重的可能會造成企業資金鏈的斷裂，不利于企業長期穩定的運行[1]。另一方面，房地產開發企業成本管理體系的不完善也會給成本管理人員的積極性造成不利的影響，成本管理人員由于缺乏相對完善的績效考核制度會直接導致相關人員工作能力下降，態度不端，影響企業正常成本管理工作的效率，不利于企業整體成本管理水平的提升。

2.企業成本管理工作缺乏前期系統規劃

首先，多數房地產企業在進行預算編制和規劃時候并未科學地設計和制定預算的指標，缺乏一定的合理性，直接為后續的成本規劃目標的設立帶來影響，后續的成本規劃目標可能會過度關注目標利潤的實現。此外，預算編制后執行力度不足，可能會造成項目工程費用超支，使成本管理的有效性大大降低。其次，如果房地產開發企業成本管理前期工作系統規劃不到位，在工程實施的過程中可能會出現項目設計變化而導致的工程進度緩慢，項目工程周期延長問題，所造成的成本的消耗不可小覷。

3.企業成本管理動態化不足

就當前房地產開發企業成本管理現狀來看，企業的成本管理工作并未得到真正的落實，大多流于表面，未實現有效的目標成本管理來對企業成本進行全方位動態、系統的監控，從而造成企業成本管理動態化不足。房地產開發企業成本管理動態化不足主要體現在目標設計階段和實施階段動態控制的不足：首先，企業在確定成本管理的目標之后，成本造價部門未對其進行合理的設計和規劃，項目工程的初步設計往往對成本的控制有重大的影響，在設計方案既定的情況下，倘若房地產企業成本造價人員的管理意識不足，可能無法發現設計過程中可能導致的無效成本或虛增成本不能及時發展，難以開發成本做出合理的控制和規劃；其次，項目工程的實施階段，財務部門對成本管理工作的參與度不足，未充分發揮成本控制和監管的效用，可能會出現項目施工工期的延長、設備材料費用的超支以及招標和合同的管理變更等嚴重耗費成本的現象出現。

4.企業成本核算缺乏科學化和規范化

當前，許多房地產開發企業往往會對一些政府投資的項目工程進行代建，一般包括公共建設項目和基礎設施項目，這些項目工程的要求較高，項目施工的時間周期有限且影響力較大，企業需要對這些項目進行分類核算。在核算的過程中，大多企業可能會直接簡單地將其歸入其他項目，成本核算缺乏科學化和規范化，無法直接反映出企業實際的成本消耗；或者在核算的過程中為了簡便，將共同成本未進行合理分攤而計入單獨某期，導致部分開發成本不合理，同時也不利于正確辦理涉稅事項，造成資源浪費或稅收風險。

三、解決房地產開發企業成本管理問題的對策

1.健全內部成本管理體系

針對當前房地產開發企業成本管理體系不健全的問題，相關企業應當從以下幾個方面對企業內部成本管理體系進行完善：其一，完善成本管理體系的相關內容，各類房產開發企業需要在有效借鑒其他優秀同行企業經驗的基礎上，將其與自身內部實際的成本運營管理現狀相結合，制定出符合企業相關全體工作流程且較為完善的成本管理體系，從而為企業進一步的成本控制奠定堅實的基礎。其二，房地產開發企業應當對業務發展需求和發展的目標范圍有明確的限定，將企業內部與成本管理相關的工作進行有效的整合和控制，發揮整體的控制效果，保證內部成本管理體系整體的完整性和條理性。其三，加強成本管理內控機制，根據房地產開發企業實際管理狀況設立相關的成本管理組織機構，對所有的成本管理工作進行細化，分級管理，層層設置，有效促進企業內部各部門的溝通和交流，這樣就在內控的基礎上進一步推動了成本管理體系的完善。

2.強化成本管理工作前期設計規劃

強化成本管理工作，前期設計規劃需要從項目工程的實施過程中具體操作出發，對成本管理工作進行科學有效的設計和規劃。一方面，房地產開發企業在項目工程開始前，需要對圖紙的設計和后續發展做出詳細的規劃，房地產公司的設計、造價、工程、財務等部門要對圖紙深入研究并發表意見，盡量消除不合理的成本發生。除此之外，還需對工程所需的設備材料、項目周期的長短以及施工的成本費用進行詳細的預算和控制，保證前期的準備工作有效落實之后才能防止施工過程中不必要的成本費用消耗，以免出現后續某些項目預算的超支。另一方面，從建筑施工技術層面入手，隨著科學信息技術的先進性發展，建筑施工技術也逐漸被創新型技術代替，在保障前期準備工作完成后使用新型技術，從而降低人力成本資源的損耗。同時，要嚴格按照合同的工期以及具體施工內容進行，并且對于項目施工的管理監督工作要及時到位[2]。此外，對每項工程的實施前后都進行相應的人員配置，加強控制力度，將成本控制理念貫穿到企業管理經營的方方面面，有效降低成本損耗。

3.加強企業成本動態化管理

當前，房地產開發企業成本動態化管理不足導致成本管理工作無法真正做到落實，成本管控力度不夠，并未真正保障企業經濟效益。因此，應采取相應的措施加強企業成本的動態化管理。首先，項目工程施工前，房地產開發企業應當及時確定成本管理目標，對工程施工所需的物料設備和人力成本進行有效考察規劃，并及時做好預算方案，以免給后續的施工帶來不便。其次，工程實施設計階段需要加強成本的動態控制。例如，提高設計人員的經濟意識、實行設計方案的招標與競賽機制、推行限額設計等，這些措施都能有效提升設計的質量。最后，在項目工程的實施階段，一方面可以加強招投標及合同上的管理，即實行工程量清單的招標事前定價，把成本控制工作重心前移，同時爭取競爭性低價。合同編制要全方位考量，對可能發生的情況要有提前的預計，對施工中可能產生的職責不清、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，盡量減少承包商在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。另一方面，要加大施工全過程的成本動態控制，全程配備管理人員，提升監督管理力度，有效保證成本管理效力。

4.促進企業成本核算工作的科學化和規范化

房地產開發企業項目成本一般包括土地費用、工程立項、規劃、可行性研究，初步勘察和初步設計、地質勘查、施工圖設計、施工圖審查、工程規劃許可、招投標、施工、竣工驗收備案、結算審計費等費用[3]。一方面，房地產開發企業應當根據項目的特點確定合理的成本目標，規范處理核算工作，對重點核算環節進行監控。各部門經過層層分工，嚴格對各個項目的流程進行把關，例如科學合理的預算編制、項目資金的審批、合同細節的把握、績效考核以及內外審計的結合等。另一方面，企業應當注意核算的規范化操作，保證嚴格如實反映賬面成本，不能簡單直接地將某項成本歸入其他項目，費用的核算也應當規范，以防造成一定的稅務風險。此外，財務部門和其他相關部門應當加強溝通和交流，提高成本管理工作的參與度，對成本管理全過程進行實時控制和監督，保證成本管理操作規范和控制質量。

四、結語

成本管理是當前房地產開發企業日常管理工作的重點。為了企業長期、穩定的發展，企業應當主動發掘內部成本管理中存在的問題，及時采取相應的措施，有效地控制企業的成本損耗，促進房地產行業健康、持續發展。