房地產(chǎn)稅臨近，老百姓在關(guān)心什么？

李庚南

毫無疑問，房地產(chǎn)稅一向都是市場最敏感也最易被刷屏的話題。

自10月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》后，市場一直在等另一只“靴子”落地的聲音！

盡管已不再刷屏，但人們對房地產(chǎn)稅關(guān)注的熱度并不會消退。對于老百姓而言，特別是已經(jīng)“上車”的人們，這始終是一個關(guān)乎自己“錢袋子”的問題。老百姓最關(guān)心的莫過于以下幾個問題：

關(guān)于房地產(chǎn)稅可能在哪些城市率先試點問題，顯然是老百姓首先關(guān)心的問題。盡管房地產(chǎn)稅在經(jīng)歷試點之后，終將會落地；但客觀地說，作為普通老百姓誰也不愿喝此“頭口水”；但自己所在的城市會否被“搖”中，對于慣于房屋“搖號”的人們而言，這種焦慮或已習慣。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)試點城市“花落誰家”，流傳的版本很多。一些智庫分別從住房供需矛盾、房價持續(xù)上漲、土地交易火爆、民眾投資熱情較高等維度來研判試點城市的可能選項（見下表）。

若按以上9個維度進行綜合計票排名（其中土地財政依賴度采取逆序，是基于試點城市財政對土地依賴度越小阻力也越小的考慮），“中簽”率前十的城市依次為深圳、杭州、上海、寧波、重慶、廣州、南京、合肥、北京、西安；考慮同一省份的城市中，大概率選擇選擇省會城市，把同一省份城市并入省會城市考量，則居前十的城市依次為杭州、深圳、南京、上海、廣州、重慶、海口、合肥、北京、西安。

那么，最終會選多少個城市、選哪些城市進行試點？這將取決于房地產(chǎn)稅試點的目的，即通過試點解決房地產(chǎn)稅立法過程中需要消除的矛盾和問題。

從房地產(chǎn)稅試點的目的看，“引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是基本導(dǎo)向。但更深層次的用意有兩方面：一是建立地方財政收入的穩(wěn)定來源，逐漸改變地方財政對土地的依賴，淡化“土地財政”色彩，為穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期奠定基礎(chǔ)。另一方面，就是從促進全社會共同富裕的宏遠目標出發(fā)，通過“提低、擴中、調(diào)高、限非”，縮小貧富差距。由于房地產(chǎn)是國民財富高度積聚的領(lǐng)域，也是近年來貧富差距擴大的最客觀的、最基本的推手，因此從房地產(chǎn)領(lǐng)域著手，通過房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)因房地產(chǎn)形成的社會財富分配，無疑是合乎邏輯的抉擇。

基于房地產(chǎn)稅征收可能帶來社會影響的廣度和深度，預(yù)計納入試點的城市數(shù)量不會太多，或在5個以內(nèi)。考慮收入與房價的匹配性，試點城市基本鎖定在直轄市或省會城市。結(jié)合上述排序，同時考慮反映各城市土地財政的土地依賴程度、反映貧富差距的基尼系數(shù)以及地域上的平衡性等因素，大概率“入選”的城市或為上海、深圳、杭州、南京、重慶（或西安）。

其二：自己所擁有的房產(chǎn)能否獲得或在多大程度上獲得政策“豁免”？

顯然，房地產(chǎn)稅試點政策在征收范圍的確定上肯定是會非常慎重的，過寬則可能造成誤傷，產(chǎn)生負面溢出效應(yīng)；過窄又可能難以達到預(yù)期的試點效果。因此，應(yīng)以滿足居民合理的、基本需求為界設(shè)定免征或稅收優(yōu)惠，包括采取減免稅、設(shè)置起征點、稅額抵扣、延遲納稅等方式。需知，尋找兼顧民生、縮小貧富差距和拓展財政收入來源的平衡點，這恰是試點的意義所在。

首先需要面對的是，是否對存量房征稅？這將是一個兩難的問題。

如果存量房不納入征收范圍，可能的效果：一是稅源或不及預(yù)期，從總量上還難以為財政提供持續(xù)的、穩(wěn)定的來源，也難以推動地方政府走出土地財政的藩籬。二是對于存量房市場客觀存在的社會財富分配的不均及由此形成的貧富差距，那么，調(diào)節(jié)高收入、促進共同富裕的目標或被懸空。但是，將存量房納入征收范圍，又將面臨一系列現(xiàn)實問題，存在諸多難以平衡又不得不面對的矛盾。

