房地產限購政策下“假離婚”現象分析及對策研究

文/劉思繹

一、房地產限購政策下“假離婚”現象及其根源剖析

政策性“假離婚”是指為了規避國家政策或利用國家政策獲取利益而離婚的現象。這類離婚并不是夫妻之間感情破裂、家庭暴力、性格差異、缺乏溝通造成的真正的離婚。其中最有代表性的案例是由于房地產限購政策而出現的“離婚潮”、“離婚熱”。

2013年初，為落實好房地產市場調控工作，國務院常務會議出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施。其中第二條規定“堅決抑制投機投資性購房”，旨在通過征稅抑制炒房行為。然而，有些人從國家政策中發現了避稅空間，并通過夫妻離婚重新劃分財產，由兩人共同擁有兩套住房變為各擁有一套住房，從而逃出房產稅的征收范圍。這是“國五條”政策頒布后各地出現離婚接待數量倍數上漲現象的原因。

2016年，全國許多地區都出臺了嚴格的房地產限購政策。北京市出臺了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（京政辦發〔2016〕46號） ，規定已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭和持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房，且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，可在北京市限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。上海市人民政府辦公廳發布 《上海市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設管理委等四部門關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》（滬府辦發〔2016〕11號） ，在第三條“從嚴執行住房限購政策”中規定：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上；企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。除此之外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京等城市均發布了有關房地產限購的最新政策。

一系列的房產限購政策在調控樓市、遏制樓價大幅上漲、調節人們的買房行為方面雖然產生了積極作用，但卻催生了各地的“假離婚”現象。《北京青年報》報道，在上海最嚴限購政策出臺后，民政局婚姻登記處人滿為患，登記協議離婚人數顯著增長，甚至一些民政局開始對登記離婚的夫妻實行限號。

2016年，復旦大學陳志奕博士、范劍勇教授通過實證研究，在《限購、離婚與房地產區域差異》 一文中指出：2010年末起持續出臺的房地產限購政策顯著提高了限購城市的離復婚率。其中，離婚率上升0.2個千分點（平均提升幅度為15%），復婚率上升0.05個千分點（平均提升幅度為約40%）。

可以看出，房地產限購政策出臺對“假離婚”現象的出現有較為直接的影響，但“假離婚”現象的根源不僅僅在于限購政策。

首先，受利益至上觀念影響。隨著各地房價的不斷攀升和國家限購政策的出臺，房地產的購置成本不斷增加，超出了一般民眾的承擔范圍。人們認為，通過“假離婚”規避政策購置第二套房可以獲取房產證并省下大筆房產稅，成本遠低于遵守限購政策所需付出的成本。人們一味追求利益而不顧婚姻道德倫理，導致了”假離婚“事件的頻頻出現。

第二，政策制定存在問題。首先，房地產限購政策沒有切中人民最在意的根本問題。當前，我國眾多城市已經出臺的房地產限購政策旨在通過打擊炒房行為保障住房公平和人民利益，但由于這些政策沒有從根本上解決房價攀升的問題卻又限制了居民購房，導致居民對購房更加熱切，于是通過辦理離婚手續鉆政策漏洞來獲得購房資格。除此之外，政策漏洞的出現和”假離婚“現象的產生還受政策出臺程序的影響。在政策的制定過程中，社會各界的廣泛參與和監督非常重要。政策制定者只有廣泛了解民意，在關鍵問題上與民眾達成共識，政策才能有效解決問題。限購政策出臺后產生”假離婚“現象的原因部分在于民眾在限購政策制定時的參與度不強，導致政策制定者、政策執行者和社會公眾不能達成良性互動，影響了政策效力。

第三，法制不健全。法律上并沒有”真離婚“、”假離婚“之說，只要按照法律程序在婚姻登記機關辦理了離婚手續就是離婚。我國婚姻法雖從法律角度保障了公眾的離婚自由，但社會認可的離婚是基于當事雙方感情破裂及當事雙方結束婚姻關系的意愿而前往民政局登記的行為。“假離婚”的動機和社會認可的離婚動機大相徑庭。結束婚姻關系并不是“假離婚”夫婦的真實意圖，而只是求得房產證的一項手段。法律在離婚動機規定上的空白導致了“假離婚”者可以很輕松地通過辦理離婚、復婚手續達到目的，借助“假離婚”獲取房產證的現象由此增多。

