國內(nèi)房地產(chǎn)市場軟著陸機制探索

文/原志剛

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場化以來，經(jīng)過幾十年的蓬勃發(fā)展，在滿足了人民群眾住房需求的同時，其對經(jīng)濟的嚴重捆綁也使之成為社會發(fā)展的阻礙。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013-2019年，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別為8.6萬億元、9.5萬億元、9.6萬億元、10.26萬億元、10.98萬億元、12.02萬億元、13.22萬億元，分別占全國固定資產(chǎn)投資總額（不含農(nóng)戶）的19.74%、18.95%、17.40%、17.2%、17.38%、18.91%和24%，2019年9.9%的增速甚至超過了全國固定資產(chǎn)投資5.4%的增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額逐年攀升且在全國固定資產(chǎn)投資總額中占比過大，高房價增加了居民的生活成本，抑制了居民的消費，房地產(chǎn)巨大的虹吸效應造成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的空洞化和經(jīng)濟結構的失衡，阻礙了城鎮(zhèn)化進程,孕育了金融危機風險。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控存在的問題

政府已經(jīng)充分認識到了房地產(chǎn)市場過度繁榮的危害性，一直在嘗試通過出臺各種政策讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)軟著陸，但目前來看，收效并不顯著。2019年全年調(diào)控多達620次，平均每天2次。2020年1-6月份調(diào)控累計超過300次，預期全年總次數(shù)不會低于2019年水平。但是易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《1-8月全國百城房價報告》顯示：2020年疫情如此嚴重，各地又紛紛出臺收緊樓市的調(diào)控政策，4個一線城市和32個二線城市1-8月房價同比去年分別上漲6.3%和9.6%，大家都不看好的三、四線城市甚至達10%。國家統(tǒng)計局10月20日公布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》顯示：9月份70個大中城市中有55城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，50城二手住宅銷售價格環(huán)比上漲。房地產(chǎn)銷售面積、投資額、新開工面積分別為18587萬平方米、15030億元、20173萬平方米，同比增速分別為7.3%、12.0%、-1.9%。本文認為主要是以下因素影響了房地產(chǎn)調(diào)控的效果。

（一）房地產(chǎn)調(diào)控政策不符合市場規(guī)律，缺乏科學合理性

大禹治水之所以成功，在疏而不在堵，房地產(chǎn)市場亦是如此。消費者購房需求像人的情緒，壓抑得越久，爆發(fā)的時候就越厲害。政府采取的限購、限貸、限售等行政手段，只是人為地通過壓制房地產(chǎn)開發(fā)商、抬高購買條件和削弱消費者的購買能力，強行維護房價平穩(wěn)和抑制費者的購買需求，治標不治本。調(diào)控政策因房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟增長的影響而反復搖擺，調(diào)控效果大打折扣，人民群眾逐漸失去信心，在越等越貴的失望和恐慌中匆忙入市，無意中成了高房價的推手。

（二）各地政府實施國家調(diào)控政策不力

易居研究院2020年8月份發(fā)布的《100城居住用地價格報告》顯示，2020年1-8月份，全國100個城市居住用地價格同比上漲9.3%，漲幅比1-7月份高出0.6%。也就是說，在熱點城市紛紛升級調(diào)控的8月份，地價反而漲得更猛了。面粉價格決定面包價格，持續(xù)走高的地價勢必加強未來一兩年房價上漲的壓力。房價虛高跟土地售賣有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場高燒不退，無法實現(xiàn)軟著陸，作為擁有土地的房地產(chǎn)市場最大受益方的地方政府必須承擔很大的責任。根據(jù)財政部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011-2018年全國土地出讓收入分別為3.3萬億元、2.8萬億元、4.1萬億元、4.3萬億元、3.3萬億元、3.7萬億元、5.2萬億元和6.5萬億元。從2015年起，土地出讓金收入連續(xù)3年增長，2018年更是同比增長25%，出讓金總額再度創(chuàng)下歷史新高，占同期地方一般公共預算的比例從2017年的56.9%上升至66.48%。實行土地財政的地方政府既是運動員又是裁判員，在落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策方面往往雷聲大、雨點小,能拖則拖，上有政策下有對策，舍本逐末地抓著房地產(chǎn)開發(fā)商不放。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商如果囿于經(jīng)營和資金壓力想要降價銷售回籠資金，有的地方政府會要求房地產(chǎn)開發(fā)商不得降價。此舉固然有維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的意圖，但也不排除其維護自身利益的可能。畢竟，房價下降會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地熱情，影響土地出讓價格甚至造成流拍，從而減少地方政府的收入。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，擾亂房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得更多利潤，采取各種手段哄抬房價，比如：捂盤惜售、虛假銷控表、開盤時安排房托在售樓處排隊制造搶房假象；通過簽訂陰陽合同或者捆綁裝修費用和車位等逃避政府對高房價的監(jiān)管；借用網(wǎng)絡等媒體或者所謂“專家”站臺為高房價搖旗吶喊，甚至和炒房團合作；等等。不明真相的消費者被誤導入“坑”，成為高房價的推手和接盤者。

