房地產行業財務管理現狀及優化策略探討

武 韜

（山西省康養集團有限公司，山西 太原 030031）

房地產行業在國民經濟中發揮的重要作用有目共睹，毋庸置疑，但對經營中產生的各種問題如何進行修正與完善，成了迫在眉睫的問題。財務管理對企業的發展有著至關重要的作用，通過對財務管理的改善，可以進一步促進房地產行業的發展。

一、財務管理工作對房地產企業發展的重要性

1.前期財務調查決定投資是否合理

房地產項目投資前期需要對其合理性進行評價分析，預判其產生的經濟效益是否能覆蓋其投入的成本。通過盡職調查、市場研判、對國家政策的把握分析等方式進行。任何前期調研，都離不開財務數據，如：項目總投資、擬籌資金額、開發成本費用、預計銷售收入、產生的稅金及利潤等數據。另外，還可以利用各項財務指標，如：凈現值（NPV）、現值指數（PI）、內部投資收益率（IRR）等對項目的可行性進行分析評價。若存在兩個或兩個以上備選項目，同樣可以通過以上數據及指標對備選方案進行比選。

2.融資成本管理影響企業的資金流

融資活動所提供的現金，是房地產企業正常運轉發展的命脈。“現金為王”，沒有資金，一切都是紙上談兵。但是融資也不是沒有代價，由于國家相關政策的影響，現在房地產企業直接從銀行貸款的難度加大，另外高昂的利息負擔也是每個房地產企業無法回避的問題。因此，融資成本的管理顯得格為重要。

3.財務管理加速經營周轉

在日常生產經營活動中，會產生很多期間費用及成本費用，這些費用的支出是否合理，如何規避不必要費用的支出；同時，項目建設到一定程度應該產生回款，如何更快速地獲得更多金額的回款，這些問題的解決都與財務管理息息相關。

4.財務指標反映企業經營業績

財務指標通常包含償債能力指標、營運能力指標、盈利能力指標、發展能力指標等。財務指標可以反映企業經營業績情況和財務狀況，為內部管理人員提供決策的依據，從而采取措施改善經營管理模式，提高企業的經營效益；同時，為外部投資者提供了是否進行下一步投資的相關信息。

二、房地產行業財務管理中存在的主要問題

1.投資盲目、周期長

房地產項目大多投資周期長，且需要花費數年時間。投資風險自然會伴隨著投資周期而增長。在前期調研時，可能由于相關人員的專業水平不足，對政策的解讀不準確，對市場的判斷有偏差等原因，造成盲目投資。甚至在有些企業中，項目的投資決策往往由幾個領導私自決定，連基本的前期調研都缺失，可見項目投資風險之高。

2.融資金額大，融資成本高

由于房地產行業開發的項目周期長、自有資金又不足，所以只能舉債進行運營，債務金額巨大；而且籌資方式單一，基本均為從銀行貸款，但是銀行貸款的高利率又給企業增加了巨大的經濟負擔。當一筆貸款即將到期，企業沒有足夠的現金流進行償還，于是只能再次貸款以獲得資金歸還前期的貸款，由此形成惡性循環。另外，房地產行業中短貸長投的現象也十分普遍。

3.經營過程中對現金流的管控不嚴格

在項目的建設過程中，往往會產生一些不必要的費用支出，支出審批手續不完善，沒有嚴格的預算管理制度。對項目回款的關注度不夠，無法及時收回資金以滾動投入建設。

4.財務指標的應用具有局限性

財務指標也有一定的局限性。如，財務指標只能反映過去已經發生的財務情況，不能反映未來的財務狀況；財務指標來源于財務報表，而財務報表有可能被認為人為操縱，從而造成財務指標的數據被扭曲，不能真實地反映企業的財務狀況；財務指標只能體現財務因素對經營的影響，而體現不出非財務因素，尤其是涉及企業長期競爭優勢的因素的影響。另外，房地產行業還應該有結合自身經營模式而制定的指標，以反映全面的經營狀況。以下指標存在一定的局限性：

（1）存貨周轉率：房地產企業中存貨不僅包含未銷售的房屋，還包括收儲的土地，而土地是房地產企業未來發展的重要基礎，所以存貨周轉率低并不一定意味著企業效率低下；

（2）應收賬款周轉率：房地產的銷售模式為“預售制”，銷售收回的購房款都計入預收賬款，故應收賬款的金額較小，該指標可參考的意義并不大；

（3）期間費用率：該指標反映企業在經營過程中單位營業收入耗用的期間費用。由于房地產企業涉及大量的融資款項，所以產生的融資費用巨大，但是該費用基本計入開發成本中，并不在財務費用科目中體現，無法真實地反映企業的財務費用水平；