第四，缺乏完備的社會信用體系。我國歷來重視道德倫理對人行為的約束，而誠信作為道德倫理中的重要部分，也從古至今受到高度重視。但是問題在于，道德倫理準則中的誠信要求，并沒有在政策、機制中清楚規定，也沒有形成完備的社會信用體系，只是停留在口頭上，對人行為的約束效果較弱。為取得房產證而”假離婚“的現象之所以存在多年，且沒有得到根本解決，原因之一是道德倫理和社會誠信對人的約束有限，因而需要建立并不斷完善社會信用體系，用制度與規則打擊和遏制這種行為。

二、房地產限購政策下“假離婚”現象的危害

家庭是基于婚姻血統關系的社會單位，是社會的基本細胞，是人生的第一所學校，更是國家發展、民族進步、社會和諧的重要基點。婚姻家庭關系是社會關系的基礎，夫妻間相互依存、相互促進的作用具有重要的積極意義。目前，一些人為取得房產證而“假離婚”的行為容易引發一系列民事糾紛，影響家庭穩定，沖擊倫理關系，破壞公共利益，給社會和諧帶來較大的危害。

首先，“假離婚”現象損害了社會道德倫理。部分人利用“假離婚”獲取房產證后，由于沒有婚約約束，便假戲真做，造成婚姻關系徹底破裂，產生民事糾紛，甚至還有部分人為了獲取房產證、逃避房產稅，分別“假離婚”后再令公公兒媳、岳母女婿“假結婚”，嚴重違背了倫理道德，破壞了社會道德，對社會主流價值體系產生了極大的負面影響，阻礙了社會和諧發展。

其次，“假離婚”現象破壞了法律、政策的權威性，削弱了政策效力。任何一個社會之中都難免存在利己主義思想，但是個人追求利益最大化需要在不影響法律、政策權威性的情況下合理合法地進行。目前存在的以追求房產證而“假離婚”的現象違背了政策和法律制定的初衷，嚴重損害了其有效性。此外，國家實施房產限購政策的本意是通過控制房價、限制炒房以滿足人民基本的住房需求，保證社會公平。有些人通過“假離婚”鉆政策空子獲取房產證，這對于國家貫徹“房住不炒”的相關政策精神非常不利，削弱了政策的實施效果和公信力。

最后，“假離婚”現象會造成公共利益損失。“假離婚”是利用政策漏洞追求個人利益最大化的行為，它忽略了社會上其他人的正當利益，造成不公平的社會利益分配。除此之外，在人們為獲取房產證而“假離婚”的過程中，辦理離婚手續、購房避稅等都增加了公共成本，對公共利益造成侵害。

三、房產限購政策下“假離婚”現象的對策

首先，要加強普法宣傳，增強全社會的道德倫理觀念。婚姻家庭關系作為構成社會關系的基本關系，具有極強的重要性。社會對婚姻關系敬畏感的缺失將不可避免地影響婚姻關系的穩定，并將對主流社會價值觀產生負面影響。夫妻的主觀意愿和趨利性是為取得房產證而“假離婚”的主要原因，要注意在全社會宣傳婚姻的神圣性，增強婚姻在人們心中的重要性，發揮道德對人們行為的規范和引導作用，從而從根本上杜絕這種現象的產生。

第二，破除“假離婚”帶來的倫理扭曲問題。僅僅依靠軟性的道德約束不能解決問題，必須從制度及政策角度著手，堵牢政策漏洞，真正讓房地產限購政策貫徹好“房住不炒”的總體要求，保護人民利益。從政策設計上，筆者認為可以有以下幾種對策。

