新建商品房買賣合同網簽備案的探討

胡娥 遵義市住房和城鄉建設局

《根據住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128 號）文件要求，房屋交易合同網簽備案在全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行，網簽備案也得到了更多人的認可。網簽備案從設想轉變為現實經歷了很長時間，網簽備案具備的作用、價值也越發明顯。國家層面將相應的網簽備案作為了新建商品房買賣相關監管的一個重要途徑，雖然全國范圍內的全面實行時間不長，但通過分析不難發現，網簽備案在貫徹和實施上也存在著一些問題，其理應具備的功能、作用也并未充分凸顯出來。正因如此，探尋出新時期新建商品房買賣合同網簽備案更好實施的策略十分必要和重要。

一、新建商品房買賣合同網簽備案概述

全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行房屋交易合同網簽備案，加快推進房屋網簽備案系統全國聯網工作是一種基本趨勢[1]。國家層面正在積極推動新建商品房買賣合同網簽備案，而網簽備案的作用也十分顯著。新建房屋的合同交易數額相對較高，大部分消費者在面對房地產開發商時處于“相對弱勢”的狀態之中。在正式完成新建商品房買賣交易前進行合同備案能夠對普通購房者的利益予以較好保障。此外，進行網簽備案也能起到一個形式上的公示作用，這也是法律界很多學者較為支持相應網簽備案的一個重要原因。北京、上海、天津、重慶等地已經陸續出臺了相應政策來推動新建商品房的買賣合同網簽備案事宜，合同網簽相關規定也對新建商品房買賣雙方提出了一些新的“要求”。但也要清醒的看到，相應的網簽備案機制在運轉上的狀況并不理想，對合同網簽相關規定進行重新的調整與優化也極為重要。

二、新建商品房買賣合同網簽備案中存在的問題

（一）信息共享水平短時間難以迅速提升

新建商品房買賣合同網簽備案具有很多優勢，但網簽備案中必然涉及很多數據信息的處理，其中，信息的共享狀況通常會直接影響到網簽備案狀況[2]。房地產市場內新建商品房的需求一直較高，每年新建商品房買賣交易次數和交易金額也十分龐大。因此，進行買賣合同網簽備案時必然涉及大量數據信息的處理。但對于多個地區而言，2019年與2020 年的兩年時間里，大部分省份雖然陸續上線了相應的合同網簽備案系統，但相應系統的服務性功能并不完善，數據信息短時間內迅速出來，不同地區相應數據的傳輸與共享速度也有待進一步提升。由于人工進行網簽備案審核依然是一種主要的審核方式，信息共享水平在短時間內難以較好提升，這一問題的客觀存在也表明新建房屋買賣合同網簽備案機制本身還有進一步完善和優化的空間。

（二）部分民眾對網簽備案的認識與認可程度偏低

當前，部分民眾對網簽備案的認識與認可程度明顯不足，這也成為一個網簽備案進一步推廣與實施的重要問題。在法學界，關于相應網簽備案的爭議便一直存在，一部分房企與民眾也認為不動產登記實際上與相應網簽備案的功能大同小異，而新建商品房買賣合同網簽備案完全“多此一舉”。不僅如此，備案的撤銷以及備案信息變更的程序較為復雜，所需要提供的材料較為多樣，對于很多購房者而言，這無疑會加大買賣合同簽訂，以及新建商品房買賣中的時間成本。加之國家層面并未較好進行新建商品房買賣合同網簽備案信息的宣傳，很多民眾對網簽備案的流程等并不了解，缺乏相應經驗時，其必然會對網簽備案事宜產生一些抵觸心理和情緒。長此以往發展下去，新建商品房買賣合同網簽備案推廣與實施的良好環境也無法形成。