（四）消費者非理性購房

基于中國幾千年安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念和房子與戶口、教育的強關聯(lián)性，房子成了一種剛需，有的人掏空一個家庭六個錢包，在連首付都沒有的情況下舉債借貸也要買房。貝殼研究院《2018年全國購房者調(diào)查報告》顯示，2018年第一次置業(yè)購房者貸款成交占比為90%，為不同購房需求中貸款成交占比最高者。他們平均月供收入比為42.9%，比其他購房需求高出5個百分點，其中月供收入比在50%以上的占比也超過其他群體。從年齡看，首次置業(yè)需求多數(shù)來自80后與90后，80前、80后和90后的月供收入比分別為32%、40.8%和43.5%，年齡越小月供負擔越大。從收入維度看，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。從城市來看，三、四線城市購房者平均月供收入比顯著高于其他高能級城市，為42.4%。這些年房地產(chǎn)的強勁走勢讓消費者將房地產(chǎn)視為一種保值增值的投資產(chǎn)品。眾多投資產(chǎn)品中，銀行保本保收益的5年期定期存款利率基本都在4%左右，超過4%的基本上都是不承諾保本保收益的理財產(chǎn)品。對于普通大眾來說，基金、股票等專業(yè)性太強，風險也太大，一不小心就可能血本無歸，相較而言，房地產(chǎn)無疑是目前諸多投資產(chǎn)品中收益最高而風險最小的品種。投資收益和風險的巨大差異導致普通大眾更樂于投資房地產(chǎn)。很多家庭因持有兩套及以上房產(chǎn)成了所謂的“中產(chǎn)階層”。在大家看來，就算房價跌了，至少房子還在，而其他投資一旦虧損，那就是真的什么都沒有了。根據(jù)58、安居客研究院提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2020年這20年間，房子均價從每平方米2000多元漲到了現(xiàn)在的9000多元，足足漲了4倍，部分地區(qū)漲幅甚至達到了20倍。很多老板發(fā)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的收益遠遠大于其經(jīng)營實體企業(yè)所得，也紛紛將資金投入房市，導致房地產(chǎn)市場成了巨大的蓄水池，將人民群眾的大部分資金都吸了過去，嚴重捆綁了普通民眾的生活。大部分普通民眾都是通過貸款購買房產(chǎn)，房價一旦下跌，很多所謂的“中產(chǎn)”可能會立即成為“赤貧”，由“富翁”成為“負翁”。這種非理性消費導致國內(nèi)樓盤出現(xiàn)大量空置甚至形成“鬼城”。一旦某個樓盤房價下降，消費者就組團拉橫幅維權，打砸售樓處進行強烈抗議。政府因此投鼠忌器，在房地產(chǎn)調(diào)控政策上縮手縮腳，害怕房價大跌導致社會不穩(wěn)定，這也決定了房價只能軟著陸而不能硬著陸。

