長租公寓融資產品類型及其選擇

袁 媛

（武漢東湖高新區大學科技園有限公司，湖北 武漢 430073）

一、長租公寓市場發展現狀

2018年4月24日，住房和城鄉建設部與證監會《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發[2018]30 號），支持和鼓勵住房租賃企業發行租賃資產證券化產品，加快培育和發展住房租賃市場。目前，我國運營長租公寓的企業分為重資產運營型企業和輕資產管理型企業。重資產運營型企業通過自行買地開發建設或直接購買等方式獲得長租公寓所有權，將所擁有的長租公寓對外出租獲取經濟利益；輕資產管理型企業運營商對其運營的長租公寓不具備所有權，其通過與長租公寓所有者簽訂租賃協議等方式獲得長租公寓運營權，通過裝修、升級改造后轉租賺取租金差價或以受托管理方式進行運營獲得經濟利益。

二、長租公寓融資產品類型

1.租金貸

伴隨國內長租公寓市場的發展，租金貸作為一種新型融資工具迅速發展。租金貸將傳統房租“押一付N”轉為“押一付一”的支付方式，主要表現形式為租戶與第三方金融機構或個體網絡借貸平臺簽訂借款協議，申請信用貸款，金融機構一次性將一年租金發放給長租公寓運行企業，租戶按月向第三方金融機構或個體網絡借貸平臺支付租金償還借款。

2.資產證券化

資產證券化是在資本市場上進行直接融資的一種方式，它以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券。資產證券化產品的還款來源是一系列未來可回收的現金流，利用資產證券化產品，長租公寓運營方可以在獲得資金的同時達到減少融資成本、優化企業資本結構、改善財務狀況等效果。目前，我國住房租賃資產證券化產品主要有ABS、CMBS和類REITs三種模式。

（1）ABS模式

資產支持證券（Asset-Backed Securities，簡稱ABS）是以項目所屬資產為支撐，以項目預計未來現金流入為保證，通過在資本市場上發行債權實現融資的一種籌資方式。

ABS具有流程簡單、融資成本低、風險小、靈活性強等特點。多數長租公寓以未來租金收益權作為基礎資產都可以進行資產證券化融資，不涉及不動產抵押和所有權轉讓。

（2）CMBS模式

商業房地產抵押貸款支持證券（C o m m e r c i a l Mortgage-Backed Securities，簡稱CMBS）是以抵押貸款為基礎資產發行的資產支持證券。CMBS的一般發行模式為：以長租公寓項目為抵押物，將抵押貸款債權注入資金池并發行債券，向長租公寓所有權人發放貸款，長租公寓所有權人以項目未來現金流入償還貸款本息，依據項目專項計劃再將收益分配給資產支持證券持有人。

CMBS與ABS雖然交易結構相同，但是ABS基本不涉及不動產抵押，以長租公寓項目未來現金流入（應收賬款債權）為質押提供擔保，而CMBS則以不動產抵押作為擔保，長租公寓項目未來現金流入是資金還款來源。

（3）類REITs模式

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是以發行股份或收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門托管機構進行托管，對長租公寓進行項目投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs對長租公寓項目具有直接持有權，通過對項目的運營獲取租金收益或將長租公寓所有權變賣獲取增值收益。

由于我國市場上已發行的REITs產品與國外成熟金融市場REITs產品在募集范圍與交易流程、稅負水平、收益分配等方面存在差異，所以將我國市場上房地產投資信托基金稱為類REITs產品。

3.經營性物業抵押貸款

經營性物業抵押貸款作為銀行傳統金融產品在前期長租公寓融資業務中使用頻繁。它是銀行面向經營物業法人發放的，以其擁有產權的物業作為貸款抵押物，還款來源包括但不限于經營性物業收入的貸款。它要求抵押物為已竣工驗收并投入運營的長租公寓，且經營性現金流充裕、綜合收益好、還款來源穩定的不動產，例如，辦公樓、酒店、長租公寓等。

4.其他銀行融資產品

（1）融資租賃

融資租賃是出租方根據承租方在出租資產及供貨商方面的要求和選擇，向供貨方購買融資租賃資產，支付價款后以出租的方式交付給承租方使用的一種新型融資模式。依據融資租賃合同約定，在合同履行期內出租方擁有資產所有權，承租方僅擁有資產的使用權，承租方向出租方支付租金及利息。在合同期滿時，承租方應根據合同向出租方支付租金、服務費、留購價款等款項，此時融資租賃標的物的所有權由出租方轉移給承租方。

