房產稅能降房價嗎

張程

房產稅作為一種長效機制對于抑制房地產投機和炒作具有一定作用

2021年10月23日，十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。自從中國房價高漲以后，關于征收房產稅以抑制房價上漲的聲音就一直存在。但是對于房產稅的作用和意義，社會上有許多不同的理解。有的人認為收房產稅沒用，房價壓不住;有的認為收房產稅無法操作。

2011年中國就在上海和重慶開始了征收房產稅的試點，從試點地區的經驗來看，房產稅作為一種長效機制對于抑制房地產投機和炒作具有一定作用。

征收房產稅可以說是國際慣例，歐美等發達國家普遍征收房產稅。在各國的房產稅收政策當中，美國房產稅收政策配套的法律制度相對比較完善。美國的房產稅收是地方財政收入的主要來源之一。美國政府征收房產稅的主要目的是為了滿足公共需要。房地產稅收占了整個地方政府稅收收入的百分之七十左右。政府靠著房地稅收的資金來發展當地教育、醫療等公共事業。

對美國的發展而言，房產稅要按照評估價格進行征收。換句話來講，美國的房產稅計稅需要依據稅基也就是按照當時美國房價的公允價值進行上下調整。與此同時，美國的稅率也會按照當時的經濟狀況反向運動。

在美國經濟繁榮的時期，政府會按照市場及房地產的發展適當地降低稅率。這是由于在經濟繁榮時期，美國的房價會大幅度的上升，隨著房價的上漲地方政府所能征收的稅費也會增多。而當美國經濟持續下滑或者低迷時，美國的房價自然也會跌落，這時與房價成正比的地方政府的稅費也會降低。為了政府能發揮原有的職能，地方政府唯有通過提高稅率來彌補地方財政赤字的虧損。

美國房產稅的評估計算主要有四個重要步驟，分別是確定評估價值、應稅價值、抵扣前房地產稅和最終房地產稅。第一步，確定該房地產的評估價值，方法是用市場價值乘以評估比率來計算得到評估價值。由于房地產稅具有強烈的地方稅屬性，所以在各個地方評估比率和房地產稅率差異較大。新墨西哥州采用33.3%作為評估比率，阿肯色州是采用20%作為評估比率。值得注意的是，在美國某些地區會對評估價值的增長幅度給出一個上限。一般來說，評估價值是低于市場價值的。美國每5年會對征稅對象進行評估價值重新評定，以更加準確反映房產價值。第二步則是考慮減免額，用評估價值減去減免額可以求出應稅價值。例如俄亥俄州規定每人可以減免25000美元的額度。第三步將應稅價值乘以一定的房地產稅率，可以計算出抵扣前房地產稅。稅率由各地自行規定。名義稅率各地不一，在3%—10%之間，實際稅率大約是房產市價的1.2%—3%。房地產稅是地方政府提供基礎設施建設、公立學校等的重要來源之一，地方政府可以根據地區開支情況來確定該地區房地產稅的收取，有利于進一步提高地方政府的管理水平。第四步則是將抵扣前房地產稅做一定的金額扣減，得出一個最終的房地產稅金額。

與美國相比，德國采取了一種更為簡單的方式。德國的房地產稅收主要以不動產的交易稅為主。在稅費的計算上面采用政府統一規劃的征稅值再乘以百分之三點五之后，再乘以各地的稅率。德國的房地產稅收分為兩個環節。其分別為交易環節稅、持有環節稅。在這兩個征稅環節當中，交易環節稅的占比較重，持有環節稅占比較輕。德國設計這種房地產稅收政策有利于抑制投機者購房現象的發生。

與歐美國家相比較，我國的房地產稅主要集中在交易環節，對于持有環節的征收還比較薄弱。

在我國，房產稅并不是一個新稅種，新中國成立以來從1950年就開征了房產稅。現行房產稅征收的法律依據是國務院于1986年9月15日發布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，征收范圍僅限于城鎮的經營性房屋。需要注意的是，這里的房產稅僅僅在城鎮進行征收，僅僅對城市的、縣城的、建制鎮的及礦區的房屋征收，不包括廣大的農村;而且房產稅僅對經營性房屋征收，非經營性房屋不征。