二、什么是軟著陸

至于什么是軟著陸，運用關鍵詞“房地產(chǎn)+軟著陸”在中國知網(wǎng)上的進行文獻檢索發(fā)現(xiàn)，2014和2015年這兩年曾經(jīng)集中出現(xiàn)了多篇有關房地產(chǎn)軟著陸的文章，有的人認為房地產(chǎn)拉開了軟著陸的序幕，有的人認為房地產(chǎn)正處于軟著陸過程中，還有的人認為房地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了軟著陸。但是其后鮮有人再持此類論點，2019年有的人發(fā)表文章還在說軟著陸可期。究其原因，是因為2013年下半年房地產(chǎn)市場疲軟，中國經(jīng)濟呈L型下滑趨勢，2014-2015年房地產(chǎn)市場短暫的量價齊跌和有關房地產(chǎn)各項政策的出臺給某些人造成了錯覺。2016年房地產(chǎn)再次進入量價齊升通道，讓軟著陸假象破滅。這說明單純地將短期內(nèi)經(jīng)濟下行和房價下降視為房地產(chǎn)軟著陸的標志并不妥當。

本文認為，房價的高低具有相對性，其合理與否主要看房價收入比。房地產(chǎn)是否軟著陸取決于人們的購房行為和態(tài)度。需要付出大額支出的房地產(chǎn)注定不是一種普通商品。什么時候人們對待房子能夠像對待奢侈品一樣，買得起就買，買不起就不買。買了不會降低生活質(zhì)量，沒買也不會覺得失落，而不再把它作為一個值得傾家蕩產(chǎn)去獲取的目標，心態(tài)正常了、放松了，就算是軟著陸了。軟著陸可以從三個方面進行衡量，即消費者是否理性消費、付首付或全款時是否需無舉債或借貸、購房還款額是否超出個人經(jīng)濟承受能力（每月還貸支出在月收入的30%以內(nèi)）。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)市場軟著陸對策

房地產(chǎn)市場軟著陸是一場持久戰(zhàn)，不能靠下猛藥一蹴而就，如果產(chǎn)生的副作用太大結果，可能會適得其反。房地產(chǎn)軟著陸需要以政府為主導，房地產(chǎn)開發(fā)商積極配合，消費者轉(zhuǎn)變思想觀念，政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者三方共同努力才能實現(xiàn)。

（一）國家層面要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的科學性和長期穩(wěn)定性

由于政府是任期制的，有的官員為了自己任期內(nèi)的政績和政治前途，會采取一些急功近利的做法，犧牲長期利益來維護短期利益和個人利益。官員要愿意舍棄小我，沉得住氣，從長遠考慮制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，敢于承受房地產(chǎn)市場低迷對經(jīng)濟和政治等各方面帶來的短期影響，以換取國家的長治久安。要仔細研究國情，注意國內(nèi)外各方面情況的差異性，不要盲目照搬國外的所謂“經(jīng)驗”。以市場經(jīng)濟這只“看不見的手”為主、行政手段這只“看得見的手”為輔，從根本上調(diào)節(jié)市場供求關系。

國家層面的績效管理體制是各級地方政府工作的指揮棒和風向標。要改變GDP至上的地方政府政績考核方式，注重經(jīng)濟結構的均衡、環(huán)境保護和人民群眾的幸福感，引導地方政府逐步擺脫土地財政的思維慣性和途徑依賴，進一步削弱戶口、教育等對房地產(chǎn)的依賴性，降低房地產(chǎn)的附加值，讓其回歸到居住屬性，促進實體經(jīng)濟發(fā)展和科技創(chuàng)新，用科學創(chuàng)造生產(chǎn)力，而不是靠房地產(chǎn)拉動GDP。

（二）提高其他投資品種的投資收益，消除房地產(chǎn)的投資屬性，對消費者進行風險意識教育

通過銀行等金融機構開發(fā)更多高安全性和高收益率的產(chǎn)品。一旦房地產(chǎn)的投資回報率失去吸引力，資金自然會從房地產(chǎn)市場流出。炒作房地產(chǎn)的買家和資金沒有了，房地產(chǎn)市場的過熱自然就冷卻了。

