如何通過財務分析有效指導物業企業經營決策

李 靜

（新中物業管理（中國）有限公司天津分公司，天津 300204）

隨著我國經濟的不斷深入發展，對財務分析的要求越來越高。企業決策非常重要，關系企業的未來發展乃至生存。財務分析可以為企業決策提供有價值的參考信息，從而幫助管理層做出正確的經營決策。但目前企業并沒有利用好財務分析為企業決策提供有價值的信息，或者雖然提供了有價值的信息，但仍然存在很多問題，因此，本文要研究的問題是：如何通過財務分析有效地指導物業企業的經營決策。

一、財務分析的內容及方法

財務分析是以會計、報表等相關數據為基礎，運用一系列特殊的技術分析和方法，對企業的盈利能力、經營能力和成長能力等進行分析和評價的一種經濟管理活動，其為投資者、債權人、經營者和其他利益相關者提供準確的信息或依據，以對企業的過去、現狀及未來進行了解、評價及預測，并依此做出正確的經營決策。

物業企業財務分析主要目的是分析物業經營、房屋設施維護保養、綜合服務等業務活動在經濟效果方面的有關情況，即利用會計、統計、業務核算、計劃等有關資料，對一定期間的經濟活動過程及其結果進行比較，運用分析對比的方法，找出存在的問題及原因，并采取措施，挖掘內部潛力和提高經營管理水平。

按照分析對象的范圍分類，可分為全面分析、部門分析和專題分析。按時間分類，可分為定期分析、日常分析和臨時分析。根據分析目的的不同，可分為總結分析、控制分析和預測分析。

財務分析方法包括比較分析法、因子替代法、平均分析法和平衡分析法。比較分析法是以對比相關經濟指標數據，并進行差異分析或趨勢分析的一種分析方法。要素替代法，是根據因素之間的內在依存關系，依次測定各因素變動對經濟指標差異影響的一種分析方法。連環替代法的主要作用，在于分析計算綜合經濟指標變動的原因及其各因素的影響程度。平均分析法以平均數體現經濟事件平均的水平。平衡分析原則是根據平衡與協調的原則，對收入與支出、貸款、生產與銷售等之間的關系進行比較分析。

二、財務分析在公司經營決策中的作用

企業經營決策是企業分析、研究、比較關系企業全局的重大問題，選擇最佳方案之一，按照科學的程序和方法組織實施，以達到一定目標的過程。企業決策的主要內容包括：人事方面、生產方面、銷售方面、財務方面等。財務分析在企業經營決策中的作用表現在以下幾個方面：

1.為經營決策奠定基礎

眾所周知，不同行業的企業有著不同的特點。同一行業的不同企業的發展，因能力和市場地位不同而有所不同。在這方面，企業應當尋求長期發展，而不僅僅是以市場經濟的發展趨勢為基礎，還要結合自身的發展規律和能力，也不應使企業在經營決策中落后于現實，并對現在和未來有深刻的了解。財務分析可以讓企業審視過去，它不僅通過各種財務指標綜合總結過去的事件，而且還能有效地查明過去的客觀問題和風險隱患。同時，財務分析也可以使決策者充分了解企業的現狀和未來發展趨勢。決策者在充分了解企業過去、現在和未來的基礎上做出的決策，將更加符合企業自身情況，具有更高的準確性。因此，財務分析可以為企業的經營決策奠定基礎。

2.有助于財務決策

因為高質量的財務分析結果使決策者能夠更準確地監測企業的狀況，從而在財務決策過程中更準確地監測其異常情況。再者，由于企業財務分析的高水平，可以合理地提前規劃財務管理改革或資金轉移。高水平的財務分析也意味著企業具有很高的財務運行預測能力，以及應對突發事件的能力。企業可通過短期銀行貸款、售后回租等方式獲得短期資金，以應對行業突發性的財務問題。

3.有利于評價企業目前的財務決策結果

大多數企業使用全套財務指標進行財務分析，而不同的財務指標反映不同的財務信息。例如，財務分析主要反映企業支付能力的流動性和流動率，而資產周轉率是從資產中獲利的能力。因此，財務分析指標系統可以反映整個企業的財務狀況。因此，良好的財務分析大大有助于評估企業的財務決定。企業目前的財務狀況在很大程度上是由于過去的公司政策和市場的總體作用。如果市場驅動的財務狀況變化得到糾正，財務決策的結果可以直接反映出來。

三、物業企業經營決策存在的問題

財務分析應側重于成本分析，特別是管理成本與人工成本的比較分析。在全面成本控制理念的前提下，為人力資源的有效整合和合理配置，進一步挖掘員工潛能，構建完善的財務監督體系，實現成本和費用的有效控制提供了有價值的參考。

