房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用

葉 琨

（云南保晟房地產開發有限公司，云南 昆明 650000）

房地產企業主要從事地產的開發、運營管理及銷售活動。在目前房地產行業收縮、國家宏觀政策調控等背景下，幫助房地產企業節稅，提升其稅收利潤，具有重大意義。相對于生產企業而言，房地產企業的經濟活動是基于房地產展開的，在開發過程中具有很多環節，且開發周期往往較長，所需投入資金極大，財務的核算也非常繁瑣。因此，以房地產自身經營特征，科學地、有計劃地、有針對性地展開房地產企業所得稅的稅務籌劃，對其整個經營戰略目標的實現具有重大意義。

一、房地產企業所得稅稅務籌劃概念及特點

（一）概念

所謂企業所得稅，是國家對企業利潤分配的調控方式，是對境內企業生產、經營活動所得征稅按一定比例征收的稅款。企業享受著國家市場資源，從事盈利性質的經營活動，理應繳納相應的稅款。而房地產企業所得稅是針對房地產企業的企業所得稅。房地產企業所得稅的稅務籌劃，是指在遵守國家法律法規的前提下，根據自身的經營狀況，合理規劃自身的納稅方案，科學籌劃企業在生產投資、經營管理方面的稅收策略，以達到提升企業稅收利潤目的的籌劃。對于房地產企業而言，進行稅務籌劃是遵守國家法律法規、實現最大獲利的重要內容。

（二）特點

1.沒有稅負轉嫁問題

房地產企業所得稅就是一種對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于房地產企業所得稅而言，針對的是企業所得的收入，納稅與負稅的主體是明確的，不允許出現而且也不會出現稅負轉嫁方面的問題。在實際經營過程中，很多房地產企業通過分立項目轉移收入或增加成本來調控利潤，以節省企業所得稅，這無形中也給企業埋下稅收隱患。

2.充分體現按能負擔

房地產企業所得稅是以凈所得作為征稅依據的一種稅種，對于其所得稅的應繳稅額而言，計算方式為按照應納稅所得額與適用稅率的乘積，并扣除減免及抵免稅額計算而得，因此，所得稅具有明顯的按能負擔特征。在計算過程中，各項指標都有明確計算規定，企業應遵循相應的會計處理，正確核算企業所得稅。

3.所得稅的彈性較高

房地產企業所得稅與其實際收入所得之間有著密切的聯系，通常而言，房地產行業屬于資金密集型的行業，且房地產開發企業具有投資時間長、所需資金量大的特征，其相對應的稅基與稅額往往也較高。因此，房地產企業所得稅具有一定的彈性，與其具體的經營情況與盈利情況有著直接關系，在經營過程中，如能做好事前規劃，成本控制得當，會為企業帶來稅收紅利。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的意義及步驟

（一）意義

對于房地產企業來說，由于近年來市場環境的變化，宏觀政策的調控，利潤空間越來越小，而稅收又是房地產企業支出中的大頭，因此，如何做好企業所得稅籌劃，合理控制成本，對房地產企業發展具有很大的現實意義。

1.有助于提升企業內部管理

房地產企業在進行所得稅籌劃時，往往會對多方面的因素進行綜合考慮，包括企業所得稅的特點、比例、金額，還包括企業當前經營戰略、運用模式、收益情況等，這些因素都對企業所得稅有所影響，所以合理進行所得稅的稅務籌劃，企業必然會對這些因素進行綜合優化，此過程中極有可能發現內部不足并加以改善，以此將有助于提升內部管理水平，推動企業更長遠的發展。

2.有利于增加企業經濟效益

一方面，在市場經濟不斷發展與房地產企業不斷興起的背景下，企業的競爭越來越激烈，當企業收入增長和企業成本無法再調整時，企業的收益將達到上限，稅務籌劃將成為企業利潤增加的主要來源。另一方面，貨幣會隨著時間的推移實現增值，企業可以通過適當延遲繳稅的方式，通過中間的時間差，能夠利用這筆資金來牟取更多的利潤。

