中小房地產企業資金管理問題及對策探討

張小娣

（蘭州瑞興達投資管理有限責任公司，甘肅 蘭州 730070）

房地產企業在國家穩樓市，在“房子是用來住的，不是用來炒的”宏觀政策調控下，融資環境緊縮，市場環境不容樂觀。這對在前期房地產經濟形勢一片大好時，盲目進入房地產行業的大量的中小企業來說，受政策影響較大，經營舉步維艱。本文從中小房地產企業的資金管理模式，企業規模，融資渠道以及費用開支等方面對存在的各項問題進行探討，對中小房地產企業如何加強對企業資金的管控，保證企業健康穩步地向前發展提出相關建議。

一、中小型房地產企業的業務特點及加強資金管理的必要性

（一）中小房地產企業的業務特點

中小房地產企業項目開發大都在三、四線城市，項目投入資金大。房地產開發項目過程中需要大量的資金，如房地產開發前期的土地出讓金、拆遷安置補償費用、前期的勘察設計費用、可行性研究費用、建筑安裝工程費、配套設施費用、基礎設施費用和利息支出等，是一種資金密集性企業。資金周轉時間長，從開始設立項目、開發土地、建造房屋、銷售到項目最終清算，要跨越幾個年度，大概需要2-4年的時間。為了滿足開發項目所需的資金，企業一般都是向銀行貸款取得資金，且金額較大，造成企業負債率高，資金風險較大。中小房地產企業在開發過程中，受房產政策影響較大，存在很多不確定因素。

（二）中小房地產企業加強資金管理的必要性

在項目開發建設前期，中小房地產企業都是以土地為抵押物，向銀行進行貸款融資，開發資金大部分來源為負債。自有資金只占很少的一部分，資金周轉較為困難，銀行償還利息壓力較大，此時資金基本上為專款專用，全部用于項目的建設。在建設中期，當取得《商品房預售許可證》后，開發項目可以進行預售，這時開始資金回籠，大量的預收房款涌入企業資金賬戶，企業資金賬面顯示充裕。企業負責人為擴大企業規模，盲目樂觀，將資金投入其他新開發項目，導致現有在建項目日常運營資金不足，進而影響現有在建項目建設周期，無法按期交房，使企業陷入困境。企業貸款陸續到期，又有多個項目陸續開工，資金周轉開始困難。因此，中小房地產企業必須提前做好償債資金準備。企業資金管理貫穿于房地產開發項目全過程，做好資金管理是企業向前發展的關鍵。

二、中小房地產企業資金管理的現狀及存在的問題

（一）資金管理模式落后

中小房地產企業，規模小，管理水平低，人員整體素質不高，財務管理制度不健全，大多屬于“家族式”管理，企業的投資者與企業的負責人都是同一個人。企業資金審批實行企業負責人“一支筆”管理，由于企業負責人大多缺乏專業的財務管理知識，資金管理時主觀性、隨意性強，沒有制定完善的資金管理制度。對企業的管理依靠以往的經驗，對企業整體資產、負債情況掌握不全。“家族式”管理導致企業的管理層以及會計、出納等重要崗位由企業負責人的親屬擔任，這些人如果沒有專業的財務知識，對企業的財務管理和資金管理就會存在一定的阻力。

（二）急于擴大企業規模，盲目跟風投資

中小房地產企業大多都是民營企業，企業負責人的理念決定著企業的發展方向。企業投資存在著很大的隨意性，盲目性。房地產企業屬于投資規模較大的高風險企業，中小房地產企業資金實力較弱，一旦投資失敗，企業無法承受投資失敗的風險。多項目開發，如果一個項目出問題，必然會引發連鎖反應，導致其他項目開發停滯不前，甚至造成企業資金鏈斷裂，進入發展困境。

（三） 融資渠道單一，負債比例高

中小房地產企業的融資渠道單一，資金主要來源于銀行貸款，受國家及銀行的信貸政策影響較大。房地產開發項目是一個大的綜合性工程，企業自籌資金遠遠無法滿足項目開發的資金需求。與此同時，在項目開發的前期，前期開發投入資金大，回收期長。由于自身財務管理規范程度以及規模較小等原因，中小房地產企業只能通過抵押土地從商業銀行貸款融資，還有少許通過民間借貸，但這種資金籌措方式也大大增加了企業的資金成本，同樣存在較高風險。中小房地產企業由于自有資金不足，通常在銀行貸款到期后，并不馬上向銀行償還貸款本金，而是進行貸款展期或是轉貸，將這部分資金繼續用于其他項目的開發，造成資產負債率居高不下，加大了企業的償債風險。當企業償債能力下降，資金鏈斷裂時，將面臨破產的風險。

