農村住宅不動產登記意愿及影響因素研究

鄒德全

摘要：在社會發展的新形勢下，各地政府都在積極響應和落實國家的相關政策，科學、合理的分配資源，推動農村住宅不動產的登記工作。農村住宅基地的使用權可以關系到國家經濟社會發展的健康狀況，在時代發展與經濟建設的過程中，傳統的農村宅基地不動產的登記制度已經不能夠滿足現如今農村經濟的發展訴求，而且也登記的過程中也出現了很多的使用權登記的問題[1]。隨著城市化進程發展的加快，農村住宅閑置的問題越來越嚴重，推進農村住宅的產權登記問題已然成為維護農民群眾合法權益的主要手段和重點內容。

關鍵詞：農村住宅;不動產登記;意愿;影響因素;分析探究

一、農村住宅的主要特點及分析

隨著不動產登記條例和具體實施規則的改革推進，農村住宅不動產的登記工作已經在世界各地逐漸展開工作。實施登記工作是對農村住宅基地的使用權和房屋所有權的保護，同樣也是對農民所持有財產的有力保障。這不僅可以加快農村土地實現集體化的利用，還可以促進農村土地的合法流轉。可是，登記工作在推進和實施的過程中，也遇到了許多的問題，尤其是在對于農民群眾登記意愿的方面，由于受到多種因素的影響，在登記意愿的工作過程中研究分析的還不是很到位，所以導致登記工作出現一定的難度。因此，必須要重視影響農村住宅不動產登記意愿的各方面因素，針對不同的因素進行合理的分析和探討，進一步規范住宅登記的相關管理制度。

（一）農村住宅的宅基地具有限制性

國家對于農村宅基地的面積申請有著明確的規定制度，住宅的用途主要是用于農村的住房或者是附屬工程設施的建造，而且必須要符合當地的土地利用總體規劃。而房屋的所有權依附在房屋的使用權的基礎上，所以宅基地是住房的基礎載體，兩者之間是互相依存、不會分離的關系。

（二）農村住宅的使用權具有特殊性

目前農村宅基地的流轉范圍主要在村集體的組織成員之間，并沒有在土地流轉市場上完全的開放和流通，而且農村宅基地的申請需要農村組織成員向農村集體組織進行申請。

（三）農村住宅的使用權具有無償性和無期限性

農村住宅基地的申請不需要支付任何的申請費用，而且在使用權限上有著長期的使用權力，所以這對于農村住宅基地的申請還有著明顯的保障作用[2]。

二、影響農村住宅不動產登記意愿的多種因素分析

（一）農村群體對于不動產登記的不全面認知問題

農村住宅基地的不動產登記首先面臨的就是農民群眾對于不動產登記的認知問題，由于對產權意識的認知不是很全面，農民群眾對于農村住宅基地的相關管理制度，以及登記的政策了解的不是很到位，所以導致對于不動產登記的理解水平各有偏差，所以影響到住宅登記的登記意愿不一致。

在宅基地的登記過程中，權屬不明也是一個影響問題，通常是在證據的收集和管理上可以顯示出來。首先就表現在農民群眾不怎么重視調查數據的真實性，有時候會因為主體缺席等其他原因，以致材料不足、準確性比較低，所以在進行數據收集的過程中，調查人員沒有搜集到足夠真實、全面的相關材料，所以影響到后續的材料分析和統計問題。

而且，在進行檔案管理的過程中，也存在著一些問題，比如說設備老舊、人員紕漏等情況，導致檔案信息和數據沒有得到完全的保障。這些都直接影響到了農村宅基地管理的工作效率問題。

（二）受到住宅群體的年齡特征、教育水平等不同特點的影響

農村住宅群體的基本特征包括年齡特征、教育文化水平、家庭收入等方面，有相關的研究發現，其中年齡越大的群體對于農村住宅的依賴程度越高，所以接受登記的意愿，而受教育程度高的，以及對于農村相關管理制度有一定認知和了解的群體，也傾向于住宅的登記。