現在社會上討論的房產稅，實際是要擴大房產稅的征收范圍，對個人非經營性住房開征。

上海、重慶從2011年1月就開始進行試點。上海市于2011年1月頒布了《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，該暫行辦法開展了一系列的個人住房征收房產稅改革試點活動，將居民的二套房及非本市居民的新購房作為征收對象;稅率依住房情形的不同暫時規定為0.4%或者0.6%;計稅依據暫時規定為住房市場交易價格的70%;征稅面積方面對家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。2011年1月，重慶市也頒布了《關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。不同于上海市，重慶市選擇將征收對象限定為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，和在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房;適用稅率0.5%—1.2%。重慶市更為細致地規定了免稅面積，其中，暫行辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積180平方米;暫行辦法施行后新購的獨棟商品住宅及高檔住房，免稅面積100平方米。如納稅人家庭擁有多套新購應稅住房，則按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

從上海和重慶頒布的試點方案不難看出，房產稅的征收范圍非常小，實際上僅在很小的一部分范圍內征收。但是隨著近年來房價持續走高，“房產稅”成為了一個很受關注的事情。每次政府的一些重要文件，或者政府相關部門領導人在講話或文章中提及房產稅都會引起社會的格外關注。

大眾對于房產稅的關注主要基于兩方面的原因。一是房產稅與每個有房家庭息息相關，房產稅怎么征、征多少，關乎個人的切身利益。二是房產稅將提高房屋持有成本，社會期待房產稅的出臺可以打擊屯房、炒房行為，穩定房價。

從上海和重慶試點的情況來看，兩地均給出了較大的免征額度。上海市給予人均60平方米的免征額度，重慶僅對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房征收房產稅，且免稅面積為180平方米或100平方米。相信未來個人房產稅立法時亦會考慮到免稅面積的扣除，免稅面積或許不會低于人均60平方米。從現實情況來看，中國多數普通家庭的人均住宅面積都要小于60平方米。統計數據顯示，中國城市人均住宅建筑面積目前仍低于40平方米。所以未來房產稅的征收對于普通家庭持有房屋應不會增加太多的成本。

那么房產稅能抑制高房價嗎？回答這個問題之前需要先了解中國房價高企的影響機制。從經濟學來看，高房價的根本原因是住房市場供求不平衡。

在供給方面，助推房價上漲的重要原因主要有兩個方面：一方面是土地出讓金上漲，地價的上漲直接導致了房價的高漲。從房地產開發商來看，以高昂的地價競拍到土地后，為實現利潤最大化，會盡可能地抬高房價;此外，少數資金雄厚的房地產開發商還可能以絕對優勢競拍到土地，然后通過人為控制住房供應數量，造成房地產市場供求不平衡，助推房價持續上漲。二是供給剛需人群的保障性住房建設相對較少。保障性住房由于價格較低，其建設需要財政給予大力補助，而地區經濟發展不足，財政能力較弱等客觀原因導致難以有效供給保障性住房。保障性住房有效供給不足，使得住房市場可供選擇的住房類型單一，進一步助推了商品房價格的攀升。

在需求方面，助推房價上漲的重要原因也包括兩個方面：一是中國城鎮化進程帶來的大量人口涌入城鎮，以及隨著生活水平的提高，居民改善住房條件的剛性需求持續不減，這兩點帶來了對房地產市場的巨大需求。二是市場化機制下房產炒作風氣濃厚，進一步加大了供求的不平衡。在住房市場有效供給不足，剛性需求不減狀態長期存在的情況下，供需矛盾產生的高房價很難被抑制。

房產稅很可能將增加多套住房持有者的保有成本，但是這部分人在社會中畢竟是少數。在有效供應不足的背景下，房產稅很難起到立竿見影的抑制房價作用。但是作為一種長效機制，它將有利于抑制房地產的非理性炒作行為，避免房價大漲大落。