1.企業管理者不重視財務分析

目前，很多企業管理者不重視財務分析工作，甚至根本就沒有財務分析工作。這主要源于企業負責人不懂財務，且不重視財務工作。人們很容易認為，財務工作只是一個簡單的會計工作，與企業的經營管理無關。

2.財務人員缺乏專業技術分析能力

目前，部分企業財務人員缺乏專業技術分析能力，包括對財務分析的作用認識不足，缺少對財務分析的重視程度，財務信息獲取能力不足，綜合素質不足，忽視現金流量分析的重要性；在技術層面，對數據或信息的依賴有限，分析方法和分析對象比較簡單，且在應用上層次上，結論沒有得到重視，或被片面地評價和運用，缺乏對同行業的橫向比較分析。

3.財務部門對財務分析的作用認識不足

目前，企業財務部門對財務分析在企業決策中的重要作用認識不足，對會計的重視程度超過了財務分析。大量的時間和精力花在了學習新標準、新制度、調整會計制度和會計信息系統上，對財務分析的重視程度不高，使財務分析不能為企業決策提供有效、準確、真實、合理的財務信息。

崗位設置缺失。沒有專人負責財務分析工作，崗位設置缺失，導致財務分析工作無法落實。

4.忽視非財務指標的影響

除了量化的財務指標外，還有很多影響企業經營管理的非財務指標。財務分析的結果并不是與非財務因素相結合得出最終的分析結論。由于缺乏非財務因素，財務分析所提供的信息具有局限性，甚至不準確，嚴重時甚至導致決策失誤。

四、運用財務分析指導物業企業經營決策的對策

1.加強對財務分析的重視

在做好財務工作的基礎上，做好與企業管理者對財務分析工作的匯報和溝通，使管理者認識到財務分析工作的重要性和決策在企業經營管理中的作用。并能更好地配合和支持財務分析工作，更好地發揮財務分析在企業決策中的作用。同時必須為企業管理者提供能夠理解、放心、安心、有質、有量的財務分析信息。

2.提高財務人員的專業技能和分析能力

首先，企業管理者應重視財務人員的專業培訓。財務部負責人應定期（每年）制定相關培訓計劃，邀請專家為企業培訓，或派人進行相關培訓。及時學習掌握國家最新財稅政策法規，特別是使企業及時享受國家有關財稅優惠政策，真正發揮財務分析在企業經營管理中的作用。其次，根據企業的性質，對財務流程進行梳理，整理財務制度，定期修訂完善。隨著經濟的發展和國家財稅政策的要求，根據行業特點，及時梳理財政部門的相關制度，并不斷修訂完善。

3.充分發揮財務分析在企業決策中的作用

物業企業應分析物業管理、服務和管理全過程的各個環節。對每個物業服務項目進行預測，編制項目預算，以確定預算成本。隨時注意預算執行情況，實際成本費用與預算成本費用的差異原因，應逐條分析，并對重點問題進行分析說明，對內部組織、各項任務或項目、前后進行分析比較，觀察影響成本的主要因素的變化和發展趨勢。

對于各種成本費用實際支出情況，要根據所承擔的項目或部門上報預算的情況，在預算成本費用范圍內合理控制。

分析物業管理服務收入及相關物業的其他收入，物業企業的資金主要來源于物業管理服務收入。要掌握每月（季、年）物業服務收入的完成情況，需要經常分析影響物業管理服務收入的因素，并結合物業服務具體業務情況，研究具體的回收措施。

對預算、決算進行對比分析。根據預算與實際執行情況，分析產生差異的具體原因。如：人工費用、業務費用的差異原因，根據具體物業服務情況進行分析。

4.重視非財務指標對財務分析的影響

第一，分析勞動力成本的占用是否符合各項目的定額標準，是否存在勞動力實際發生的成本超出物業合同以及預算人工費用的情況。一般來說，我們可以從員工各崗位工資標準、社保及公積金每年浮動情況，夜班津貼發放情況及工作效率等方面分析具體原因，找出在人力資源薪酬管理制度的建立完善、社會用工扶持政策的相應情況等方面存在的問題，并及時修訂、完善和響應。第二，分析物資管理的主要環節。從材料運輸和采購入手，分析采購環節是否符合規定要求，采購供應商資質是否完備，服務品質是否能夠滿足要求。第三，分析旋轉門、電梯、空調、電力設備、給排水系統、照明系統等設施設備的使用及維保情況。從設備型號、使用情況、維護保養情況等方面，重點分析設備的使用情況及維保情況，以節約能耗，延長其使用壽命。完善相關工程設備管理制度，把工程設備的成本費用損失降到最低。