關于長三角一體化推動松江區房地產市場發展的思考

文/孫亭

長三角，得改革風氣之先，擁開放地利之便。松江地處長江三角洲內上海西南部，是上海連接浙江、江蘇的“橋頭堡”。伴隨著長三角一體化上升為國家戰略，松江區全力推動的G60科創走廊建設，在整個長三角地區的高層規劃中成為長三角一體化引領示范區的重要引擎，松江這座歷史名城正在長三角一體化中發揮著越來越重要的作用。

一、松江區房地產市場發展現狀

近年來，松江融入長三角一體化發展的步伐逐步加快。按照“一個目標、三大舉措”的戰略布局，松江區嚴格按照“房住不炒”的總體定位，堅持發揮區域特色優勢，著力穩地價、穩房價、穩預期，持續改善人民群眾居住條件，促進松江區房地產市場健康平穩發展。

“十三五”以來，截至2019年底，松江區在房地產領域投資總量為1028.86億元，約占區全社會固定資產投資的70%。松江區新建市場化商品住宅上市面積287.59萬平方米，成交面積約為382.98萬平方米，成交均價40194.25元/平方米。二手房成交面積645.68萬平方米（63568套），成交均價23273元/平方米。

2020年，隨著新冠肺炎疫情防控向好態勢進一步鞏固，松江區房地產市場的剛性需求、改善性需求正逐步釋放，上半年樓盤上市及成交量逐漸回升，成交均價穩中有升，市場回暖。新建商品住宅供應集中于九亭、中部、泗涇和佘山板塊，以地鐵沿線剛需項目為主；二手商品住宅在中部、泗涇、新城東部三大板塊成交量居多，因疫情積壓的住房需求進一步得到釋放。一手、二手房源在市場內部流通活躍，說明市場機制在供需調節中正發揮重要作用，存量市場的盤活標志著松江區房地產市場日趨成熟。

二、區域發展規劃為松江房地產市場帶來重大機遇

聚焦松江區城市總體規劃的目標愿景，松江作為上海西南重要門戶，正在全力推進G60科創走廊建設，進一步促進城市建設和產城融合，提升城市品質和核心功能，為松江區房地產市場創造了利好條件。軌道交通12號線、滬松公路（嘉閔高架-S32）快速化改建工程、滬蘇湖高鐵和滬昆鐵路南移、南部新城華陽湖核心區建設等一系列高起點、科學合理的規劃是我區建設長三角G60科創走廊產城融合的重大支撐，也是推動區域經濟社會發展開創新局面的重大舉措，在松江區“一個目標、三大舉措”戰略布局下，松江區房地產市場迎來重大發展機遇。

1.產城融合激發較強的房地產發展潛力。隨著軌道交通12號線規劃的深化與推進，滬松公路擴容改建等重大交通利好布局，從長遠來看，松江區房地產價值將整體提升，尤其是九亭、新橋、泗涇、洞涇等東北片區板塊后續發展潛力大，具有較強的投資和就業吸引力。房地產市場區位為王，軌道交通12號線規劃的深化與推進，滬松公路疊加高架快速聯通S32與嘉閔高架，第九人民醫院規劃落地，松江區東北片區將實現與市區快速聯通，配套更加完善，必將成為名副其實的上海主城區。同時，12號線西延伸段與松江區G60科創走廊產業基地相接，一方面將創造更多的就業機會，另一方面也讓12號線沿線的居民有更多工作和居住的選擇，進一步加深產城融合。

2.重大工程項目建設推動市場定位提升。6月5日滬蘇湖高鐵開工標志著長三角G60科創走廊從高速公路時代向高鐵時代邁出了堅實的步伐，南部新城必將崛起，成為長三角新西南門戶，成為未來十年發展的重心，并帶動松江區房地產市場整體定位提升。當前，松江正加快推進以松江樞紐為核心的“四網融合”綜合交通體系建設，根據上海2035城市總體規劃，9站臺23線的松江樞紐站將接入滬昆高鐵、滬蘇湖高鐵、滬昆普速鐵路等國家骨干線路，年客流量預計達2千萬人次，將成為僅次于虹橋站的第二大客運火車站，成為國家“八縱八橫”高鐵網重要節點。松江南部新城既是國家倡導發展基礎設施建設的海綿城市與地下管廊雙試點區域，又有松江科技影都建設、華陽湖核心區建設等高起點、高標準的規劃支撐，依托松江樞紐，必將成為聯通長三角的重要紐帶。

