對《民法典》中“居住權”的探討

文/朱俊

一、“居住權”的主要內(nèi)容及其意義

《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。[1]根據(jù)法條的文義理解，居住權屬于一種與普通百姓生活息息相關的較為基本的權利。然而，在實際生活中，居住權的影響遠遠不止婚姻家事，其登記的方式及與其他擔保物權的關系將對房產(chǎn)交易、租賃市場造成重大影響。

居住權制度起源于羅馬法，同屬大陸法系的日本、我國臺灣地區(qū)并未對其作出相關規(guī)定。對我國是否應當引入居住權制度方面的法律，早在《物權法》編制時就存在爭議。2002年至2005年《物權法（草案）三次征求意見稿》均就居住權作出規(guī)定，但2007年正式頒布的《物權法》還是將其予以刪除。當時立法者認為居住權可適用的范圍較窄，如果是基于家庭關系的居住問題，可適用《婚姻法》有關撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，如果是基于租賃關系的居住問題，則可適用《合同法》等有關法律規(guī)定。隨著時代的發(fā)展，僅以經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房去幫助中低收入社會成員滿足其居住需求存在不足之處，居住權的設立更能兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，并能克服傳統(tǒng)二元化房屋供應體系的弊端，對實現(xiàn)“人民群眾住有所居”的目的更有現(xiàn)實意義。

二、對《民法典》中與“居住權”有關重要條款的探討

（一） 對《民法典》第三百六十七條規(guī)定的“住宅的位置”的探討

《民法典》第三百六十七條規(guī)定，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：1.當事人的姓名或者名稱和住所；2.住宅的位置；3.居住的條件和要求；4.居住權期限；5.解決爭議的方法。

居住權是對他人住宅所享有的權利，且居住權的客體為住宅。在實現(xiàn)“居住”這個核心功能的前提下，筆者認為居住權應當只能在“住宅”中設立，對于商住、公寓、酒店等性質(zhì)的建筑不應當允許設立居住權。

“住宅的位置”是否精確到不動產(chǎn)單元以內(nèi)，即是否允許將一個不動產(chǎn)單元分割為臥室1、臥室2、客廳等來滿足多人的居住需求并登記，是筆者特別關注的問題之一。《民法典》第三百六十八條規(guī)定，允許當事人約定居住權有償設立，故一旦一個不動產(chǎn)單元允許區(qū)分多個居住權，居住權將更能被加以商業(yè)利用，甚至可以更靈活地以類似“租賃地產(chǎn)”的模式運營，通過資產(chǎn)證券化將居住權的商業(yè)價值發(fā)揮至極致。就目前而言，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條作了如下規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記”。《上海市房地產(chǎn)登記條例》第八條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記的最小單位是土地、房屋的基本單元。土地的基本單元，是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間；房屋的基本單元，是指有固定維護結構、具有規(guī)劃確定的完整功能、可以獨立使用，并且有明確、唯一編號的房屋或者特定空間。” 因此，在現(xiàn)時房產(chǎn)登記的實務操作中，住宅不動產(chǎn)一般均以“室號”為最小單元。然而從文件效力角度判斷，《民法典》屬于基本法律，《不動產(chǎn)登記暫行條例》屬于行政法規(guī)，且《民法典》規(guī)定居住權在登記時設立[2]，因此，筆者認為在《民法典》生效后，為了使居住權能夠得到具體適用，《不動產(chǎn)登記暫行條例》在未來可能會作出相應的修改或補充。

（二）對《民法典》第三百六十八條規(guī)定的“居住權自登記時設立”的探討

登記生效主義是我國不動產(chǎn)物權變動的基本原則。筆者認為，根據(jù)物權債權相區(qū)分的原則，債權只要當事人雙方意思表示一致即可產(chǎn)生約束力，物權則需要采取公示的形式才能產(chǎn)生一定的效力。《物權法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”根據(jù)這一原則，居住權是否登記不應影響居住權合同的效力，在居住權合同簽訂后，雙方當事人即負有申請辦理居住權登記的義務，合同一方以居住權未辦理登記為由主張合同無效的，不應得到支持。

