試論工程造價在房地產評估中的應用

尹愛群 柳州市不動產登記中心

前言：在對房地產進行評估的過程中，相關工作人員通常會采用房地產市場價格的模擬應用機制，目的是針對房地產價格形成的整個過程進行模擬，并通過相關的方法開展評估。市場、政策、技術等是影響房地產評估精準性的關鍵因素，其中任何一個因素如果沒有精準把控，那么評估結果都可能不準確。在這樣的背景之下，房地產評估工作開始將工程造價融入到評估之中，以期望能夠提升房地產評估的精準性，關于工程造價在房地產評估中的實際應用，具體可從以下入手。

一、規范開發成本的價格評估

市場比較法、成本評估法等是房地產開發成本評估過程常常使用的方法，同時，在對房地產價格進行評估的過程中，也會用到政府所確定的房屋重置價格，又或者是將工程造價應用于房地產開發成本評估之中。但是從實際的情況來看，在對房地產開發成本進行評估時，單位比例法常用于建筑物重置的成本計算之中。綜合來講，在對工程進行估計時，無論是涉及到重建成本計算，還是建筑物重置計算，均可以采用工程造價進行計算，其具體應用如下：

（一）單位比例法與指數調整法的應用

在評估工作開展過程中，如果采用單位比例法與指數調整法，通常情況下需要由評估公司，又或者是工程造價站，對相關數據資料進行發布，例如，價格指數、建筑成本平方米等，這些資料一般是由評估公司以及評估師進行收集、整理以及發布。在調整數據時，建議將結構類型作為基本依據，并進行數據劃分；同時，要嚴格按照時間順序進行整理。例如，在對磚混、鋼架構廠房、框架廠房等開發成本進行評估的過程中，需要將上述數據作為基礎數據，然后對成本進行分析以及評估。

（二）成本估價法的應用

指數調整法、單位比例法是房地產評估師常用的兩種方法，因為這兩種方法使用相對比較簡單。但是從實際評估工作來看，在使用分部分項法以及工程測量法的過程中，通常要與工程造價法結合起來，此時造價工程師的作用非常重要，必須要確保其能夠發揮其作用。同時，在開展評估的過程中，必須要有精準的構造參數以及完整詳細的工程圖紙。由此可見，成本估計法的應用需要多個人員參與其中，因此，需要根據實際需求而慎重選擇該方法[1]。

二、利用工程造價取代成本法進行房地產評估工作

從工程造價法與成本法來看，兩者的評估程序與評估內容有著一定的相似性，但是兩者的差異性還是很明顯。在對成本法進行應用的過程中，其有效依據往往是社會化的客觀成本；在對工程造價法應用過程中，會以特定條件為基礎的特定工程作為主體，從而計算工程的費用。從計算原則看，兩者差異性也很明顯，通過工程造價法進行計算，要將社會化條件作為計算的基礎，并在實際評估時需要對材料價格進行合理調整，目的是確保所計算的工程造價與實際情況相符合，進而為房地產評估提供準確的核心依據。從實際的評估過程來看，考慮到工程類型不同，意味著合同價所受到的條件約束也就不同，因此，一些特殊的條件可能會對工程合同造價產生一定的約束作用，可能會對評估工作產生影響。

從工程造價法來看，工程量清單是最常用的一種方法，而清單計價的各項費用也更加符合我國房地產評估的實際情況。工程量清單具體包括：第一，實體分項工程量清單，又被稱之為“分部分項工程量清單”，是一個完整的建筑產品的重要組成部分。構建分部分項工程量清單，無論是對于承包商來講，還是對承包商的施工組織以及施工計劃來講，均沒有太大的聯系，不會因為主體不同而存在什么差異，因此要求承包商將措施清單做好，以及其中所列出的項目內容均是合理的。完成每一個分項分部工程有利于完整建筑產品的形成，但是它并不等于建筑產品的形態。第二，計量項目，例如，機械、人工、材料等消耗內容，均屬于項目直接成本的重要組成部分。因為承包商的不同，所以即使完成同一種建設任務所采取的措施也不相同，而產生的成本也會不同。基于此，措施項目通常是由企業嚴格按照自己的情況所采用的措施方法，以及整個過程中所產生的消耗自主立項、自主報價。第三，其他項目清單，例如，總承包費用、計日工、暫估價、暫列金額等。比如說，在工程項目建設過程中可以進行一些零星工作所需要的勞動力、材料、機械轉移以及其他費用，也包括承包商所提供的設備費用以及材料費用等。整體來講，清單計價的各項費用也更加符合我國房地產評估的實際情況，清單計價的方法是通過建筑物綜合單價對分部分項工程價格進行表示，能夠充分反映現行工、料、機消耗的標準[2]。

三、結語

綜上所述，在房地產評估工作中，通過工程造價法有利于保障房地產價格評估的精準性，并促進房地產行業實現健康發展的目標。但是在應用工程造價進行評估時，必須要對工程造價進行客觀處理，工程量清單是最常用的一種方法，而清單計價的各項費用也更加符合我國房地產評估的實際情況，但是還需要不斷完善，才能有效保障評估計算的精準性，從而提升評估質量。