房地產(chǎn)也要像理財產(chǎn)品一樣打破“剛性兌付”的神話，讓消費者認識到投資的風險，提高風險防范意識，尊重市場規(guī)則，理性投資房地產(chǎn)。培養(yǎng)年輕人正確的消費觀念：不要剛畢業(yè)就急于買房（貝殼研究院發(fā)布的《2018年全國購房者調(diào)查報告》顯示，國內(nèi)購房者平均年齡為29.5歲，對比其他國家如加拿大和印度的31歲、墨西哥、意大利及澳大利亞的33歲、美國和英國的35歲、日本和德國的41歲、韓國的43歲，中國的買房者更為年輕化）；不要用長輩的錢買房，影響家庭成員的抗風險能力；不要盲目攀比，而要量入為出，根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力適度消費；不要過度提前消費，尤其是大筆借貸。通過降低房價上漲的預期，促使擁有多套房產(chǎn)的居民將多余的房產(chǎn)出售，增加房產(chǎn)供給，降低房價，使住房真正回歸居住的本質(zhì)。

（三）改革房地產(chǎn)開發(fā)模式，提高房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的信息透明度

借鑒我國香港的房地產(chǎn)開發(fā)預售制，在早期確實解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺等問題，但是這種模式在發(fā)展過程中逐漸暴露出了很多問題，比如：開發(fā)商“空手套白狼”，丁吃卯糧、高負債率經(jīng)營，抗風險能力差，資金鏈斷裂導致樓盤爛尾；樓盤質(zhì)量差，貨不對版，虛假宣傳；開發(fā)商挪用資金，為了取得土地開發(fā)權和更改規(guī)劃等對公職人員行賄，或進行權色交易；高負債率嚴重捆綁了銀行和政府，造成潛在的金融風險。如果取消預售制，資金壓力和對銷量的擔憂會使很多資質(zhì)不夠、管理不善的企業(yè)退出市場，從而提高整個行業(yè)的水準。此舉還可以提高樓盤的品質(zhì)，減少消費者和開發(fā)商的矛盾，提升社會穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為一種特殊商品，不應完全市場化，可以以國有房地產(chǎn)開發(fā)公司為市場主體，使國有資產(chǎn)在保值增值的同時承擔向人民群眾提供住房的社會責任。

通過打造交易和信息披露平臺，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)商刻意隱瞞相關信息、捂盤惜售、哄抬價格等不良行為，提高房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的信息透明度，防止因信息不對稱導致消費者恐慌性購買。嚴厲打擊某些“專家”為謀取個人利益而為房地產(chǎn)開發(fā)商站臺、發(fā)表不良言論等行為。

（四）建立多層次居民住房供給結構，提升居民的心理安定感

國人之所以熱衷于買房，是因為擁有自己的房子能夠給自身帶來很大的安全感，從而有熱情和意愿去裝點自己的房子，提高生活質(zhì)量、增強幸福感。尤其是在外地打拼的青年男女，經(jīng)歷了陰暗潮濕的地下室和臟亂差的城中村，數(shù)次搬家，被房東欺侮中介欺騙的租房過程，擁有一套自己的房子成為他們最強烈的渴望。如果政府能夠通過其他辦法消除人民群眾這種居無定所的漂泊感，很多年輕人是不愿意降低生活質(zhì)量，承受巨大的經(jīng)濟壓力去買房的。因此，政府可以借鑒新加坡、德國等國的模式，建立多層次的房屋供給結構，比如：向更多的低收入者提供廉租房，向高學歷人才提供人才公寓，通過低價轉(zhuǎn)讓土地大規(guī)模興建公共住房保障中低收入群體的住房需求等，不僅居者有其屋，更能提供比較舒適的居住條件，且房子來源穩(wěn)定。一旦人民群眾能夠居住得安心和舒心，對房地產(chǎn)的需求自然會下降，購房的意愿就會降低，供求關系一旦發(fā)生改變，房地產(chǎn)自然能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國出生人口自2017年的1723萬到2019年的1465萬已經(jīng)出現(xiàn)了三連降，2019年人口出生率僅10.48%，是1949年以來我國出生率的最低值。與新生兒比2018年少了58萬相對應的是65歲以上的老齡化人口增加了近1000萬。人口生育率下降和人口老齡化不斷加劇導致住宅購買力減弱，房地產(chǎn)的問題也許會自然消解。