房地產企業資金預算管理中的財務控制探討

余嵐昌

一、前言

在最近十幾年間，由于我國城市化的不斷推進，國內良好的市場環境和國家給予的政策支持使房地產行業也隨之得到了飛速的發展。隨著房地產企業的壯大，其所承接的項目規模也越來越大，相應的所需要的資金成本和資金流量規模也隨之增長，鑒于此，科學的財務管理對于企業的當前運營和未來發展也就越來越重要。資金是一個企業立足的根本，直接關系到企業的生死存亡，而對于資金使用額度高、資金流動頻繁的房地產行業，資金的控制就更為重要。因此如何確保企業資金流以良性的方式循環運轉，將企業的財務風險控制在最低程度，使房地產企業能夠繼續健康運轉進而發展壯大是行業中企業需要考慮的重要問題。

二、房地產企業資金預算管理現狀

（一）對資金預算管理工作的重要性認識不夠深刻

目前，隨著我國房地產行業的不斷發展，許多房地產企業也意識到如果想要在激烈的行業競爭中站住跟腳并取得優勢，必須依靠先進的管理體系，因此許多企業已經開始著手完善并建立自身的財務管理體系。但是在管理體系的實際運行中，許多財務管理人員對資金預算管理工作并沒有引起重視，沒有主動的去了解財務內部控制的相關信息，在工作中都存在懈怠的情況。許多企業員工甚至領導的心里都對財務預算管理工作沒有準確的概念，預算管理意識薄弱，認為財務計劃工作不必過于關注，這也導致財務管理工作無法根據企業情況進行進一步改進，也無法使企業精確把控資金的預算。同時財務部門也不了解其他部門的資金預算和使用方向，也并未積極主動的去了解，導致進行預算時只是將其他部門所需資金羅列出來，沒有深入進行管控，或者資金大額沉淀或者資金不足，導致產生更高的成本和損耗。

（二）資金預算財務控制考核機制不完善

資金預算管理與其他工作內容相比，同樣需要考核制度來保證其工作質量，并且資金預算管理的考核制度不僅僅是對企業工作人員的工作績效進行考核，同時還是企業能否實現其財務管理目標的保證。因此房地產企業必須通過設置合理的獎懲機制來對相關內部人員和財務部門工作人員的活動進行管控和約束，對實現預算目標的個人和單位給以獎勵，預算控制超標的個人和單位則接受處罰，將責任落實到位，避免相互推諉，逃避責任的行為發生。以推進資金預算編制單位扎實做好資金計劃，減少資金預算的隨意性，做到實際可行。

利用財務控制加強房地產企業資金運作的合理性，其意義在于通過財務的介入形成一定的制約。財務的監管和審查能夠讓資金的預算、使用、回流，始終保持在良性的回環之中。并且，在以往自由的工作模式和資金運作模式上，財務的控制可以使資金運作形成一種新的方式。受財務監管和控制的資金流向應更加明確化，做好數據統計和管理，但就目前情況而言，財務細節把控仍然是個突出的問題，同時，因缺少考核機制的限制，資金預算依舊存在表里不一的現狀。

（三）財務控制機制的缺乏

目前，我國許多房地產企業在決定著手進行一個項目后，首先要做的工作就是項目的財務管理，需要對項目全生命周期的各年的收益情況以及預算收支進行全面的編制，但是這項工作目前僅僅是停留在概括性的指標上，并且在決策上過于籠統，做不到事前和事中的控制。此外，企業中的相關人員未能積極主動的去預測、分析以及決策預算財務控制目標，控制目標過于寬泛，其最終的結果就是等于無控制，無法實現企業資金的有效使用，資金使用率低下。

在現行的工作模式中，部分房地產企業并未形成完善的運作機制，這其中包含考核機制、工作管理機制、資金運用機制等。其中，資金運用機制需要一套完整的、切實可行的資金運作方案和章程，通過章程的制約和規范，讓房地產企業資金的管理更加合理化和有效化。但目前，大多數企業缺乏對機制的補充和完善，有的甚至尚未意識到機制管控對資金運作的重要性，處于放任不管的狀態。

