關于市場化手段化解我國房地產金融風險管理問題探討

畢慧鋒

摘要：隨著我國的不斷發(fā)展與建設，當前國內各地區(qū)城市化進程加快，這在很大程度上推動了房地產企業(yè)，對他們而言迎來了一些全新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。但房地產企業(yè)作為一個綜合性較強的行業(yè)，它其中包含的各種工作內容和方式都會牽扯到資金方面，再加上內外部諸多不確定因素的影響，所以如何利用有效的市場化手段來化解房產企業(yè)金融風險并通過管理提高效果是相關行業(yè)必須重視的。本文先闡述了我國房地產金融風險管理存在的問題，然后又對相關管理措施展開討論，并提出個人的見解。

關鍵詞：市場化手段：房地產：金融風險

引言：從整體上來看中國的房地產市場發(fā)展規(guī)模和數量近些年日益擴大，尤其是90年代掀起了一大批城市化房產建設熱潮。但是從2014年以后房地產市場中的交易量突然間減少，許多房產開發(fā)商使用了降價的手段但還是未能改變現狀，所以有一些城市當中政府提出了取消限購令，這才讓低迷的房產市場有一些喘息的機會。從這里也能看出政府的政策合理調控相關行政手段對于房地產企業(yè)有著巨大影響，能幫助房產企業(yè)的金融風險管理有效性提高，在非市場化手段不在中國的房地產市場調控中使用那么標志著市場化手段將會成為當前房產企業(yè)金融風險管理的重要舉措。

一、我國房地產金融風險管理的現狀分析

（一）房產市場價格波動大。近些年中國的房地產價格突飛猛漲和迅速降低的情況很是明顯，之前在2008年的金融危機影響下，房屋價格大幅度下跌，就有很多人趁此機會大量購買房屋，多數地區(qū)的炒房情況非常嚴重，才讓國內的房價逐漸從金融危機的風險中走出。對此很多房產開發(fā)商也看到了投資機會，借助于市場信息的模糊性來制造假象以此來誤導消費者的消費理念讓價格以一種不合理的趨勢大幅度上漲。這種情況下房產的開發(fā)項目增加量很大，國家和地方政府出臺了相應的限購政策，一定程度上壓制房地產炒作情況，到2013年的時候房屋的價格才逐漸平穩(wěn)。又在之后取消限購令，房產市場逐漸恢復生機，也就是說對于房地產價格變動波動太大主要還是因為那些不合理的因素所導致。

（二）投資速度太快，空地擱置多。中國的房地產市場除了遇到金融風暴或者市場各種風險，其他多數時候都是呈現出一種上升的趨勢，在此期間因為國家的不斷發(fā)展與建設人民群眾的物質生活水平逐漸好了起來，他們又把目光投向了對生活的品質方面，所以居住要求有所提高，這樣一來也就對房地產的需求增加，隨之而來的是大規(guī)模的房產開發(fā)和施工建設項目，應對這種需求房產商也是通過一些手段增加房價。隨即，房屋建筑過程中必須要用到的鋼鐵、水泥還有裝修等行業(yè)也增加了市場需求，正是因為市場投資的太快，一旦出現了波動那么就會出現產能過剩的情況。最為常見的就是房地產的銷售面積小于竣工面積，實際控制的面積增加，但真正的銷售面積低于竣工面積，所以控制面積也會增加，尤其是投資速度的太快會讓很多房產商購置大量土地面積，這個時候如若出現諸如金融風險的情況，那么這些土地面積便會被擱置[1]。

（三）國家政府對市場管控力度不足。合理的對房地產秩序進行管控是國家宏觀政策角度下調節(jié)市場公平公正與健康穩(wěn)定的重要措施，但是經過歷史發(fā)展角度分析，發(fā)現中國的政府在面對各地區(qū)房地產金融風險管理方面的調控政策持續(xù)性不是很強，往往是在問題出現以后才想辦法解決，解決完以后后續(xù)工作不連貫，也就是說沒有留后手，無法應對下一次的風險，也不提前進行預防，所以金融風險是時刻存在的而且應對能力不足。另外，國家沒有根據房地產行業(yè)的金融風險管理健全管控體質和化解措施，涉及到的一些法律法規(guī)政策并不完善，還存在許多不足之處和漏洞。

（四）房產企業(yè)未形成標準經營模式。當前中國的房地產企業(yè)在運營建設過程中大多使用的是分階段連續(xù)開發(fā)經營模式，具體分析就是把上一個階段所獲得的項目盈利資金當做成下個階段項目籌資建設的資金，以此來形成一種循環(huán)效應。看似這種模式是比較合理的，但其中還是存在著許多弊端，如果說在房地產企業(yè)開發(fā)某個項目施工完成以后他的銷售業(yè)績并不理想，那么整個資金鏈就有可能出現斷裂情況，嚴重的甚至會中斷施工，甚至房產企業(yè)直接破產。還有一些房產企業(yè)他們開發(fā)項目所用到的資金是向銀行貸款，這種運營的方式依賴性比較強，會讓企業(yè)有過高的資產負債率，其中的領導投機心理過于嚴重，如果缺乏償還能力或者運營效果不佳他們就無法及時償還貸款，施工建設竣工之后，開發(fā)商長期拖欠公款不僅會擾亂房產市場的經濟秩序，也會讓整個市場無法實現健康穩(wěn)定發(fā)展，而這些都是房產企業(yè)未形成合理規(guī)范經營模式所導致。