在居住權與抵押權之間的關系及優(yōu)先順序方面，目前尚無相關法律規(guī)定，但相關規(guī)定一旦出臺，定會使資本市場產(chǎn)生波瀾。居住權屬用益物權，抵押權為擔保物權，兩者類型不同且并不排斥。[3]如果抵押登記辦理完成后，仍不加任何條件地允許居住權設立于抵押物之上，勢必會影響抵押物在變現(xiàn)后相對于抵押權人的價值；而如果居住權登記辦理完成后，不加任何條件地允許抵押權設立于抵押物之上，則又會影響居住權人的實際居住，故需解決抵押物變現(xiàn)后對居住權人的保護問題。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：1.房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”居住權是否可以通過設立類似債權中“買賣不破租賃”的條款去保護善意居住權人的利益，或通過司法解釋來明確居住權與抵押權的優(yōu)先關系，這些問題值得立法機關與最高院關注。

（三） 對《民法典》第三百六十九條規(guī)定的“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外”的探討

《民法典》明確規(guī)定，對于設立居住權的住宅，在未約定允許出租的條件下，產(chǎn)權人不得出租，但對于居住權人是否可以出租其享有居住權的住宅單元，《民法典》并沒有明確規(guī)定。如果允許居住權人將其享有居住權的住宅單元對外出租，若其居住權存在瑕疵，承租人可能面臨合同無法履行的風險，故承租人必須對租賃房屋的相關權屬進行審查。從實務操作來看，承租人并無能力查閱所有權人與居住權人所簽訂的居住權合同（居住權合同文本存在虛假風險），更無法了解遺囑設立居住權情形下原房屋所有權人的真實意思表示，僅能通過查詢不動產(chǎn)登記簿來確保其交易安全。因此，居住權人是否可以出租其享有居住權的住宅單元，這個問題有待于《民法典》正式施行后立法機關或最高院的進一步明確。

三．“居住權”可能產(chǎn)生的其他影響

以上海傳統(tǒng)“公有居住房屋”（以下簡稱“公房”）為例，《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規(guī)定，公房的“共同居住人”是指“作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人” 。《上海市高院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》也列舉了在本市無常住戶口但同樣應當被認定為共同居住人的特殊情況，如:“一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結婚而在被拆遷公有住房居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款。”

在實務操作中，由于“共同居住人”并無統(tǒng)一標準，在房屋作為共有物分割時，“共同居住人”的認定就成為相當困難的環(huán)節(jié)。當事人需搜集各類生活繳費憑證、證人證言用以證明其為公房承租人的“共同居住人”。《民法典》生效后，公房“共同居住人”可以通過與所有權人簽訂居住權合同，并在相關不動產(chǎn)交易中心辦理居住權登記，大大降低共有物分割環(huán)節(jié)“共同居住人”的認定難度。

另外，居住權的定義也會對現(xiàn)有的征收補償制度產(chǎn)生一定的影響。《民法典》第三百二十七條規(guī)定，因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據(jù)本法第二百四十三條、第二百四十五條的規(guī)定獲得相應補償。那么該補償是將所有權人與居住權人作區(qū)分，分別進行補償，還是采取現(xiàn)有的“房屋所有權人捧蛋糕”的模式，由房屋所有權人先取得所有補償款再分別補償居住權人？

從征收實操來看，行政機關所委托的征收事務所一般通過戶籍信息確認“共同居住人”身份，并無能力調(diào)查其實際居住情況，且考慮到居住權存在遺囑繼承無法公示的可能，所以行政機關將所有權人與居住權人區(qū)分補償?shù)碾y度較大。對此，筆者認為，居住權人的利益應當包含于房屋所有權的整體利益中，居住權人應得的補償款，可以由房屋所有權人統(tǒng)一領取后，再由居住權人向房屋所有權人主張，這樣的征收補償方式更易于適應有償和無償設立居住權等不同情形。

四．《民法典》實施前與“居住權”有關的經(jīng)典判例

（一）胡某某、宋某某訴胡某、李某某用益物權糾紛案[（2007）東民初字第3412號、（2008）二中民四終字第310號]

本案中原告以訴爭房屋所有權人享有對房屋的占有、使用、收益和處分的權利，要求被告騰房，被告以基于家庭關系長期居住為由主張居住權益相對抗。

一審判決認為：公民的合法民事權益受法律保護，本案訴爭房屋系通過平房改造后家庭出資所得，該房屋現(xiàn)登記在原告宋某某名下。二被告在該訟爭房屋小間內(nèi)結婚并長期居住至今，現(xiàn)二被告他處無住房，且在平房改造前后二原告與被告胡某長期共同居住生活在一起，并在涉訴房屋落有戶籍。該房雖然登記在原告宋某某名下，但其他家庭成員均享有居住的權利，其居住權益應受到保護，故二原告主張缺乏法律依據(jù)，人民法院不予支持。

