學區房弊端分析

文/王志偉 蔡坪岑 李佳君

學區房在一段時期內為引導住房需求、充實土地財政立下了汗馬功勞。時至今日，隨著城市住宅用地指標接近飽和，諸多大中城市的學區房早已不能為地方財政作貢獻了，學區房與“學”的關聯越來越弱，卻在炒房、貧富分化、交通擁堵、敗壞社會良序公俗等方面產生了負面影響。

一、西方國家學區房的經驗

住宅的老公房或者面積較小，繳納房產稅的可能性較低，對地方財政與學校發展幾乎沒有貢獻。

作為學區房的新房貌似可以為地方財政作出一定的貢獻。然而，通過仔細分析可以發現，這種貢獻較為有限。一線城市內城區的新房數量較少，單價較高。能夠購買新房的家庭，其財力足以支付子女在私立學校甚至在海外的上學費用。

西方國家學區房的形成基礎是繳納較高房產稅，其優質學校附近的居民區便是學區。學校的優質教育提升了學區品質，帶動學區內的房地產價格提升，按照一定費率繳納的房地產稅收也會相應增加。例如，美國各州房產稅率不同，大多為每年繳納1%-2%的房產稅，部分地區高于2%。房產稅的一部分又反哺學校教育。一般情況下，房產稅總額的50%以上用于公立中小學的校舍建設、設備購置、教師聘請等。學校與學區房之間形成了相輔相成的良性互動關系：一方面，學區內房價高，房地產稅收多，學校得到的經費相對充裕，自然會將更多資金投放到學校建設與師資培養上，從而使學校排名靠前，學生成績也更好；另一方面，好學校必然會吸引家庭條件好、重視子女教育的家庭到該區居住，地方政府的個人所得稅與房產稅稅基也將因此增加。因此，學區房帶來了多方共贏的結果。

我國當前的學區房與“學”之間幾乎不存在經濟關聯關系，學區房炒作只“肥”了炒房人和中介等，社會與政府不僅沒有收益，甚至需要承擔炒作的成本。

大中城市的學區房投資主要以二手房交易為主。根據大部分地區現行的房產稅費政策，二手學區房同普通住房相同，除在過戶交易環節繳納的部分稅賦外，沒有其他財政貢獻。根據新房產稅預案設計，將來學區房若屬于唯一

二、目前學區房存在的若干問題

（一）背離“房住不炒”的政策精神，誘導房地產炒作

盡管大量二手學區房的質量與價格遠不相稱，但許多炒房家庭認為，先買入學區房，讓孩子有資格入讀優質學校，入學后再賣掉房屋賺一筆，可獲得雙重收益。入學資格的標準不再是學生是否真正居住在此地，而是學生家庭是否能支付學區房的首付。學區房的猖獗炒作嚴重違背了“房住不炒”的中央政策調控意圖。除了炒家與中介外，幾乎沒有其他人能夠受益。許多地方政府的應對舉措是延長學區房的入學年限認定，但這種措施收效甚微，學區房炒作并沒有從根本上被制止。

（二）加劇貧富分化，產生外匯流失風險

根據統計，我國居民家庭財富構成中超過七成是房地產，學區房價格更是遠超一般房地產。能炒作學區房的僅限于部分擁有學區房或者較具財力者，炒作的結果是富者更富，誠實勞動收入在房產投機畸高收益面前不值一提，社會價值觀嚴重扭曲。較高的房產收益使奢侈消費盛行：進口高檔商品、子女海外教育、頻繁海外旅游這類過去普通百姓幾乎不可企及的奢侈消費如今看似輕而易舉。售出內環一套“老破小”學區房可以支持孩子在歐美留學10年，環球旅游一次的費用不超過一個衛生間的價格。老百姓富裕了，自然是國家政策得當、社會進步的表現，然而，眾多炒房者沒有為國家外匯積累作過絲毫貢獻，卻消耗了其他勞動者誠實勤勞創造的寶貴的外匯儲備。此外，相當多的城市“房多多”們不事稼穡，終日沉浸于麻將、賭博等灰色活動，這嚴重敗壞了社會良序公俗。

（三）增加了城市舊區改造的成本

隨著城市與社會的發展，許多舊居逐漸變成了不環保、不節能、缺乏安全性的危舊建筑。根據城市發展規劃，地方政府需要對舊區進行各種形式的改造。舊居征收的定價標準之一是參照周邊的房價，學區房的大肆炒作推升了市區老舊公房的價格，舊居的業主對地方政府征收價格自然產生了更高的期待。

（四） 增加了子女撫育成本

新一代年輕人在就業、婚姻、贍養老人等方面本就存在較大的壓力，額外增加的學區房、擇校等方面的壓力，使許多年輕人談“孩”色變。近年來，東亞地區多個國家的人口出生率持續下降，中國大陸的人口出生率甚至下降得更為明顯。長此以往，人口代際傳承出現嚴重失衡后，養老與社會可持續發展等方方面面都將面臨較大挑戰。部分地區甚至由于學區房的劃分問題而激化了社會矛盾。

三、破解學區房問題的改革建議

學區房政策遲遲未能改革，主要原因之一在于學區房政策的調整涉及多個歸口管理部門，如教育、城市規劃和建設等，僅僅依靠單一的部門無法推進，亟需頂層設計對學區房政策進行全面改革。

（一）學區的優化布局和學校重組

產生學區房和擇校熱現象的根本原因在于大中城市的義務教育發展不平衡。好的公立中小學直逼歐美頂尖私校，差的公立中小學不如內地縣城。許多大中城市中小學的發展瓶頸在于校區無法擴大，只能在弄堂里辦學。解決這個問題的關鍵在于優化學校布局。政府應積極鼓勵中小學之間的兼并合作，可以把辦學硬件設施不達標的部分學校向郊區遷移，特別是職業高中、培訓中心等。

校區遷移不僅能提高辦學條件，解決教育不均衡的問題，還能減輕城市道路擁堵，為學校校車業務的實施提供可能。此外，校區的遷移還能騰退市中心區域的校園土地，盤活中心城區的土地資源，為各類住房發展的增量建設用地留出空間。

（二）申報搖號中簽改革

學區房政策改革中，可以用搖號中簽的方法取代嚴格的學區劃片：每個學校周圍一定距離的居民適齡子女都可以申請入學，每個學生可以申報多所學校，每申報一所學校需要繳納一定的申報費，在市（區）教育主管機構統一的招生平臺系統進行登記，然后根據各所學校申請入學人數多寡排序，入學申報人數較多的學校先搖號抽簽。例如，甲、乙、丙三校各招收100人，申請甲校人數為1000人，申請乙校人數為800人，申請丙校人數為300人。甲校先進行搖號，決定入學名單，從1000人中隨機抽取100人，其余900人再參加后續抽簽；乙校從提出申請的800人中先去除甲校的中簽人，然后再隨機抽取100人，其余人再參加后續抽簽。依次類推，直到確保所有適齡學生全部入校就讀。不申報擇校，也可不繳納申報費，由主管部門安排入學。

（三）對學區房炒作收益征收高稅率

學區房不能按照普通住宅加以對待，可以參照商務不動產的稅率，對于學區房炒作收益增值部分征收高稅率，從而給猖獗的學區房投機降溫。