我國房價與銀行信貸的相互影響路徑研究

陳璽任

一.引言

自房地產市場放開以來，房地產行業飛速發展，現今已經成為了我國的重大支柱行業，我國商品房平均售價從2000 年的2112 元每平方米上漲到2019 年的9307 元每平方米，十幾年間便翻了數倍，房地產蓬勃發展也同時帶動了關聯行業的發展，但是，這種房價暴漲帶來的風險卻是我們不能忽視的。

房地產兼具居住屬性與金融屬性，作為資本密集性行業，需要大量籌資，而其主要籌資來源便是銀行信貸，因此，商業銀行的風險主要集中在房地產市場。此外房地產通常還是企業借款的抵押物，一旦房價出現大幅度的波動，一方面會導致抵押物價值大量貶值，銀行信貸的安全性得不到保證；另一方面，如果房價持續下跌，將降低人們的還款預期，更為甚者，基于房地產行業的強關聯性，如果房價的持續下跌引起了其他關聯行業的市不景氣，將直接導致相關人員的收入降低，住房抵押貸款的償付能力進一步下降。而相對于2008 年遭受嚴重次貸危機的美國而言，我國的金融市場體制更加的不健全，金融體系薄弱，因此，針對房地產價格波動和商業銀行信貸的相互影響路徑研究，將對維護我國經濟的平穩運行極具意義。

二．銀行信貸對房地產價格的影響

銀行信貸主要可以分為消費資金和生產資金兩部分。消費資金是指購房者獲得的個人住房按揭貸款，由于房地產價格相對于我國居民收入來說長期處于高位，購房成本高昂，因此大部分購房者都是選擇交付一定比例的首付，其余部分由個人住房貸款支付。生產資金則是房地產企業獲得的房地產開發貸款，是房地產企業用于購置土地和房產開發等的貸款。

接下來分析銀行信貸對房地產價格的作用機制，首先是生產資金部分，房地產開發貸款部分增加，導致房地產企業開發強度加大，房地產市場供應增加，根據供需關系，應該是對房價產生一個負向的影響。但是結合我國的特殊國情，其實我國房地產市場是處于一個賣方市場的，房地產企業長期處于賣方優勢地位，擁有價格決定權，究其原因有以下幾點：

第一，我國房地產行業蓬勃發展帶來的是行業的暴利，甚至許多實體企業轉做房地產開發，而全國的房價長期處于上行階段，再加上炒房客，投資者的存在，房地產行業投資似乎成為了只賺不賠的買賣，且收益遠遠高于其他行業，同時，由于中國人固有的安居樂業的思想，人們往往將房產當作結婚和安心工作的必需品，也產生了購房剛需這么一個稱號。因此，改善性住房購買者，加上這些剛需購房者，炒房客和投資客的大量存在，共同造就了房地產市場處于一個供不應求的狀態，房地產市場成為一個賣方市場。第二，個人購房者信息來源少，信息質量差，而房地產開發商擁有專業的分析部門和廣告宣傳部門，這就造成了房地產市場上買賣雙方嚴重的信息不對稱，房地產企業通過其信息優勢，間接地讓購房者接受其對住宅價值的賦值，房地產市場成為一個賣方市場。第三，房地產市場常常在不同區域被相應的幾個或者十幾個大房地產企業所壟斷，企業間達成協議，一方面壟斷相應區域的土地市場，另一方面通過對相應區域房價的集體控制，防止出現惡性競爭，從而使房價長期處于高位，讓普通購房者即使在信息上了解了相應房屋的實際價值，也不具備有效的議價能力和手段。綜上所述，基于我國房地產市場買賣雙方嚴重的地位不均等，房地產開發貸款的增加，不僅不會造成房價的下跌，反而是在進一步地鞏固房地產開發企業的優勢地位，企業可以通過這些資金緩解其財務壓力，出現更多的捂地捂盤現象，迫使購房者接受高價，還可以用這些資金加大廣告宣傳投入，進一步加大市場信息的不對稱。

然后是消費資金部分，根據供需關系，個人住房貸款規模的增加，將極大地減少消費者的購房成本，加大購房杠桿，從而增加對房地產的需求，而當個人住房貸款發放減少，購房者要承擔的購房成本將增大，因此會減少對房地產的需求。同時，作為房地產擁有其獨特的屬性：稀缺性（特別是我國一二線城市更為明顯），再加上房地產開發周期長，會使得短期內房地產供給缺乏彈性，房地產價格主要由需求所決定。

除此之外，銀行信貸還會通過影響開發商和購房者對房地產市場的預期從而對房價造成影響。當央行實施擴張性貨幣政策，增大信貸規模時，開發商和購房者會預期接下來一段時間資金供給是充足的，購房者增加購房需求，開發商增加房屋價格，反之同理，當央行實施緊縮性貨幣政策，信貸規模縮減時，開發商和購房者預期接下來資金供給短缺，購房者購房需求減少，開發商資金不足，會適當降價促銷以便回籠資金，加快周轉速度，避免財務風險。

綜上所述，銀行信貸會通過影響房地產企業和購房者獲得的信貸資金量以及影響購房者和開發商的市場預期，從而對房地產價格起到一個正相關的推動作用。

三．房地產價格對銀行信貸的影響

改革開放以來，我國陸續出臺擴大內需的政策，不斷加大對經濟的刺激力度，國民消費持續向信用支付的提前透支方向轉變，我國的銀行信貸規模也隨之增大，2019年人民幣房地產貸款全年增加5.71 萬億元，占同期人民幣各項貸款增量的比例達到了34.0%。