3.符合國家稅收規定

房地產企業必須遵守國家相關法律法規繳納企業所得稅，在稅收策略方面并沒有可盈利的空間，因此需要通過稅務籌劃，提升稅務利潤，從而達到盈利的目的。基于此，企業務必履行國家納稅義務、遵守納稅相關法律法規，并根據企業自身經營情況，制定開發策略、銷售策略及經營策略，最大限度地降低稅收金額。合法避稅，是既符合國家稅收規定、又有利于企業盈利的最佳形式。

4.提升企業社會聲譽

國內房地產市場競爭尤為激烈，房地產企業在展開產品競爭與服務競爭的同時，還需要注重社會聲譽方面的競爭。因為企業的社會聲譽有助于吸引潛在顧客，并且穩定客源。房地產企業提升社會聲譽需要方方面面的積累，稅務籌劃也是其中的一方面。通過稅務籌劃實現合理避稅，不僅能夠為國家經濟做出一定貢獻，更有助于贏得大眾的認可，以此能為企業發展提供強大保障。

（二）步驟

房地產企業所得稅稅務籌劃的步驟比較多，就重點而說，一是需要熟悉稅務相關法律法規及政策導向，了解合法納稅、避稅的含義，并在此基礎上進行稅務籌劃；二是要結合房地產企業的基本情況，合理、合法地進行稅務籌劃以降低企業稅負。盡管房地產企業所得稅稅務籌劃的步驟看似簡單，但是在具體稅務籌劃過程中涉及的因素較多，要做到全面也并不容易，所以需要稅務籌劃人員不斷提升業務能力，以做出最利于企業的稅務籌劃方案。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用

（一）對收入的籌劃

目前，預售是我國房地產企業銷售房產的主要方式，企業所得稅的計算方式為根據當期預收款金額按毛利率計算所得，所以在房產預售期并不能通過稅務籌劃獲取太多盈利空間，對此，企業可以適當利用前期閑置資金展開免稅項目，而在房地產建設后期，可以根據實際銷售情況推遲竣工備案時間與確認收入時間，或者通過分期結轉收入的形式，盡可能地推遲納稅時間，因為房地產企業一旦實現結轉必然會產生所得稅收入，通過延遲結轉的形式將可能為企業爭取較大的時間價值與經濟利潤。

（二）對成本的籌劃

房地產企業具有開發周期長的特點，前期會產生一些報批報建的成本，后期則產生施工成本與工程成本，企業需高度關注項目成本竣工決算，因為及時進行項目結算并開具合規合法的發票，能夠避免因結算不及時、發票不到位等無法結轉成本現象的發生，同時竣工結算收入產生的成本金額較大，對此進行稅務籌劃將為房地產企業納稅提供良好的調增機會。

（三）對扣除項目的稅收籌劃

一是房地產企業可以合理規劃允許扣除項目費用的分配。在日常經營過程中，注重實時調整人員費用、業務宣傳費用、招待費用等，以增大前期扣除費用的金額，達到降低前期納稅金額的目的。

二是房地產企業需要充分利用預提費用展開稅務籌劃。房地產企業的性質決定部分費用無法及時支付，因此有必要通過預提費用的方式，盡可能地減少當期企業所得稅的繳納金額。需要注意的是，企業需要在匯算清繳企業所得稅時及時支付，否則預提費用將會形成末期余額，給企業造成不必要的經濟損失。

三是提前預測土地增值稅并展開稅務籌劃。企業可以根據房產類型提前預測土地增值稅，在竣工前籌劃地下成本、地上成本分攤、公共配套分攤方式，計算出不同分攤方式下應繳納的土地增值稅稅額，選取最利于企業的成本分攤方式，并根據情況預期土地增值稅，以達到有效降低企業所得稅的目的。

四是合理運用財務杠桿原理。房地產企業占用資金較大，對此，企業可以考慮通過融資借款的方式進行稅務籌劃，通過融資節約自有成本占用時間，并利用自有成本展開其他項目的投資或理財，同時融資借款利息費可以提前扣除，這在某種程度上增加了企業成本，減少了企業所得稅的繳納金額。

四、結語

房地產企業所得稅是其財務活動的重要組成部分，特別是在當前房地產企業競爭尤為激烈、稅收法律法規政策把控越來越嚴重的背景下，企業所得稅的稅務籌劃越來越重要。通過合理、合法的手段進行稅務籌劃，將有效降低企業的稅收成本，為企業帶來更多的盈利空間和發展空間。