現階段，有關農村宅基地登記的相關制度和體系已經確立，可以從規章制度和法律文件的角度，明確對宅基地使用登記的基本內容和相關原則。可是對于登記的主體卻沒有明確和細致的規定，由于登記法律制度的復雜性和廣泛性，農村住宅登記主體在登記概念上存在一定的模糊標準，所以增加了宅基地登記工作的難度。隨著城鎮化建設力度的不斷加大，回鄉落戶的人口大規模的快速增加，但是國家對于登記主體的條件缺乏相應的條件限制和明確規定，所以導致農村住宅基地的登記工作出現了混亂的現象，進而導致農村居民的基本權益受到一定的影響。

（三）受到農村住宅實際特征的影響

在農村住宅不動產的登記意愿方面，也會受到農村住宅群體的擁有數量、繳納的相關費用的影響，而且最重要的是，還包括是否在城鎮或是其他城市購買商品房等因素。

國家雖然規定“一宅一戶”，但是仍然有“一戶多宅”的現象存在，主要是指產權主體擁有多處宅基地和不動產，這嚴重影響到了農村住宅基地登記工作的質量問題。農村由于傳統的思想特征，導致農村居民在繼承資產上依然按照傳統的思想和繼承理念，在這種機制的影響下，容易導致農戶擁有多套宅基地。另一方面就是房屋的買賣問題，城市房屋價格的快速上升，導致農村開發或者改造樓房的現象發生，宅基地在進行買賣的過程中，“一戶多宅”的現象也跟著普遍的發生。

三、改善農村住宅不動產登記意愿的主要措施

（一）加大登記的宣傳力度，規范農村不動產登記的行為

要想提高農村住宅群體的不動產登記意愿，最主要還是增強農民對于不動產產權意識的認知水平，政府及相關部門可以在報紙、網絡或者電視上加大對農村住宅不動產登記的宣傳力度，使其全面認識到登記的好處和作用，進而自身提高登記的意愿。

此外，還需要對農村住宅不動產登記的行為進行嚴格的規范化操作，從農村住宅管理的實際情況角度出發，對于農村住宅不動產登記的流程工作進行合理的簡化，充分發揮集體的作用，降低登記的成本，提高群眾集體對于登記工作的參與度。

（二）強化對農村住宅的規范化管理制度，引導農村住宅流轉市場的培育

針對農村住宅在進行不動產登記的過程中，如有非法占有或者是住宅基地超出規定面積的行為，要給予難以進行登記的行為。所以，不僅需要完善農村住宅基地的房屋設施管理制度，還需要在住宅基地的申請、審批以及違規操作等方面進行強化管理，按照住宅基地不動產登記的相關法則法規，對農村住宅不動產登記管理制度和政策進行相應的細化和完善，為登記工作提供良好的保障制度[3]。

除了在積極促進農村住宅不動產登記的意愿方面，還需要完善住宅流轉方面的保障措施，不斷創新農村住宅流轉的方式方法，建立不動產產權交易的有效平臺，加大對交易市場的監督和管理制度，培育出健康、完整的農村住宅流轉市場。通過進一步增強農村住宅產權的收益，進一步提高農村群眾集體產權登記的積極性。

結語

綜上所述，農村住宅基地的不動產登記工作，直接關系到農村土地資源的有效利用和農村居民的基本權益問題。相關的登記單位需要明確登記工作中存在的問題，才能夠更好的提高管理登記工作的工作效率。此外，登記單位可以把現代信息技術與數字技術有效融合到登記的工作環節中，提高登記工作的信息化技術水平。通過重視登記工作的影響因素，強化農村住宅的產權管理及意識，嚴格規范登記的程序，促進農村登記工作的快速實施操作，進而推動農村宅基地登記工作的順利發展和有序進行。

參考文獻

[1]葉瓊，孫吉軍.關于住宅小區會所不動產登記中兩個關鍵性問題的研究[C].江蘇省土地學會2016年度學術年會論文集.2016：560-563.

[2]房麗，牟宗保.農村宅基地不動產登記問題研究[J].中國住宅設施，2021 （8）：83-84.

[3]張航，黃苗苗，蔣佳利.不動產登記制度對住宅市場的影響研究[J].當代經濟，2015（36）：58-59.