與此同時，隨著房地產信貸規模的增加，房價波動對銀行信貸的影響也在日益增強。房價波動對銀行信貸的影響主要有以下兩點：一是對信貸規模的影響，二是對信貸質量的影響。

1.房地產價格波動對信貸規模的影響

房地產價格波動對信貸規模的影響又具體體現在以下三點：（1）房地產價格波動影響居民的信貸需求。當房地產價格上升時，對于已經擁有住房的居民，他們感覺自己的財富相應的增加了，于是增加消費，甚至繼續舉債加大其房地產投資，從而引起銀行消費貸款規模和的和房地產貸款規模的進一步擴大；對于將房地產作為投資的投機性消費者，當房價上漲時，他們的收益增加，同時會預期房價進一步上漲，進而增加投資，加大對房地產信貸的需求；而對于購房剛需群體，無論房價的漲跌，都不會改變他們的購房意愿，而房價的上漲會加大他們的購房成本，從而增加房地產信貸額。反之，房地產價格下跌時，已經擁有住房的居民會有一種經濟下行的感覺，從而減少消費與投資，房地產投機者會適時出售房地產，將房地產市場的資本撤出，剛需購房者的購房成本將會下降，這些都會導致房地產信貸規模的縮小。（2）房地產價格波動影響房地產開發企業對銀行信貸需求。一方面，房產和地產作為房地產企業融資主要的質押物，當房地產價格上漲時，質押物的價值提高，從而房地產企業能夠從銀行獲得更多的信貸資金。另一方面，當房價上漲時，房地產開發企業會覺得有利可圖，可以增加投資獲得更多的利潤，于是進一步增加房地產信貸量。反之，當房地產價格下跌時，將會削弱他們獲取銀行貸款的能力，減少對銀行信貸的需求。（3）房地產價格波動影響銀行對貸款供給。銀行對貸款供給的變化一方面由上文提到的房地產抵押物價值變化所決定，另一方面還體現在當房地產價格下跌時，個人財富減少，個人還款能力下降，銀行壞賬增加，從而銀行會減少信貸資金的發放以控制風險；而當房地產價格上漲時，銀行判斷行業景氣，則會以更簡單的條件提供給企業房地產信貸，導致信貸量的增加。

2.房地產價格波動對信貸質量的影響

當房地產價格下降時，投資者紛紛將資金撤出房地產市場，市場資金不足，住房數量供大于求，從而導致房地產價格進一步下跌，此時企業還貸能力受到影響，個人購房者還款能力和意愿下降，如果房價跌破一定限度還可能產生因為投機而主動違約的情況，銀行壞賬率急劇增加而抵押資產價值不斷下跌，導致抵押資產處置價值過低，對于貸款損失彌補也是杯水車薪。于是銀行只能進一步抑制信貸規模，企業得不到融資，資金鏈斷裂，財務再度惡化，房地產企業高負債率的風險就會轉移到銀行身上，而當這種模式以滾雪球的形式將風險越滾越大之后，甚至會使銀行業瀕臨破產。

四．政策建議

通過本文的上述分析，可以看出我國房價波動與銀行信貸存在一個相互影響的機制，因此為促進我國房地產市場更加健康的發展以及完善房地產銀行信貸體制，減少商業銀行房地產信貸風險，特提出以下有一定針對性與現實性的政策建議。

1.房地產企業融資渠道多元化

我國房地產企業資金密集，杠桿大，擁有較大的負債比例和負債量，其主要的融資渠道有銀行貸款、信托通道、券商+基金子公司通道以及境內外債券，且銀行貸款占比極大，這不但不利于房地產企業的資本結構，還增加了商業銀行的負債風險，若房地產企業將大部分資金來源都期望于銀行信貸支持，一旦政府施行信貸緊縮政策，很可能造成房地產開發企業突然性的資金短缺，甚至資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，造成銀行不良貸款增加，嚴重影響金融系統穩定性。因此，我們應該擴寬房地產企業的融資渠道，分散融資風險，增強信托，基金，債卷，境外融資等融資渠道對房地產企業貸款的支持力度，創新融資渠道，使用地產ABS 融資等新興的融資方式。同時，政府一方面應加大對房地產企業融資渠道多元化的政策支持，減少融資渠道上的宏觀調控，將企業的融資更多地放權給企業自身，讓企業的融資回歸市場本身；另一方面加大對企業融資的監管，保證其渠道合理合法，健全風險預警機制，從而使房地產企業獲得資金支持的同時減小房地產市場融資風險，讓融資市場更加平穩健康地發展。

2.各地房地產信貸政策因城施策

因地制宜，因城施策，這是中央對地方房地產政策的一個總體要求，由于房地產本身具有地域性和不可移動性等特性，房地產的價值受地域的影響極大，在我國的經濟較發達地區通常地價和房價都更高，而經濟欠發達地區的房地產價值則要低很多，因此我國的信貸政策也應該因城施策，差異化地實施。比如對于成都杭州等發展迅速，人口吸引力強，房地產供不應求且房價上漲過快的城市可以適當提高首付款的比例，加大首套房以外購房的貸款難度，增長限售年限，而對于經濟發展較慢，人口增長緩慢，房地產市場供大于求的城市，則可以采取信貸激勵政策，提高信貸支持力度，刺激居民對房地產的需求，帶動當地房地產市場的發展。

3.加強銀行風險管理

銀行自身應健全其風險防范系統，控制信貸規模，調整信貸結構，注意盈利性和安全性的平衡，合理控制風險。一方面可以通過開展新興業務，發展科技金融等新形式，優化盈利結構，減少信貸風險；另一方面可以從貸款審批環節從嚴控制，減少量，增加質，加強對貸款人的綜合信貸分析，提高信貸質量，減少信貸壞賬率，并加強貸后監督預警。