（2）流動資金貸款

流動資金貸款是銀行為滿足運營方在經營過程中短期資金需求，保證企業生產經營活動而發放的貸款。其貸款期限一般為1年至3年，擔保方式為不動產抵押和信用擔保。流動資金貸款具有期限短、手續簡單、周轉性強、融資成本低等特點。

（3）國內信用證

國內信用證是適用于國內貿易的一種支付結算方式，其本質與流動資金貸款相似，開證銀行根據申請人（購貨方）的申請向受益人（銷貨方）開具一定金額并且必須在規定期限內兌付的書面憑證。國內信用證只適用于國內企業之間訂單交易產生的應付款項結算，并且只能辦理轉賬結算，不可支取現金。

三、長租公寓融資產品選擇

1.重資產運營型長租公寓企業

重資產運營型長租公寓企業一般因具備較強資金實力，融資能力也相對較強，其營運資金的缺口在于支付前期工程款項及長租公寓樓宇大修等用途。因此適合的融資產品有經營性物業抵押貸款、商業房地產抵押貸款支持證券CMBS、房地產投資信托基金REITs、融資租賃、流動資金貸款和國內信用證。

經營性物業抵押貸款具有授信流程簡單、貸款用途靈活、貸款期限長、還款方式靈活等特點。滿足抵押物價值和貸款期內現金流可覆蓋本息即可獲得授信，融資規模根據經營性物業市場評估價值及其未來現金流狀況合理給予，如有不足可由第三方提供差額擔保。借款人可將籌資款項用于支付項目建設款或置換負債性資金等用途。經營性物業抵押貸款不僅可以根據經營性物業未來現金流狀況合理安排還款計劃（一般貸款前期償還本金額度較小，后期償還本金額度較大），而且貸款期限最長可達10年，還款期限可覆蓋較長經營周期。

商業房地產抵押貸款支持證券CMBS、房地產投資信托基金REITs因產品特性影響，需要在每個回收權到期日（一般為三年）調整利率，實際操作流程略感復雜。與房地產投資信托基金REITs相比，商業房地產抵押貸款支持證券CMBS由于不用轉移不動產所有權，并且由于其融資可以不完全依賴長租公寓運營企業主體信用，以經營者基礎資產信用評級為主，融資規模可以達到較大水平。房地產投資信托基金REITs能夠利用其融資特點進行表外融資，降低長租公寓運營企業資產負債率，但是由于在其融資過程中不動產權發生轉移，稀釋了長租公寓運營企業所有權占比，并且由于REITs作為金融創新產品，眾多投資者對它認識不足，并且因為類RAITs缺少統一的股權轉讓平臺，過渡依賴大宗交易，目前國內交投量極低。

融資租賃能夠達到既融資又融物的目的，在有效縮短企業資金占用周期的同時保證承租方企業正常運營，因而受到很多長租公寓運營者的關注。重資產運營型長租公寓企業可利用其擁有的長租公寓物業或其所擁有的設施設備進行融資租賃融資，解決對長期資金的需求。

流動資金貸款和國內信用證兩種融資產品因借款期限周期短，對借款人信用評級要求較高，如長租公寓運營企業信用評級不能滿足其要求，也可利用第三方信用擔保進行融資。

2.輕資產管理型長租公寓企業

輕資產管理型長租公寓企業由于其自身具有較強品牌效應和運營能力，一般對短期資金需求較大，適合此類企業的融資產品有租金貸、資產支持證券ABS、流動資金貸款和國內信用證。

租金貸可緩解租戶短期資金負擔，對年輕人等資金薄弱群體實現資金利用的最大化起到一定的推動作用。同時也為長租公寓運營方緩解了運營周期回報時間長、盈利難等問題，幫助其實現資金的一次性回籠。但通過近幾年長租公寓租金貸業務暴露出的問題來看，長租公寓運營商利用租金貸獲取的預付資金繼續進行業務擴張，一旦發生資金斷鏈運營方跑路的情況，業主將因無法繼續獲得房租驅逐租戶，而租戶則將面臨繼續償還每月貸款且無房可住的困境。針對租金貸前期在我國長租公寓市場暴露的種種問題，長租公寓運營企業應該在規模發展中平衡好效益與效率的關系，正確利用租金貸，打造品牌特色，提高租金溢價，實現企業持續盈利的發展模式。

資產支持證券ABS模式通過發行債券為長租公寓運營企業籌集資金，這種借款方式并不直接在其自身資產負債表中反應，既降低了輕資產管理型長租公寓企業資產負債率又從一定程度上優化了資產負債表結構。

流動資金貸款和國內信用證具有授信批復及時、放款快、流程簡單等特點，可以快速解決輕資產管理型長租公寓企業短期資金需求問題，助力其持續、健康發展。