（四）資金預算監管不嚴格，缺乏動態管理

財務部門將預算資金編制工作完成后，在資金使用環節中，企業沒有投入應有的力量來對其進行監管，亦或者在資金使用的階段所采用的監管方式是不科學的、不嚴謹的，這也就導致資金的使用可能出現偏離預算的情況。從實際操作的角度來看，預算工作不僅僅是要為企業的運行編制出一個相關預算計劃，更重要的是要將這個計劃在沒有其他重大因素的干擾下進行準確的實踐，只有依靠全面而強有力的監管才能夠達到這個目的。目前許多房地產企業的相關部門僅僅是簡單的進行預算并執行，沒有對整個過程進行監督管理，相關的財務部門也沒有得到資金使用情況的反饋，這就導致企業的實際經營與資金管理脫節了，資金預算失去了其原有的意義。或者預算偏離計劃而不及時調整，不能對資金預算進行動態管理，及與業務進行有機結合，存在資金預算與業務脫節的情況。

（五）對資金的運用與監管缺乏考核機制

部分房地產企業容易受到家族、集團、核心團體的影響，導致對資金的運用專斷獨行、對資金的監管形同虛設。因此，受不利因素的影響，企業會產生資金壟斷、資金擅用等狀況，目前，部分房地產企業均未形成以考核機制來監管資金使用的模式。

考核機制推行的意義在于，通過明確的機制界定以及規范，為房地產企業自上而下的每一個環節，都提供使用及管理資金的章程和規定。通過有章可循的形式督促領導層和下級員工依照考核機制標準來運用資金。同上，考核在一定程度上還會起到監管作用。通過明確的規章制度來判定各層級人員對資金使用的合理性和規范性，促使各層級人員更克制、更合理的申請、使用資金。但統計結果而言，當下大部分的房地產企業均未進行嚴格的績效考核制度，其績效考核的推進也是緩慢的、收效甚微的。

三、房地產企業加強資金預算管理的具體方案

（一）建立起完善的財務控制體系，提升全員預算管理意識

完善的財務控制體系是房地產企業實現資金預算有效管理的基石，企業的所有資金預算管理工作都應當圍繞這一體系進行。要建立起完善的財務控制體系首先需要根據現有的會計準則、相關政策法規以及企業自身的規定對當前企業預算工作管理制度進行修改和完善，通過完善的控制體系，獎懲機制，將責任落實到位，實現全員預算管理意識。

財務控制體系初步成型后，需考慮將薪酬體系與績效考核制度進行強關聯。這一目的是為了進一步讓考核管理機制發揮它的制約性和積極性。將績效考核與人員薪資掛鉤，采取考核評定結果直接影響薪酬水平的方式，讓考核的成績直接反映在薪酬高低上，這一做法不但能促進績效考核的推進，更能讓各人員對資金的管理產生積極性，促使各方人員從不斷的實踐與優化中進一步提升自我資金管理的能力。

1.建立企業會計管理系統及考核制度

房地產企業在新項目的開發中，要將進行核算的對象進行詳細的分化，使用科學合理的編號方式將樓房編制劃分，在房屋銷售和成本的科目中，將每項支出都記錄清楚明了；然后企業需要對預算的核算流程進行詳細的規定，在會計科目的設計基礎上做到核算過程的一致性，以保證后續工作能夠合理的預算調整；最后，同樣以此設定好的方式將各項數據、單據詳細進行統一的記錄和整理。

建立企業會計管理系統的實質就是為了保證房地產企業的運作目標能夠得到準確的實現，并同時讓企業中每個工作人員都能在財務系統的控制下承擔其應有的責任，其本質是一個責任中心。圍繞企業會計管理系統，可以制定出科學合理的績效考核標準，并且通過根據績效考核的實際結果可以得到企業在相應的時期內具體運行的狀況，然后對每個員工和部門的責任進行精準、合理的劃分和評價。并且完整的會計管理制度可以將企業的收益和成本都準確的反映出來，各項目的進度以及總體收益情況均能全面而準確的體現出來，企業可以從這方面著手加強預算的監督以及進行決策。

2.建立完善的預算管理體系

房地產行業與其他行業中的企業在運算會計體系上具有明顯的差異，其中不僅包括了資金預算，還存在項目預算的概念。資金預算的目的是為了將房地產企業中資金的使用情況和回籠情況核實清楚，然后再根據企業內部其他相關部門匯報上來的資金使用請求再進行結合匯總，逐層向上級管理部門匯報，最終定制而成的關于資金協調運作的財務規劃；項目的預算則是指房地產的一個項目從開始開發起進行編制預算，其目的是探究此項目是否具有可實現性，并對項目的進程進行統一的規劃，將項目中的設計階段、開發階段中所需要的支出進行預算，最后在結合營收、籌資成本以及投資收益進行全面的預算。對于企業的相關財務部門，要根據企業項目的真實情況以及盈利目標為出發點來進行現金流量表、資產負債表以及利潤表的編制，最終才能夠形成一個健全的預算會計體系。項目資金預算納入全面預算管理，貫穿整個項目實施過程。

