物業(yè)企業(yè)全面預算管理的改善對策探討

馮秋燕

（廣州敏捷新生活物業(yè)管理有限公司陽江分公司，廣東 陽江 529500）

物業(yè)服務行業(yè)隨著“社區(qū)養(yǎng)老”“城市精細化管理”“城市更新”以及“簡政放權、放管結合、優(yōu)化服務”等越來越多鼓勵政策的陸續(xù)出臺，市場正在加速擴充。同時，物業(yè)企業(yè)也將借政策東風，順勢開拓新的服務領域。作為科學有效的管理控制方法之一的全面預算管理，能夠引領物業(yè)企業(yè)在求得生存的同時獲得更進一步的發(fā)展。但由于重視不足、制度不完善等各種原因，物業(yè)企業(yè)在開展全面預算管理的過程中還存在不少問題，導致預算管理沒有發(fā)揮出應有的作用。本文將對相關問題進行探討，并提出具體的對策。

一、物業(yè)企業(yè)的業(yè)務特點及實施全面預算管理的必要性

1.物業(yè)企業(yè)的業(yè)務特點

首先，物業(yè)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)的勞動密集型服務行業(yè)，進入門檻相對較低，行業(yè)競爭較為激烈。其次，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營成本中的人工成本及相關物料成本持續(xù)上漲，而要提升物業(yè)管理費，短期而言則比較困難，其凈利潤率相對其他行業(yè)較低。再次，相當多的物業(yè)企業(yè)都是作為房產(chǎn)的附屬品而成立，自主權較受限。最后，物業(yè)企業(yè)除了物業(yè)管理服務收入，基本上都在布局多元化增值服務板塊，紛紛開拓社區(qū)增值服務、銷售協(xié)助服務及管理咨詢服務等，更加多元化發(fā)展的趨勢明顯升級。此外，越來越多的物業(yè)企業(yè)專注于品質(zhì)和細節(jié)服務，管理業(yè)態(tài)涵蓋中高端住宅、公寓、別墅、商務寫字樓、旅游度假區(qū)等，涵蓋范圍廣，足跡遍布全國。

2.物業(yè)企業(yè)全面預算管理的必要性

全面預算管理作為能夠把組織的所有關鍵問題融合于一體的管理控制方法，具有規(guī)劃與計劃功能、溝通與協(xié)調(diào)功能、控制與監(jiān)督功能、考核與評價功能，可以使實施企業(yè)提升自身的財務管理質(zhì)量，從根本上提升企業(yè)的整體服務與管理質(zhì)量。

二、物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理存在的問題

1.對全面預算管理重視不夠

近年來，多數(shù)物業(yè)企業(yè)高層領導變動較頻繁。雖然集團總部重視全面預算管理，但更關注的是主業(yè)，即房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理，而且新任的物業(yè)高層通常為了盡快出成績，會把更多精力放在提升服務水平和拓展業(yè)務上，對全面預算管理工作不夠重視。再加上基層人員因?qū)I(yè)知識受限，多數(shù)人對全面預算管理的意義、作用以及要點了解得不深不透，無法配合企業(yè)全面預算管理的執(zhí)行。甚至有些員工錯誤地理解為全面預算管理就是財務部的事情，不愿配合相關工作的開展。

2.全面預算管理制度不完善

部分物業(yè)企業(yè)雖然成立了全面預算管理領導小組，也制訂了《資金預算管理流程制度》，以及每年發(fā)布年度經(jīng)營預算編制指引，但是這些制度及指引并不能很好地涵蓋事前、事中和事后環(huán)節(jié)，且有些內(nèi)容跟不上時代的變化，參考價值待進一步提升。同時，預算在編制、執(zhí)行、控制、調(diào)整、分析、考核過程中，常發(fā)生推諉現(xiàn)象，而對于這些不能按照要求完成預算工作的行為也沒有采取相應的懲罰措施。

3.全面預算管理編制環(huán)節(jié)不科學

物業(yè)企業(yè)的全面預算主要按年度經(jīng)營預算、月度滾動資金預算分別進行編制。年度經(jīng)營預算可簡單理解為利潤表的詳細版，包括各類收入、支出以及凈利潤等有關的財務指標數(shù)據(jù)，而缺乏各類非經(jīng)營環(huán)節(jié)或非財務指標的預算數(shù)據(jù)。月度滾動資金預算可簡單理解為現(xiàn)金流量表的詳細版，主要反映當月、當年預計的現(xiàn)金流入、流出情況，以保證資金的充裕性。編制時應嚴格遵循“量入為出”“代收代付收支平衡”“以業(yè)務發(fā)生費用的實際承擔單位作為編報主體”以及“經(jīng)營利潤、經(jīng)營收入與公司下發(fā)指標相符”的原則。

在實際編制過程中，一方面，不少編制部門錯把年度經(jīng)營預算和月度滾動資金預算混為一談，使得編制口徑出現(xiàn)錯誤，不能真實反映預測數(shù)據(jù)，從而造成預算執(zhí)行情況混亂，達不到全面預算指導業(yè)務的成效；另一方面，預算相關表格設計不合理，實用性不佳。物業(yè)企業(yè)的年度經(jīng)營預算相關表格模板一般是由物業(yè)總部財務部門與IT部門商量編制而成，資金預算表格由集團財管中心按集團統(tǒng)一模板編制。編制完成后下發(fā)至項目、各分公司及總部各職能部門填寫，同時IT部門在預算系統(tǒng)生成表格模板。由于模板設計部門對下屬各分公司實際業(yè)務不熟，且缺乏與集團共享組及分公司財務、各職能部門的溝通，常導致在編制的過程中，要么表格需要修改，要么編制的預算期內(nèi)工作計劃信息不能完整體現(xiàn)，指導效果較差。

