東營區樓宇經濟發展現狀與對策研究

牟慶慶 東營市東營區服務業發展促進中心

樓宇經濟是近年來中國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各類企業，從而引進稅源，帶動區域經濟發展為目的，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟載體。

一、東營區樓宇經濟發展現狀

2020年，東營區共有商務樓宇64棟，總建筑面積167.2萬平方米，樓宇入駐企業2560余家，停車位9320余個，就業人數2.2萬余人。從樓宇規模總量上看，1-5萬平方米的商務樓宇46棟，占71.9%。從鎮街分布來看，主要集中在文匯街道、黃河路街道、東營商貿園轄區內，共57棟，占89%；建筑面積156.6萬平方米，占總面積的93%。從區域分布來看，主要集中分布在黃河路、濟南路等主要交通干道，占64%。從樓宇投用時間看，權屬年限20年以上的62棟，占97%。從運營管理情況看，有運營管理機構（物業）的54棟，占84%。從產業集聚情況看，產業集聚度50%以下的55棟，占85.9%。從樓宇入駐情況看，平均入駐率50%左右。從營收與地方貢獻情況看，據不完全統計，2019年全區商務樓宇營業收入約757億元，全區商務樓宇營業收入和地方貢獻普遍偏低。

二、東營區發展樓宇經濟的優勢

一是樓宇“規劃后發”顯優勢。東營區發展樓宇經濟起步較晚、有利于對未來樓宇經濟發展提供巨大的規劃后發優勢。首先，充分汲取先發者的發展經驗，從樓宇經濟發展成熟地區借鑒成功經驗,有效避免我區樓宇發展中的問題和遺憾;其次，利用未來樓宇的發展慣性，爭取發展契機，滿足入駐企業的新訴求并進行及時調整等。

二是區位優勢明顯。東營區作為中心城區，交通快速便捷，是東營市的重要地域紐帶，全區商務樓宇相對集中，人員流動較大，市場廣闊，周邊餐飲、金融網點、大型商超布局合理，為樓宇經濟發展提供了有利支撐。

三是產業融合降低相對成本。成本是影響企業選址的決定性因素，樓宇經濟的成本因素體現在創新成本、人才成本、傳播成本等方面，而企業選址決策正是在對上述多種成本進行綜合權衡的基礎上進行的，作為中心城區的東營區，生產性服務業日益發展壯大，為樓宇入駐企業提供了有力的服務支持。

四是樓宇政策導向突出。近年來，東營區加大樓宇經濟發展扶持力度，2018年東營區政府印發的《東營區新舊動能轉換重大工程實施規劃》明確要以商業、辦公樓宇、商業綜合體、城市綜合體等為樓宇經濟重要載體，引導樓宇硬件智能化、軟件專業化、服務特色化發展，加快樓宇服務標準體系建設，促進樓宇經濟提質增效。2020年《東營區政府工作報告》也明確提出要制定推動樓宇經濟發展的扶持政策。2019年東營區印發《東營區支持服務業經濟發展的十條意見》，鼓勵培育品質樓宇。

三、樓宇經濟發展存在的問題和不足

一是缺乏統一規劃，發展不均衡。當前我區樓宇經濟發展多以市場化運作為主，各鎮街對轄區內樓宇經濟發展分頭謀劃，缺乏區級層面的樓宇產業布局規劃，沒有形成全區一盤棋的發展格局。

二是同質化競爭突出，特色不明顯。為快速回籠資金，提高樓宇入駐率，部分商務樓功能定位和產業布局不明確，對入駐企業沒有設置門檻和要求，單棟樓宇業態無序分布，入駐企業質量良莠不齊，同質化現象突出，特色集聚程度相對較低。

三是樓宇配套不完善，管理不精細。我區部分商務樓宇硬件配套設施不完善，存在公共設施老舊、停車泊位緊張、物業管理智能化和信息化水平不足等問題，樓宇運營管理機構服務機制還不夠完善，服務質量不高，導致企業流動性大。

四、加快樓宇經濟發展的對策建議

（一）堅持政府引導，提升樓宇平臺能級。鑒于我區樓宇經濟發展前期處于無規劃狀態，建議將樓宇經濟發展納入統一規劃布局，加大政府引導力度，全面統籌樓宇經濟發展資源，優化樓宇經濟空間布局和重點區域功能定位，引導樓宇差異化發展，避免同質化競爭，推動一批高檔次樓宇盡快投入運營。

（二）借樓宇資源，壯大“樓宇總部經濟”。在產業集群的發展過程中，企業的集聚如果不形成集群，就會產生惡性競爭阻礙產業的發展，在總部經濟時代，樓宇之間的競爭與合作、樓宇內部企業的分工協作使得產業價值鏈不斷重組。發展總部經濟是中心城市產業結構轉型升級和城市經濟健康持續發展的迫切需要,是上下游產業鏈得到有效整合的主流趨勢，加快我區樓宇總部經濟建設，有針對性地引進、培育總部企業。

（三）堅持精準招商，推進樓宇招商引企。針對入駐率較低的樓宇，采用“政府引導、企業主體、市場化運作”方式，由各鎮、街牽頭，引導樓宇運營管理機構開展專業招商和精準招商。從全區層面，要全面梳理轄區樓宇招商資源，編制樓宇招商手冊，完善招商動態信息庫，促進樓宇“產業集聚”，引導樓宇業主圍繞主導產業招大引強。

（四）堅持協同聯動，推動樓宇配套升級。一是改善樓宇環境，統一規劃布局。二是提高運營能力，提升樓宇整體發展水平。三是優化服務質量，支持有條件的樓宇設立樓宇綜合服務中心，為樓宇企業提供“一站式”服務。四是開發綜合管理平臺，為樓宇企業提供金融、咨詢等各類公共服務。

（五）堅持政策發力，助力樓宇做大做強。一是制定推動樓宇經濟發展的政策措施，明確具體可行的操作辦法，完善樓宇考核辦法，對全區樓宇指標進行統一評定。三是加強扶持政策宣傳力度。充分發揮新聞媒體的輿論導向作用，通過電視、互聯網、報刊、公眾號等多種媒體資源，適時發布樓宇扶持政策。