（三）網簽備案相關政策法規不健全

網簽備案相關政策法規不健全的問題也十分明顯，這也對網簽備案的具體落實產生了很大制約性影響。《城市房地產管理法》第四十六條，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。但時至今日，更為具體的規定并不存在，這導致預購房的轉讓、合同備案撤銷、網簽撤銷等工作都是“摸著石頭過河”，一部分炒房者也有了“炒房操作空間”。此外，《北京市城市房地產轉讓管理辦法》《上海市房地產轉讓辦法》等地方性政策雖然不同程度上提及了新建商品房買賣合同網簽備案事宜，但所進行的解讀，作出的規定存在一些具體差異。整體上看，由于國家層面并未制定出一個宏觀的，普適性強的，與網簽備案事宜相關的政策法規體系，各個地區的新建商品房買賣合同網簽備案推廣與實施中便很難得到系統的指導與規范，這也是現階段相應網簽備案在落實上具有很大難度的一個重要原因。

三、新建商品房買賣合同網簽備案更好推廣與實施的建議

（一）加速進行合同網簽備案平臺建設

新建商品房買賣合同網簽備案的更好推廣與實施需要穩定且強大的線上平臺作為支撐，加速進行相應平臺的建設也十分可取[3]。互聯網+政務的背景下，合同網簽備案平臺的建設中，住建部需要成為第一主體，且這一平臺需要與現有的商品房買賣交易平臺、系統保持較高的信息共享性。住建部為主導建設相應平臺，并開放相應接口，要求各省級行政區及時上傳相應備案信息可以逐步擴大相應數據庫。不僅如此，一些子數據庫的創設，以及相應數據信息上傳、調用速率不斷提升后，數據信息處理能力的提升也可以為網簽備案事務處理效率的提升提供很大幫助。伴隨著相應網簽備案平臺建設與運轉狀況的越發良好，新建商品房買賣合同網簽備案在處理上也能更為簡單，網簽備案的進一步推廣與實施難度也可以被較好弱化。

（二）以行業主體為媒介強化相應政策知識的宣傳

當前，房地產行業內的房地產企業，商品房銷售主體和購房者中，相當大一部分主體對網簽備案事宜的認識程度較低，認可程度也有待進一步提升。這一現象的產生與相應政策知識宣傳不到位有直接關聯。因此，以行業內部分主體為媒介強化相應政策知識宣傳的做法較為可行。一般來說，新建商品房買賣雙方對合同網簽備案的重要性、基本流程等形成了深入了解與認識后，其主動進行網簽備案的積極性能夠更好提升。此外，地方房管機構也可以通過微信公眾號、具體App 進行網簽備案相關知識的宣傳，使得房地產行業內相關主體能夠對網簽備案事宜給予更多關注。這一情形下，良好的網簽備案環境能夠形成，新建商品房網簽備案可以通過微信客戶端，特定APP 進行處理時，網簽備案的時間周期也能更好縮短，這也可以為網簽備案的較好推廣和實施提供良好支持。

（三）加強網簽備案相關政策法規建設

加強網簽備案相關政策法規建設也具有重要意義，這也是新建商品房買賣合同網簽備案進一步推廣和實施中的重要途徑[4]。例如，國家立法機關可以結合最近兩年時間里各地區的網簽備案實際狀況，以及所積累的相應經驗，以《住房和城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》為參考，制定新建商品房買賣合同網簽備案相關法律的制定，從法律層面規范相應網簽活動的開展。與此同時，住建部也應當結合實際狀況出臺相應的網簽備案政策，使得各個省區可以結合宏觀的，普適性強的政策為基礎，制定出符合地區實際狀況的網簽備案指導性政策。相應的政策法規體系越發健全后，網簽備案也能更好的推廣和實施，實際推廣和實施中很多問題也能得到較好解決。

四、結語

可以看出，新建商品房買賣合同網簽備案是一個基本趨勢，而網簽備案在推廣和實施中存在的各種問題也需要得到及時解決。網簽備案的功能和作用需要得到肯定，但相應政策中存在一定缺陷，理論界存在的各種爭議也應當被更好消除。為此，國家層面需要對網簽備案的推廣和實施狀況進行具體分析，掌握相應政策推廣與實施的實際狀況，相應阻力和具體問題。這一基礎上進行的針對性調整、優化也可以加速推進網簽備案事宜。