關于增加停車泊位供給的模式初探
——以廈門市為例

陳劍波 國家開發銀行廈門市分行

概述：停車難是當前中國大中型城市面臨的共性問題。以廈門市為例，稠密的人口及快速增長的機動車數量給全市尤其本島交通和停車泊位帶來了巨大壓力，停車難問題日益突出。增加停車泊位供給成為解決民生補短板領域的關鍵環節，對于緩解車位不足壓力、改善城市出行環境、提升城市整體管理水平、拉動固定資產投資等都具有重要意義。停車場的建設具有投資量大、回收周期長、機制亟待完善等特點，在政府制定停車規劃、吸引企業投資運營和銀行信貸支持等實際操作環節中仍有不少困難。本文將從定量和定性角度，研究廈門市推動停車泊位供給的模式和策略。

一、廈門市停車泊位現狀

（一）停車泊位整體情況

截至2018年底，全市停車場合計4991個，泊位數約78.3萬個，公共停車泊位7.73萬個。首先，從行政區分布來看，停車泊位主要分布于思明、湖里和集美三區，分別約為24萬個、19萬個、14萬個，總占比73.5%，海滄、翔安以及同安三區停車場以及泊位數量較少，僅有6至7萬個，占比均低于10%。其次，從停車場分類來看，全市停車位以配建為主，專用屬性較強的住宅配建與非住宅配建車位合計占比90.1%，而公共屬性較強的路外、路內停車泊位相對較少。

（二）機動車保有量整體情況

截至2018年末，廈門市全市常住人口總量411萬人，機動車保有量高達157萬輛（其中小汽車保有量約為119萬輛），每百人擁有車輛達到38.2輛。規律上分析，一是近十年機動車保有量增速10.54%明顯高于常住人口增速2.34%，二是從近五年來看機動車保有量增速快速下滑至8.49%,近三年則進一步下滑至3.58%，三是從每百人擁有車輛指標（廈門38.2）對比發達國家（美國84、日本59）來看，預計仍有一定的增長空間。

（三）停車泊位供需矛盾與市場需求

參照住建部2016年6月發布的《城市停車規劃規范》，停車位供給總量宜控制在小汽車保有量的1.1-1.3之間，若審慎按照119萬輛小汽車保有量的1.1系數計算，廈門市停車位應達約131萬個，目前停車泊位缺口約52.7萬個，整體供需矛盾緊張。此外，停車泊位還面臨著嚴重的結構化問題。思明、湖里和同安三區的停車位與小汽車保有量之比低于全市平均水平，主要是因為島內區域以及同安舊城開發較為成熟，停車場建設較為困難，同時同安新城開發較為緩慢，新增停車位較少。其次，即使在車位配比相對較高的集美、翔安和海滄三區，也面臨著新城新區泊位供給充裕，老建成區的供給仍然不足的問題，尤其海滄和集美老城區。

二、以定量分析既有停車場案例為起點，探討模式創新

（一）以S公司停車場實例，定量分析項目收益情況

S公司已運營停車場共21個，總停車位7243個，主要分布于島內，約占全市路外公共停車位14.5%，在全市公共停車場運營企業中公共車位數量位居第一，具備一定的代表性。

首先，從單車位建安投資來看，平均造價為13-18萬元/車位。其次，從近三年的經營收入和支出來看，停車場月均單車位停車收入約590元，月均單車位經營支出約300元，月均單車位經營收益約290元。

通過進一步分析S公司停車場的收入支出構成，筆者認為還有一定改善空間。其中，現有的收入主要為單純的停車收費，未來通過加大增值服務項目開發，引入停車配套產業來增加收益,包括設置自助販售機、運營車場廣告等；從成本構成來看，管理成本約占總成本74%，隨著片區化管理模式和無人收費模式推廣，有望大幅度減少人員支出。預計通過提質增效改革，月均單車位經營收益可提高至400元。

若假設項目建設期1年，運營期39年（廈門市土地出讓期限40年），每年租金收益增加5%，進行投資收益矩陣計算。若簡單將IRR與最新的五年期LPR（4.75%）對比，在當前292.5元的月均單車位經營收益前提下，僅13萬造價項下的IRR高于LPR。若月均單車位經營收益能進一步提升至400元基數，則項目IRR顯著提高，所有造價情景項下的IRR均高于LPR。

（二）增加停車泊位的難點與建議

1.現有政府增加停車泊位供給的難點

①在上述3.1測算中，若考慮車位只租不售的情況下，項目回收周期長，無法實現停車場的可持續運營。因此，在配套政策上，需要政府進行政策引導調整，比如搭配面積占比約20-40%的商業，或者允許部分車位對外銷售。

②在增量方面，政府往往采用阻力最小原則，選擇已收儲的自有用地、邊角地、閑置地以及近期擬新、改、擴建的學校、公園、綠地地下空間等區域，按單個項目實施，造成了不同項目之間收益差異較大，部分低收益項目無法融資。

2.模式與策略的探討與實施路徑建議

在上文中已分析，停車場項目自身出租收益有限。因此，存量財政出資建設的停車場資源，首先可探討作為補充還款來源。此外，在廈門已落地的停車場項目，多為零散、獨立的項目，缺乏區域內停車資源的統籌規劃和布局，由此導致業主眾多、停車場系統建設標準不一。建議探討在區級層面統一整合資源，統一立項，一方面可以提高規?；\營的效率，進一步推動智慧城市運用；另一方面，有利于不同類型的停車場資源實現項目收益共享，便于配套商業政策的整體協商，也有利于融資支持。

綜上，在公共屬性較強的停車場領域，政府應充分發揮協調和整合優勢，通過“存量資產注入+市場化經營提質增效+配套商業扶持”模式，批量打包批量實施，實現停車場項目具備商業可持續性。