（一）完善住房限購政策

由于房地產限購政策存在漏洞，許多有房家庭為獲取新房的購買資格，運用“假離婚”的手段分割房產，規避國家出臺的限購政策。為解決“假離婚”的問題，首先就要從限購政策本身出發，彌補政策漏洞，通過改變原有計算夫妻離異后一定時期內一方所擁有住房套數的方法，封堵允許人們短期內“離婚買房再復婚”的漏洞，使限購政策達到抑制投機炒房、平衡供需關系和促進房地產市場進一步平穩健康運行的目的。近期，為限制“假離婚”現象，多地出臺樓市調控新政，針對夫妻離異的情況及離異后住房套數的計算進行了說明。2020年7月15日，深圳住建局等部門發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（深建字〔2020〕137號） ，規定“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。2020年7月23日，南京市住房保障和房產局等七部門聯合印發《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（寧房市字〔2020〕132號），提出：“夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。”由此完善住房限購政策，彌補政策漏洞，能一定程度地改善為取得購房資格而“假離婚”的狀況。

（二）以個人為單位實施限購政策

房控政策主要以家庭為單位進行限購，造成了部分家庭選擇以“假離婚”的方式“拆家”，以此獲得房產購買資格及首套房的各項優惠。由此看出，目前房產限購政策在這一方面存在漏洞。以個人為單位規定限購政策并嚴格執行落實，將有效杜絕目前社會中出現的“假離婚”現象。除此之外，多數家庭在購置學區房、養老住房等房產時，傾向于選擇“假離婚”的方式，因為采取這種方式的成本較低，較為有效，可以將有限的資金充分利用，達成孩子上學、老人養老等目的。因此，國家需要不斷完善教育、養老等方面的相關政策，與房產限購政策達成互補，減少因購買學區房、養老房產而“假離婚”的現象。

（三）嚴格審查離婚意愿真實性

為解決“假離婚”問題，完善房地產領域的政策還不夠，還需要婚姻登記部門積極配合，嚴格審查登記離婚者離婚意愿是否真實，對“假離婚”者進行懲處。婚姻登記部門應加大對登記離婚者各項資料的審查，對短期內離復婚次數較多的夫妻進行詢問或深入調查，重點將房產信息進行反復核對。目前，我國沒有對“假離婚”現象進行明確法律規定，不便依據法律懲處，這需要有關部門補充相關政策條例，根據政策條例對“假離婚”者進行懲處。

（四）建立完備的社會信用評定體系

隨著人工智能、大數據等新興技術的發展，大數據政務平臺和征信系統的建設越來越受到重視。基于新興技術的個人征信系統可以整合個人的婚姻狀況、負債情況、還款信息，并將承諾履行情況納入個人信用記錄，以便相關部門在購房審核時更精準地識別和考察個人的信用狀況。然而，在中國人民銀行征信中心2006年上線的舊版征信系統中，負債體現在貸款人方面，夫妻通過“假離婚”重新劃分房產后，只要其中一方既無房屋也無貸款記錄，就仍可享受首套房的政策福利。2020年1月17日，中國人民銀行征信中心開始進行二代征信系統切換上線工作，自1月19日起，征信中心正式向社會公眾和金融機構提供信用報告查詢服務。二代個人征信系統進行了優化改進，豐富了信用信息并提升了信用信息的更新效率，彌補了舊版征信系統在信貸信息方面的漏洞，引入了“夫妻共同負債”的概念，即夫妻雙方如為共同借款人，雙方的征信報告中均會體現負債，從而有效解決通過“假離婚”獲取房產證和購房優惠的問題。但由于新版征信系統上線時間較短，效果仍未完全顯現，還需要在日后的推行過程中，根據新出現的情況不斷調整改進。

四、結論

由于當前的房產限購政策還存在一定漏洞，我國法律在“假離婚”方面的規定不健全，目前我國尚缺乏完善的社會信用體系，為取得房產證、獲得購房資格而“假離婚”埋下了“導火索”。“假離婚”現象帶來的各種經濟、倫理問題造成了社會公共利益損失，破壞了道德倫理規范，影響了我國社會的持續和諧穩定。本文提出，通過完善住房限購政策，不再以家庭為單位實施限購，嚴格審查離婚意愿真實性，建立完備的社會信用體系，封堵“假離婚”現象賴以存在的“政策空隙”，打擊和遏制假離婚現象，從而維護婚姻關系、穩定家庭關系，促進住房市場平穩發展及社會長治久安。