社區治理中物業管理新定位及法律問題研究

王 宇

(青海民族大學 法學院，西寧 810007)

隨著房地產市場化而出現的物業公司，幫助一部分國有企業和國家單位甩掉了“物業服務”這個沉重的包袱，并逐漸獨立發展起來。改革開放以來，隨著城市化進程加快，物業公司數量大幅度增加，據統計，截止2019年年底，我國各種物業服務企業近11萬余家，幾乎所有的小區都處于物業公司的管理下[1]。

一、《物業管理條例》時期物業公司“野蠻生長”

(一)物業公司發展迅速

從1981年中我國成立第一個物業公司至今，我國的物業管理已經走過了四十年的探索之路。這期間，不少單位從直接管理物業的房地產開發模式中退出，越來越多的物業公司新興崛起。1991年我國成立了中國第一個業委會，比第一個物業公司出現晚了十年。不僅出現的時間晚，作為對抗物業公司的業主委員會，無論是從人員機構上還是從工作積極性上，都無法與牽涉直接利益問題的物業公司相抗衡。按照要求，業主委員會應該通過居民選舉產生，代表廣大業主從物業公司那里爭取利益、進行溝通，但是從實踐情況來看，有的小區自從成立以來都沒有召開業主大會，業主委員會只不過是臨時指定或者由熱心公益的居民兼任的，甚至有的業主委員會委員本身就是物業公司的員工，有的業主委員會原本就與物業公司之間有著千絲萬縷、錯綜復雜的聯系，導致業主委員會在實際力量上難以與物業公司抗衡。

(二)業主與物業公司矛盾突出

物業公司的特征為“社會化、專業化、企業化、經營型”[2]。……