（4）資產負債率：因為我國房地產業銷售實行預售制，所以賬面會有大額的預收賬款，該筆負債會給企業帶來的大量現金，不同于一般的負債，在考慮一般的背負負債的程度時，應該將該因素剔除；

（5）流動比率：房地產行業中，存貨包含待售的房產和儲備的土地，所以流動性較差，該指標不能準確體現可迅速變現的資產的情況；

（6）凈現值（NPV）：公式為投資項目未來現金凈流量的總現值-原始投資現值。當NPV＞0時，項目可以進行投資；NPV＜0時，項目不可以進行投資。但是該指標有局限性，不能比較初始投資額不同的項目孰優孰劣。

三、加強房地產企業財務管理的幾點建議

1.加強資金預算管理

建立健全財務預算體系，從源頭上把控項目投資的預判準確性，并在投資過程中實施監督，若投資節點的具體金額與預算不一致，需要及時查找原因，判斷其是否合理；成立監督管理部門，隨時跟蹤項目建設投資的全過程；形成群策機制，投資方案需要層層把關，最后通過公司董事會等權力機構統一批準通過；提高相關人員的專業水平，必要時可聘請法務、財務專家進行指導。如果是通過收購項目公司來收儲房產和土地，需要對該公司進行全面調研。

2.開拓融資渠道，加強融資成本管理

房地產企業可以多渠道進行融資，如果企業信用高，規模大，可以采用發行股票、發行債券及信托的方式進行融資；如果是大型集團公司，母公司可以統籌下屬子公司的資金需求，形成較大的融資需求向銀行借款，從而可以獲得相對較低的貸款利率，再以統借統還的形式將資金下放給子公司使用。另外，還可以選擇與其他公司合作開發，彌補自身資金不足的短板。公司應安排專人負責融資事宜，提前制定資金償債預案，保證按時還本付息，保持公司良好的信譽；編制籌集資金使用情況表，保證每一筆錢都用在刀刃上，開源節流。

3.經營過程中多收少支、快收慢支

健全預算管理體系，每項費用的支出要嚴格把關，制定月度資金使用計劃，對工程款支付節點進行準確把控；選擇規模大、效益好、資金實力雄厚的建筑開發商合作，在合理的范圍內，盡量推后工程款的支付；公司可以自己成立銷售部門，從而減少對外支付的銷售費用；對應收賬款進行賬齡管理，積極進行催收；在房產建設過程中就可以進行預售，盡快回籠資金；銷售時可采用現金折扣方式，吸引購房者盡快付款；大型集團公司可以對下屬子公司制定回款考核指標，督促其盡快完成回款任務。

在相關法律法規允許的前提條件下，可以靈活地運用稅收籌劃機制，減少相關稅費的支出。如，依據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定：“在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”房地產企業在購買土地使用權時，可以采用股權并購的方式，購買股權而不是直接購買土地使用權，這樣在獲得土地使用權的同時，就不需要負擔相應的契稅支出。又如，銷售房屋與房屋裝修相互分開，將營業收入分為兩筆，房地產公司可以事先成立一家從事裝修的子公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，客戶只需簽一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同就不用繳納，從而減輕了稅負。

4.加強財務指標的修正及完善

針對房地產企業的特點，對一些通用的財務指標進行修訂，使其更加適用于房地產行業。

（1）存貨/平均預收賬款：以本期平均預收賬款的規模，消化現有存貨的周期。該指標越小，說明存貨的銷售壓力越小。

（2）預收賬款周轉率：替代應收賬款周轉率來考察銷售收入的周轉情況。

（3）調整后的資產負債率：剔除預收賬款因素的影響，公式為（負債總額-預收賬款）/（資產總額-預收賬款）。

（4）（現金類資產+存貨+投資性房地產-預收款項）/全部債務：房地產企業的資產主要集中于存貨之中，土地儲備、未完成的建設項目開發成本或開發產品的形式存在，現金類資產為流動性很高的資產，而投資性房地產往往有較高的變現價值，同時剔除已經以預收賬款形式變現的資產部分，即為長期來看，房企的核心償債資產。

（5）現值指數（PI）：公式為投資項目未來現金凈流量/原始投資現值，為絕對數指標，便于兩個初始投資額不同的項目進行比較，彌補了凈現值（NPV）指標的不足。

財務指標一般只關注過去的經營業績，而忽略了影響企業未來發展的一些重要因素；同時，財務指標往往使經營者只關心短期經濟效益，忽視了長遠的發展。而非財務指標彌補了以上不足，常見的非財務指標有市場占有率、人員構成、顧客滿意程度等。