4.信息技術的支撐力度有待加強

借助于集團的ERP信息化平臺，物業(yè)企業(yè)能收集各服務中心、各項目和各分公司的信息，涵蓋了從編制、執(zhí)行、調(diào)整以及控制等過程的預算管理，大體能實現(xiàn)全面預算信息化。雖然通過集團分攤費用，節(jié)約了不少成本，但因集團內(nèi)部更為重視房產(chǎn)主業(yè)，對于物業(yè)公司信息化的要求，終究不會處處受到重視。比如，新系統(tǒng)用物業(yè)公司做試點，升級以來，全面預算管理的執(zhí)行環(huán)節(jié)，系統(tǒng)取數(shù)總是錯漏百出，反饋多次，因不受重視，始終未能完全解決，只能靠線下手工編制取數(shù)，嚴重影響效率，且易出錯。

三、改善物業(yè)企業(yè)全面預算管理的對策

1.提升企業(yè)對全面預算管理的認識

首先，要從領導層著手，主動學習了解全面預算管理的流程和基本內(nèi)容，深刻認識其重要性。同時，督促相關部門制定嚴格的定額標準和考核制度，作為全面預算管理有效執(zhí)行的保證。其次，要從作為全面預算管理工作機構的財務部著手，財務人員應自主學習掌握全面預算管理環(huán)節(jié)、流程等知識。必要時聘請專業(yè)人員，組織各級管理人員及員工參與相關培訓，讓員工深刻認識全面預算管理的功能及作用，以提升企業(yè)的全面預算管理水平。最后，在企業(yè)員工提升了對全面預算認識程度之后，應在企業(yè)考核制度的監(jiān)督下，把全面預算管理的執(zhí)行，當作基本的工作要求，嚴格落實。

2.健全全面預算管理制度

一方面，借鑒行業(yè)出臺的各項規(guī)定并根據(jù)本企業(yè)的發(fā)展特點，健全完善全面預算管理的編制制度、執(zhí)行與控制制度、調(diào)整與調(diào)劑制度、分析與報告制度、考評制度等方面。另一方面，完善預算管理組織體系，明確各分工。一般而言，該組織體系由三個層面構成：一是全面預算管理決策機構，主要包括股東（大）會、董事長、預算管理委員會和企業(yè)經(jīng)理層；二是全面預算管理工作機構，因預算管理委員會為非常設機構，大多數(shù)企業(yè)會在預算管理委員會下設預算管理委員會辦公室，負責具體的全面預算日常工作；三是全面預算管理執(zhí)行機構，為具體編制、執(zhí)行、提出調(diào)整、分析預算管理等工作的企業(yè)各職能部門及各分（子）公司。

對于中小型物業(yè)企業(yè)，建議直接由企業(yè)負責人牽頭，成立由人事、財務、運營等部門組成的全面預算管理工作小組，同時明確各自在預算組織體系中的職責分工，完善管理機制。

3.提高全面預算編制的科學性

第一，編制內(nèi)容應涵蓋經(jīng)營預算、專門決策預算和財務預算。此外，物業(yè)服務的客戶滿意度、品質(zhì)等非財務指標，也應與預算管理結合起來考慮，在非財務指標和相關財務指標中找到平衡，在開源節(jié)流的同時，盡可能提升服務品質(zhì)、贏得口碑。

第二，預算編制應采用“上下結合、分級編制、逐級匯總”的“混合式”方式。首先，預算管理委員會辦公室根據(jù)集團層面對年度預算的總體性要求，包括經(jīng)營目標、預算編制要點、預算表格填制說明等，下達預算編制指導意見。其次，下一級預算執(zhí)行機構（一般為各項目、各分公司）結合自身業(yè)務戰(zhàn)略、經(jīng)營特點及內(nèi)外部因素的影響等實際情況，在集團預算編制指導意見的指導下編制年度預算草案，并在規(guī)定的時間內(nèi)上報集團。再次，預算管理委員會辦公室對上報的預算草案進行初步審查、匯總、平衡，對于審查平衡中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與預算執(zhí)行部門討論、協(xié)商，各預算執(zhí)行單位予以修正后重新提報。最后，經(jīng)審查平衡，預算管理委員會辦公室編制出集團層面年度預算方案，提報最高管理層審核，審批通過后，以正式文件形式下發(fā)至各項目、各分公司執(zhí)行。

第三，完善預算相關表格。財務部作為全面預算的工作機構，應在充分與各相關部門進行溝通的前提下，出具完善的相關預算編制表格，并就如何編制預算表格進行相關培訓。

4.加強企業(yè)智能化信息系統(tǒng)建設

企業(yè)應借助于先進的軟件技術，來加強信息系統(tǒng)建設，并保證企業(yè)自身的發(fā)展。一方面，企業(yè)要以全面預算情況為基點，健全其如預算編制、預算執(zhí)行控制、預算分析、預算預警監(jiān)控等的子系統(tǒng)建設，以提升企業(yè)數(shù)據(jù)分析的能力及效率。另一方面，要整合各項資源，使全面預算信息系統(tǒng)對接上會計核算系統(tǒng)、財務報銷系統(tǒng)、人力資源等業(yè)務系統(tǒng)，共享信息，以此盡量消除企業(yè)上下級之間、各部門之間的信息不對稱現(xiàn)象，提升企業(yè)的預算管理能力。