（二）強化資金管理，優化資本結構，拓寬融資途徑

由于房地產行業的特殊性，通常房地產企業需要充足的資金來保證企業正常的運轉，這也導致了企業運行很容易受到存款準備金、銀行利率以及國家宏觀政策的左右，因此行業內的企業必須要充分全面的將這些因素納入到企業發展的戰略考量中去，為了減少籌資中的成本損耗，必須強化融資管理，發掘更多可靠的融資渠道。要做到資金貸款時間和額度能夠與房地產項目的現金流能夠相匹配，根據實際情況選擇和銀行簽訂長期或短期的貸款合同，避免財務費用的增加。另外，還需要強化現金的管理，保證應收款項和應付款項的期限能夠保持同步，最大程度降低資金成本，同時能保證資金計劃的實現，避免偏離資金預算，實現資金預算的落地。

在做好資金管理后，還需思考融資渠道的拓展。在正向且積極的融資手段中，找尋符合自身條件且優于其他融資付出成本的最佳融資方式，進行融資計劃的拓展，才能保證房地產企業資金始終能保持良性的狀態流動起來。在進行融資渠道拓展的過程中，應有明確的行事步驟和章程。首先，應在眾多融資渠道中找到1-2 條符合自身的優秀融資方式，在確定好融資方向后需進行詳細的融資規劃和試錯踐行。在試錯完成后才能投入更多精力深耕渠道拓寬的可能性，從而保證渠道拓寬不會在中途夭折，并且能以較快的、較穩的方式完成渠道拓展的一系列事項，并取得令人欣喜的成果。

（三）完善內部審計制度和財務制度評價體系

為了實現房地產企業的管理目標和需求，企業必須建立健全有效的財務和審計制度。在財務制度方面，企業可以設立專門的財務機構來專注于管理涉及資金預算的事宜，同時建立起嚴格的采購、銷售制度以及報銷制度來規范財務管理。此外，在企業內部設立健全的審計制度，其目的是對企業的會計工作、工程項目以及經濟效益等方面進行審計管理，在審計過程中可以總結分析當前企業的資金預算管理中存在的缺點與不足之處，對預算管理系統進行整體評價，同時找到解決辦法來提高企業的資金預算管理水平，逐步完善管理體系，形成適應企業的資金及預算管理體系。

（四）落實預算的編制與執行，切實做好資金預算動態管理

在預算的實際執行中，企業應當對其過程做到督促和評估，需要對財務預算的實際執行過程定期對其工作質量進行評估，實行項目預算動態管理，根據企業實際經營情況及時調整資金預算，然后針對其中存在的缺點與不足及偏離進行原因分析并提出改進和調整的方法，調整預算管理目標。同時，企業還需要運用考核制度對預算管理體系的運行進行考評與調整，進一步促進管理體系的良性運轉，通過對房地產企業中各相關部門的預算執行情況進行考核，全面把握各部門預算工作的履行情況并匯總結果進行分析，然后給予應有的獎懲。

對于企業預算的編制，財務人員不應當只局限于將往年的財務預算情況作為編制的參考，更需要對當前企業的運行狀況和市場的表現進行考察和評估，對企業的重視情況做到實事求是，在企業和市場不產生沖突的情況下編制財務預算。在編制過程中最重要的是注意信息獲取的全面性和真實性，片面的信息很可能導致所編制的預算過大或過小。合理利用信息技術在預算管理中能夠大幅提高企業的工作效率，企業可以使用適合自身的財務軟件系統，應用現代信息技術，更高效的管理財務預算。

四、結語

由于房地產行業的特殊性，企業的資金流動性強，資金量大，項目所面臨的風險高而周期長，所以部分企業都是以負債狀態運行著。結合房地產企業的資金現狀深思產生此現象的主要原因，并抓住幾個關鍵性問題，通過對問題的分析思考解決的可行性方法，從而進一步改善房地產企業資金預算管理中的一系列難題。

透過問題正視房地產企業資金預算管理優化的重要性，科學合理的預算管理體系對企業自身競爭力的提高非常重要，企業需要結合自身情況，完善財務管理體系，做好資金預算，強化過程的監督，確保項目預算的落地執行，才能夠有效規避風險，得到健康的發展。