一是對存量房征稅的合理性。從情理上，存量房購進價格中實際已包含土地出讓金，對存量房征稅似有重復(fù)征稅之嫌。如果溯及以往在房地產(chǎn)政策上的反復(fù)，昔日的購房者如今卻要額外承擔多購房產(chǎn)的稅收成本，從情理上百姓或難接受。但從稅理上說，土地出讓金與房地產(chǎn)稅具有明顯區(qū)別。房地產(chǎn)稅涉及土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，也就是說土地出讓金僅僅是房地產(chǎn)稅的構(gòu)成部分，并不等于房地產(chǎn)稅。因此，即使存量房的購進價格中包含了土地出讓金，并不妨礙房地產(chǎn)稅征收。

在這個問題上，因為糾結(jié)于土地所有權(quán)問題，我們長期以來或存認知誤區(qū)：認為既然購房者對土地沒有所有權(quán)，那么針對地產(chǎn)部分的征稅就不合理。實際上，土地出讓金是作為土地有償使用的代價，相當于土地所有者（國家）收取的地租，屬于初次分配范疇，體現(xiàn)的是國家依據(jù)生產(chǎn)要素（土地）使用情況進行的分配；而房地產(chǎn)稅屬于再分配范疇，體現(xiàn)的是國家從完善全社會保障與福利、促進社會公平角度對社會財富的調(diào)劑。因此，有無所有權(quán)并非房地產(chǎn)稅征收的前置條件。因此，從調(diào)節(jié)社會財富分配、促進共同富裕出發(fā)，將有助于我們走出土地所有權(quán)的藩籬，理解房地產(chǎn)稅征收的邏輯。

二是對存量房征稅，或面臨實際操作上的困擾。如果對存量房無差別征收，可能帶來一系列現(xiàn)實問題。比如，對于擁有唯一住房、低收入群體，或?qū)τ谌木€城市的居民雖擁有多套房產(chǎn)，但與其收入并不匹配、缺乏持續(xù)現(xiàn)金流支撐，無差別征稅或使一部分人群不堪重負，甚至陷入“稅務(wù)貧困”。顯然，設(shè)定適當?shù)亩愂铡盎砻狻笔菍Υ媪糠空鞫惖那疤岷完P(guān)鍵。

那么，如何合理設(shè)定房地產(chǎn)稅的“豁免”線？目前理論界基本思路是按套數(shù)或面積進行稅收豁免，即對居民所持有房屋一定套數(shù)或面積免征房地產(chǎn)稅。

如果按套數(shù)豁免，是首套還是二套？從居民持有房屋套數(shù)的合理性看，兩套應(yīng)是比較合理的、尊重客觀的邊界。公開資料顯示，目前我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有兩套住房的占比為31.0%。考慮大城市工作與居住區(qū)域的分割，以及客觀存在的學區(qū)房問題，兩套應(yīng)該是居民持有房產(chǎn)的合適度。實際上，對前兩套房免稅的做法有國際慣例可循，如德國對于居民因工作調(diào)動等原因而必須使用第二套住房，或是二套住房使用者無收入，可免稅。但兩套均免征，從我國居民房產(chǎn)結(jié)構(gòu)及推進房地產(chǎn)稅試點的方向看或并不現(xiàn)實。

如果是首套免征，那么問題來了：從居民房產(chǎn)的構(gòu)成看，可能首套面積可能較小，實際作為出租房，或作為小孩入學的學區(qū)房，而第二套面積相對較大。免小征大，似乎也不盡合理。而且，如果首套免稅，對首套用于出租的房免稅顯然情理上說不過去。另一種情況是，若首套為豪宅（如獨棟別墅），對首套豪宅免稅而對二套普通住房征稅，顯然又有失社會公平。

因此，房地產(chǎn)稅“豁免”的范圍還應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)總價、面積等因素綜合考量。可以原則上把兩套作為居民正常持有房屋的合理數(shù)量邊界，按照居民手持住房的購房時間順序，確定第一、第二套原則上屬于稅收優(yōu)惠（但并非完全減免）范圍；但同時對兩套的總面積劃分為免征、減征界限，對兩套合計面積在“豁免”線以內(nèi)的免征房地產(chǎn)稅；對超過稅收“豁免”線的部分實行低稅率，適當征稅；對雖未超過“豁免”線但其中實際用于出租等經(jīng)營用途的面積，仍應(yīng)予征稅。