二審判決認為：訴爭之房登記在上訴人宋某某名下，按照《物權法》之有關規(guī)定，上訴人宋某某對訴爭之房享有占有、使用、收益和處分的權利。但從本案事實來看，被上訴人胡某自幼就與上訴人宋某某夫婦一起在訴爭之房內(nèi)居住，且被上訴人胡某與被上訴人李某某結婚后也未離開訴爭之房到他處居住，故原審法院據(jù)此事實認定二被上訴人具有訴爭之房的居住權并無不妥。

評析：本案中被告名下無住房，且無固定收入，如果不考慮被告的實際困難，一味維護原告的房屋所有權，而不兼顧被告的居住權益，不僅會給執(zhí)行工作帶來困難，也不利于社會的穩(wěn)定。因此，訴爭房屋所有權人與作為其家庭成員的居住權人產(chǎn)生居住權沖突時，對于家庭成員居住權能否獲得保護，應當綜合考慮家庭成員是否存在先前居住事實及有無其他房屋可供居住等情形。

（二）上訴人馬某某與被上訴人孫某某房屋居住權糾紛一案[（2013）南民二終字第00563號]

本案中，在上訴人與被上訴人約定被上訴人對訴爭房產(chǎn)享有“終身居住權”后，上訴人仍意圖通過與被上訴人生活矛盾、被上訴人未照顧其父親為理由，與雙方協(xié)議確認的居住權相對抗。

一審法院認為：2007年7月原被告等人所立協(xié)議書，系被告父親馬某某及其子女與原告簽訂的關于南陽師院生活一區(qū)五號樓四單元二樓西單元房的產(chǎn)權及原告孫某某作為受益人的終身居住權的協(xié)議書，系雙方當事人的真實意思表示，且不違背法律規(guī)定，是合法的民事法律行為，應為有效協(xié)議，雙方當事人應按照協(xié)議約定履行自己的義務。現(xiàn)因被告之父去世，爭議的房屋也依據(jù)2007年7月所立的協(xié)議書過戶到被告馬某某及其妻子李某某名下。原告孫某某作為被告之父的妻子依照該協(xié)議當然擁有終身居住權，根據(jù)法律規(guī)定，民事法律行為從成立時起即具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除，原告訴訟請求理由正當，依法應予以支持。

二審判決認為：2007年7月上訴人馬某某和其父及其兄弟姊妹與被上訴人孫某某商定的協(xié)議書中載明：“2001年因母親去世，父娶孫某某，由父親、繼母提出，子女同意特立協(xié)議：父親馬某某、繼母孫某某健在期間，均有終身居住權（即對本案所涉爭議房產(chǎn)）。”該約定權利、義務具體明確，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反相關法律法規(guī)，顯屬有效協(xié)議，雙方均應遵照執(zhí)行。現(xiàn)上訴人馬某某之父雖已去世，但上訴人與被上訴人之間仍有繼母繼子關系，仍應依原協(xié)議約定和睦相處。上訴人雖稱被上訴人一度未盡到照顧其父的義務，及雙方現(xiàn)同住一房屋，經(jīng)常吵架，主張原協(xié)議無效，否認被上訴人的終身居住權，顯然于法于理不能成立，故本院不予支持。

評析：本案中，上訴人意圖以與被上訴人有生活矛盾、被上訴人作為繼母未照顧其父親為理由，否認被上訴人與上訴人約定的對訴爭房產(chǎn)的“終身居住權”的主張并未得到法院認可。

五．結論

總而言之，《民法典》生效后，就“居住權”這一概念，國家勢必會出臺相關司法解釋、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或政策文件，對其實際運用作出具體規(guī)定。對于此類經(jīng)全新定義的用益物權，行政部門應注意其給管理層面所帶來的新問題，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應關注其中存在的商業(yè)價值。

注釋

[1]《民法典》第三百六十六條規(guī)定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

[2]《民法典》第三百六十八條規(guī)定居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

[3]本文所指的抵押權并未考慮未來可能發(fā)生的以“居住權”作為抵押物的情形。