3.城市更新促進老城區二手房交易向好。舊城改造、舊街坊改造、城中村改造等一系列城市有機更新項目的推進，一定程度上促進了老城區二手房源流通，有效地盤活存量市場，一手房、二手房市場相互聯動，相互促進，進一步釋放松江區房地產市場活力。舊改之后松江老城板塊的二手存量住宅交易量明顯回升，那些交通便利、配套完善，改造后環境面貌大幅提升的老小區在二手交易市場供不應求。同時，二手房交易的活躍將帶動置換性需求，進而促進一手新建改善型房源銷售，使松江區房地產市場整體呈現欣欣向榮之面貌。

三、進一步推動松江房地產市場高質量發展的建議

隨著松江區房地產市場的不斷成熟，從中長期來看，新建商品住房增速將逐漸放緩，市場將更加關注房地產項目的自身品質和區域配套，實現從“量”到“質”的飛躍。

（一）堅持高起點規劃，培育高質量產業，集聚高素質人才

一是高起點規劃，進一步完善各板塊功能定位。松江房地產市場各大板塊區位優勢不同，目標客戶群體不同，應當因勢利導，合理布局，充分發揮板塊優勢。從供地區域來看，九亭、新橋板塊已多年未有新增住宅用地供應，市場需求旺盛，永豐、佘山近兩年住宅用地供地充足，但相應的商辦用地較少，周邊配套相對薄弱。建議提前謀劃，統籌考慮，更好地平衡區域市場。從配套建設來看：泗涇、洞涇、佘北、南部等大型居住社區，保障性住宅總體量大，導入人口較多，應加快引入優質的學校、醫療、社區商業資源，完善生活配套；東北片區及東西部工業區，結合產業布局，可合理配置租賃住房，為產業人才提供更多的居住選擇。二是培育高質量產業，合理布局商辦用地，預留發展空間。目前松江中青年群體的中高檔消費仍以市區大型商業中心消費為主，要留住本地的消費需求甚至吸引外區的消費需求，就需要建設高起點的大型商業中心，并且通過良好的經營理念不斷優化品牌、提升品質來吸引商家、吸引客戶。松江區目前大型商業綜合體僅萬達廣場、九亭中心和在建的廣富林萬科印象城，無法滿足居民需求。要以發展現代服務業為方向，積極推動產業和城市有機融合，在軌道交通9號線、12號線以及滬松公路沿線預留發展用地，高起點規劃配置，加快引入大型商業綜合體，一方面吸引高端投資，形成持續性稅收來源，另一方面有效提升城市能級，改善區域整體居住品質。三是打造“精品”社區，吸引高素質人才。建設有品質、有品位的優質住宅小區，吸引高端人才入住。高起點配置小區綠化、景觀、停車位、公建配套等硬件設施，并通過優質的物業服務，提升小區居住品質軟實力；進一步完善街坊級商業資源配套，打造“十分鐘”便利生活圈，解決居民“開門七件事”；引進有社會責任感的大品牌房地產企業，打造“小而精”、“小而美”的居住社區，構建宜居松江的良好品牌形象。

（二）統籌推進商品房土地供應，加快重點項目開工上市

一是合理定價促上市。進一步跨前服務，指導房地產開發企業順應市場、合理定價，率先將部分地段優、質量好、需求大的樓盤推出市場，起到提振市場信心的作用，并通過房地聯動，帶動周邊土地市場的活躍。二是盡快供地保供應。從遠期房地產市場的供應量儲備來看，建議盡快根據年度計劃加快商品住宅用地出讓節奏。

（三）進一步優化營商環境，加大人文宣傳力度

一是做細做實“店小二”服務，把優化營商環境落到實處。2020年我區聚焦商品住房項目，創新跨部門并聯審批和互聯互通機制，進行測繪、預售、交付、物業等八部門14項行政審批流程整合優化，實現房管局內部各環節的無縫鏈接、流程并聯、數據共享，跨前一步以內部工作的確定性，有效對沖外部環境的不確定性。下一步將全力深化落實“一網通辦、一網統管”要求，服務好企業，提質增效。二是進一步加大人文環境宣傳力度，打造松江“宜居宜業”新名片。建議區宣傳、文旅、建管、交通、規劃資源、房管等部門聯動，抓住目前軌道交通12號線落地、滬蘇湖鐵路樞紐站開工建設等重大契機，宣傳松江以G60科創走廊建設引領的宜居宜業的形象和未來發展的宏偉藍圖，不斷吸引有遠見、有魄力、有實力的開發企業和人才加入松江的開發建設。同時，結合全國文明城區創建，進一步深入開展住宅小區綜合治理工作，提升服務軟實力，建設干凈、安全、有序的“美麗家園”，讓人才在松江安居！

面對新常態下轉型發展的重大機遇，松江將堅持以人民為中心的發展理念，培育房地產市場，積極服務于城市布局和產業升級，全方位融入長三角一體化發展戰略，全力建設宜居宜業的“科創、人文、生態”的現代化新松江，不斷滿足松江人民對美好生活的期盼。