至于兩套合計“豁免”的面積究竟多少合適，需因地制宜。筆者以為，對人均居住面積的適度邊界設(shè)定，既要考慮歷史的因素，還應(yīng)考慮城鄉(xiāng)區(qū)域的差異，同時要用發(fā)展的眼光：一是從改善人口結(jié)構(gòu)出發(fā)，充分考慮居民家庭人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢，考慮對“三胎”政策落地的激勵，對居民人均住房面積預(yù)留適當?shù)目臻g；二是要從共同富裕目標出發(fā)，充分考慮人民群眾不斷提高的生活需求出發(fā)。總之，對人均居住面積的適當性設(shè)定既要人性化，更要有前瞻性。可將房地產(chǎn)稅的豁免面積設(shè)為180平方米（含），或按人均60平方米。當居民持有房產(chǎn)兩套以內(nèi)，按180平方米或家庭人口數(shù)×60平方米的稅收豁免線把握，超過部分可按較低稅率征收房地產(chǎn)稅；兩套房產(chǎn)總面積超過對于三套及以上（不論前兩套是否超或低于豁免線）的房產(chǎn)一律征稅且實施超額累進稅率。

如果所持房產(chǎn)能享受免征房地產(chǎn)稅待遇自然皆大歡喜；如果被征稅，居民家庭的生活將受多大影響？這涉及房地產(chǎn)稅的實際稅負與居民家庭的可承受力問題，核心則是稅基與稅率如何確定。

如何確定房產(chǎn)稅試點的稅基？目前，國際上房地產(chǎn)稅稅基確定的方式很多，包括市場評估價值、固定資產(chǎn)評價額、歷史估值及虛擬租金等。從我國實際及上海、重慶房產(chǎn)稅試點的經(jīng)驗看，房產(chǎn)原值（購進價格）、市場評估價值及從租計價或虛擬租金，都是可選項，但各有利弊。

若以原值為稅基，雖簡便易操作，但無法反映房產(chǎn)價值的動態(tài)變化及房產(chǎn)作為財產(chǎn)的增值情況。若以市場評估價為稅基，雖能很好地反映房產(chǎn)價值的動態(tài)變化，但實際操作比較困難，且房價的市場波動可能對資產(chǎn)價值形成扭曲。若以租金為稅基，則能很好地體現(xiàn)房地產(chǎn)稅中地租收入的內(nèi)核；而且從我國居民手持房產(chǎn)構(gòu)成看，除去自住房產(chǎn)，非自住房產(chǎn)基本是處于出租狀態(tài)。因此，以租金為稅基，不僅能與前述的房地產(chǎn)稅收“豁免”范圍相吻合，而且從房屋持有人角度看，以房租收入為支撐的房地產(chǎn)稅更容易被接受。當然，房租的區(qū)位差異往往比較大，可用上年度當?shù)厥袌銎骄饨鹚綖閰⒖紭藴省?/p>

在稅率水平設(shè)定上，房地產(chǎn)稅率主要分為比例稅率和累進稅率。從我國實際出發(fā)，我認為，試點稅率要考慮居民家庭收入增長的水平與趨勢，體現(xiàn)“以人民為中心”和“提低、擴中”的促進共同富裕的基本思路。首先是在稅率確定的導(dǎo)向上，應(yīng)借鑒國際上的做法，“以支定收”，在精簡財政預(yù)算基礎(chǔ)上實施盡可能低的稅率。實際上，很多國家在房地產(chǎn)稅征收上都是采用“以支定收”確定稅率。如美國房地產(chǎn)稅率與地方政府財政預(yù)算收入和支出緊密相關(guān)，稅率確定程序為，地方政府制定每個年度的財政預(yù)算支出和收入，“以支定收”確定名義稅率。在具體稅率的設(shè)定上，若以租金為稅基，則房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)定應(yīng)以房屋持有人獲得適當?shù)呢敭a(chǎn)性收入為考量，即：房地產(chǎn)稅率≤房產(chǎn)租金收益率—通貨膨脹率。同時，考慮房地產(chǎn)的總價、套數(shù)等因素，實行累進稅率。

毋庸諱言，在房地產(chǎn)稅試點正式出臺前，關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收對象、納稅人、稅基、稅率及稅后優(yōu)惠等制度設(shè)計，誰也無法準確預(yù)知；但是，我們可以按照稅收需遵循的基本原則、稅收設(shè)立的基本目的和用途，以及促進共同富裕社會建設(shè)的角度，從理性的角度做出盡可能合理的研判。無論從共同富裕社會的建設(shè)，還是從以人民為中心的初心使命看，房地產(chǎn)稅的征收都將成為一塊“試金石”。