二、基于市場化手段化解我國房地產金融風險管理的措施

首先，針對于當前大多數房地產企業(yè)沒有構建合理的房地產金融風險管理制度體系，政府在通過市場進行金融調控的時候，就必須提高對房產企業(yè)的監(jiān)督管控力度，市場中構建一個完善且嚴格的風險防范預警系統(tǒng)機制，形成合理房產金融風險管理體系，這主要是因為房地產企業(yè)并不會自覺遵守一些金融風險管理體系相關條例，需要政府從中加以落實，目的是確保市場能夠正常且穩(wěn)定的運行。對于金融風險管理體系的構建需要一些法律法規(guī)政策、金融機構、監(jiān)督管理機構、風險防范、資金運營、信用、物資管理等體系，這些都是確保市場健康運營和避免房地產企業(yè)受到金融風險影響的重要舉措。但要從根本上避免金融風險問題的出現，應從根源處將其杜絕，其中最為重要的是房產企業(yè)必須提高金融風險防范意識，他們自己就應當構建一個先進的金融風險防范機制，通過系統(tǒng)來識別風險，提前找到風險可能出現的原因和制定應對措施，定期展開風險評估，是降低或避免風險出現和提高經濟效益的有效方式，同時也能確保各房地產市場趨于穩(wěn)定運營發(fā)展狀態(tài)，而不會因為出現風險對市場造成負面影響。在此基礎上，分析房產企業(yè)在金融管理風險防范和治理方面?zhèn)鹘y(tǒng)工作中一般都是由財務部門當中的工作人員和會計進行，這是因為對這項工作不重視所導致，要知道這些財務管理工作者日常就要進行一些財務預算核算和收支出財務報表整理，本身工作量很大而且復雜，他們很難抽出更多的時間和精力再去進行金融風險預測，更別說是展開管理，再加上這些工作人員對于金融風險防范管理缺乏專業(yè)知識和技能，所以能夠發(fā)揮的效果并不明顯。就算有些房產企業(yè)他們建立了專門的風險防控部門，但形同虛設，并不加以利用，只是放在那里給政府應對檢查，是導致金融風險幾率增加的主要原因，具體工作上一般都是通過人工操作完成，金融風險管理工作者親自去各部門和前線施工中走訪收集信息，根據自己的經驗分析目前市場動態(tài)，這種方式不僅效率差還會消耗大量的人力物力和資源。因此，當前房產企業(yè)針對金融風險防范管理必須積極引進先進科學計算機設備，建設智能化風險防范和評估系統(tǒng)，他還帶有自動化識別風險和預警功能，可最大化提高房產企業(yè)金融風險預測和管理最佳效益，只有避免和降低風險出現幾率和損失才能給企業(yè)帶來更高收益，實現自身可持續(xù)發(fā)展的條件下促進市場的平衡、穩(wěn)定。

其次，提高銀行的準備金利率、房貸利率是市場調控金融風險的有效方式之一、提高銀行的準備利率是為了增加銀行貨幣存儲，可降低外貸款額，能夠有效規(guī)范房地產企業(yè)資金結構。上面也有提到過大多數房產企業(yè)自身的運營流動資金不足，他們要想介紹一些項目就會向銀行貸款，用銀行的錢展開施工或者投資，如果賺的錢就是自己的如果虧了便是銀行的，再導致中國的房產金融風險管理內部混亂。提高房貸利率主要是針對于消費者，他們在購買房屋的時候以往往會利用首付加定金這種模式，房貸的利率提升會增加首付資金讓消費者有更大壓力，但卻能有效避免炒房這種惡性現象發(fā)生，而且也能良好規(guī)范房產企業(yè)的資金結構，對于穩(wěn)定當前房產市場和降低金融風險極為有利。

最后，當前的國家土地規(guī)劃局針對于房地產也提出了控制土地供應量的相關政策，目的是為了遏制房地產企業(yè)大規(guī)模收購土地。就算市場有所需求，政府要從中干預，對于某些經營性的土地公開競價，不能像以前直接供給出售，這樣才會無形的給房地產開發(fā)商一些壓力，避免土地浪費現象出現。土地流轉措施就是農民可以自行買賣土地，也可以出租和轉讓，這樣土地的流動性加強能夠避免一些閑置土地出現，政府還要從中落實宅基地退出補償政策，讓土地實現規(guī)模化利用。此外，通過稅收杠桿這種手段提高房產稅和物業(yè)稅，讓房地產企業(yè)在施工建設和項目開發(fā)管理過程中有一定的約束，是政府管控房產市場的有效手段。

三、總結

綜上所述，中國的房產金融風險管理是不能忽略的問題，政府需要從中做好宏觀調控出臺一些政策，再加上房產企業(yè)的自我約束和規(guī)范化管理施工，當土地利用效率增加和市場監(jiān)管完善以后，才能避免房產金融風險的出現并推動我國城市化規(guī)范建設。

參考文獻

[1]師瑞斌.房地產金融風險的宏觀管理政策分析[J].現代商業(yè)，2021（05）： 98-101.