（四）開源節流意識不強，各項費用開支較大

中小房地產企業達到預售狀態后，如果房屋銷售形勢比較樂觀，銷售回款充足，企業負責人就容易放松對資金的管控，出現各項開支審批不嚴的情況，導致廣告費、宣傳費、招待費等開支較大。除此之外，對各項費用支出是必須支出還是非必須支出，沒有明確的劃分和控制，節約意識不強。對開發項目最終盈利情況盲目樂觀，沒有對整個開發項目的總成本、總費用的預算進行把控以及分攤到每年每月的費用開支的預算，很容易造成等項目開發完結后，才發現成本、費用開支占項目總收比例較高，企業利潤率較低。

三、加強中小房地產企業資金管理的對策

（一） 建立健全資金管理預算制度

首先，在項目開發建設前，由企業的專業人員或聘請第三方對整個建設項目的資金投入、成本、費用、銷售回款和利潤做出預算，在項目建設過程中資金支付嚴格按照總的成本、費用分攤到當前年度的金額執行，每年對預算中因實際情況發生變化，確需調整的項目，及時進行調整，調整后對整個項目的利潤率再次進行測算。對資金的預算自始至終貫穿于整個開發項目，及時掌握開發建設項目的全面數據，使各項指標保持在正常、可控的范圍內。

其次，中小房地產企業應根據自身特點，研究出適合企業發展的資金管理流程。比如，根據資金預算，日常付款實行按月報批計劃，根據企業現有資金情況，按照重要性原則對付款項目進行排序，首先保證項目建設資金，按時償還銀行利息，按時發放人員工資及向其他企業必須支出的項目，這樣無形中就能將一些非必須支出項目的付款延后，甚至取消，以保證企業流動資金最大限度地維持企業的正常運轉。這樣做既節約了資金，又提高了資金的使用效率，把有限的資金用在了企業最需要的地方。

（二）對投資決策進行可行性分析

中小房地產企業受國家政策影響較大，在投資開發新項目之前，不能僅靠企業負責人的經驗和主觀想法進行決策，一定要對新開發項目進行各項前期的可行性調查。綜合考慮各項因素，對開發項目所在地的市場環境、經濟水平、消費者的購買能力以及所開發項目的周邊生活、交通情況、市場定位等方面做詳細的調查和綜合評估，并對項目后期的資金回籠情況做出預測，結合企業自身的規模以及對投資風險的承受能力，做出項目的可行性分析報告，依據可行性分析結果，慎重做出投資決定。這樣可以大大降低資金管理的風險，有利于企業的可持續發展。

（三）拓寬融資渠道，降低負債率

中小房地產企業要根據自身特點，開拓多元化的融資渠道。與建筑商、材料供應商建立良好的合作關系，通過延緩支付建筑商、材料供應商的工程款，來緩解企業自身的資金壓力。還可通過銀行以外的其他金融機構進行融資，如小額貸款公司，信托公司等方式。企業資金回籠后應及時償還銀行貸款本金，減少貸款利息支出，降低企業負債率，規避企業償債風險。企業應根據自身償債能力進行風險與效益的評估，根據評估結果決定是否提前償還銀行貸款本金，是否繼續進行新項目的開發建設。

（四）加強開源節流，節約開支

中小房地產企業要主動加強開源節流意識的培養，加強對開源節流活動的組織和指導。企業管理層應充分認識到加強開源節流意識的重要性和必要性，通過開展各種宣講學習教育活動，使全體員工從思想上逐漸樹立開源節流意識，將開源節流工作落實到企業的方方面面，營造企業全員參與開源節流工作的良好氛圍。

在節約開支方面，要建立規范的管理制度。比如，對辦公用品的領用要有健全的領用制度，不能任意領用，應按需領用，對可重復使用的辦公用品避免資源浪費；對業務招待費制定管理辦法，日常招待業務進行分級管理，制定招待標準，核定招待預算費用上限及審批權限，業務招待費用支出實行預先申請、實報實銷的方式，由各部門逐級審批后執行，將業務招待費列入年度考核。

四、結論

本文闡述了中小房地產企業的業務特點，分析了中小房地產企業普遍存在資金管理模式落后、盲目擴大規模、融資渠道單一和員工開源節流意識不強等問題，并針對這些問題，提出了中小房地產企業應建立資金管理預算制度、合理決策投資計劃、拓寬融資渠道和加強員工開源節流意識等解決辦法。同時，建議中小房地產企業改變現有戰略模式和業務模式，提高自身的行業競爭力，確保企業健康穩定可持續發展，實現企業的最大利潤。