不動產登記中登記種類的認定

張國彤 揚州市房屋產權和交易管理中心

不動產登記工作中對不動產登記種類的正確認定是一項十分重要的工作。對不動產登記種類的認定是否正確，將直接決定不動產登記行政行為是否合法，進而影響到不動產登記申請人利益或國家的稅收利益。也是不動產登記工作中容易引發申請人與登記機關矛盾的常見因素。筆者在不動產登記工作實踐中就曾遇到這樣一個糾紛： 某有限公司名下持有價值較大的不動產并依法辦理了不動產權登記。后該公司原股東將持有的該公司的股份全部轉讓給了新的股東。新的股東隨后將該公司進行了名稱變更并依法辦理了名稱變更及股東變更的工商登記手續。由于公司名稱進行了變更，新的股東代表公司到不動產登記機關申請變更登記（不動產權人名稱變更）。不動產登記機關認定：由于該公司的原股東將股份全部轉讓給了新的股東，且公司名稱也發生了變化，所以申請人申請名稱變更登記是錯誤的，依法應認定登記種類為轉移登記。由于認定轉移登記，申請人將繳納數額較大的各項稅費，而變更登記，申請人無需繳納轉移登記所需繳納的各項稅費，申請人與登記機關為此發生了爭執并不斷地信訪、上訪。上述爭議由于涉及到申請人的巨大利益及國家稅收的利益，因此，正確認定登記種類就成為了登記機關必需解決的問題。

對上述不動產登記究竟是應當認定為轉移登記，還是變更登記問題。筆者認為：上述登記種類應認定為變更登記。登記機關認定為轉移登記是錯誤的。以上爭議中，公司名稱變更屬于變更登記是沒有爭議的。爭議的是原股東將該公司的全部股權轉讓給了新的股東，登記種類是轉移登記，還是變更登記？申請人是有限公司。《公司法》 第三條第一款規定：公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。第四條規定：

公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。

對《公司法》以上規定，筆者的理解是：股東投資到公司后，股東就不再享有所投資財產的所有權，該投資財產所有權應當屬于公司。股東享有的是資產收益、參與重大決策和選擇管理者等股東權利。因此，無論股東如何變更，都不影響公司的財產權歸屬。公司股東變更轉移的是股東權利，公司的財產權并沒有發生轉移，仍然屬于公司。因此，公司股東變更導致名稱變更依法應辦理名稱變更登記。不應認定登記種類為轉移登記。關于個體工商戶或個人獨資企業在不動產登記中對登記種類認定容易產生的爭議問題。

個體工商戶或個人獨資企業在不動產登記中常見的情形是：不動產權利人原登記為個體工商戶登記的字號或個人獨資企業的名稱。登記以后因種種原因，個體工商戶要求將原登記為個體工商戶登記的字號所有的不動產權利登記到該個體工商戶名下；個人獨資企業投資人要求將原登記在個人獨資企業名下的不動產權利登記到投資人名下。以上兩種情形，登記種類究竟應認定為轉移登記，還是變更登記？

筆者認為：上述兩種情形均應認定為變更登記，而非轉移登記。

《民法總則》第五十四條規定：自然人從事工商業經營，經依法登記，為個體工商戶。個體工商戶可以起字號。

第五十六條規定：個體工商戶的債務，個人經營的，以個人財產承擔；家庭經營的，以家庭財產承擔；無法區分的，以家庭財產承擔。

《個人獨資企業法》第二條規定： 本法所稱個人獨資企業，是指依照本法在中國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體。

根據以上規定，無論是個體工商戶，還是個人獨資企業，均不是有獨立財產權的法人組織。個體工商戶與其字號的財產是不可分的；個人獨資企業與其投資人的財產也是不可分的。原登記為個體工商戶登記的字號所有的不動產權利屬于該個體工商戶所有；原登記在個人獨資企業名下的不動產權利屬于該投資人所有。彼此并不發生不動產權屬轉移的情形。關于原登記為合伙企業所有的不動產權，申請人要求登記到合伙人名下的登記種類的認定問題。

《合伙企業法》第二條規定：本法所稱合伙企業，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國境內設立的普通合伙企業和有限合伙企業。普通合伙企業由普通合伙人組成，合伙人對合伙企業債務承擔無限連帶責任。本法對普通合伙人承擔責任的形式有特別規定的，從其規定。

有限合伙企業由普通合伙人和有限合伙人組成，普通合伙人對合伙企業債務承擔無限連帶責任，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業債務承擔責任。

第二十條：合伙人的出資、以合伙企業名義取得的收益和依法取得的其他財產，均為合伙企業的財產。

根據以上規定，筆者認為：盡管法律規定普通合伙人對合伙企業的債務承擔無限連帶責任。這一點與個體工商戶、個人獨資企業的投資人承擔的責任相同。但不同點是法律明確規定了合伙企業合伙人的出資、以合伙企業名義取得財產歸合伙企業。

登記工作中還有一種比較特殊的登記種類認定爭議。具體是開發商將自己開發的商品房申請領取了每套商品房的不動產權證明，用于商品房銷售。此后，開發商決定部分商品房自持，不作為商品房銷售。開發商申請將不動產權證明換為不動產權證書。登記機關將此類申請認定為變更登記并核準了登記。上述變更登記行政行為后來因其他原因形成行政訴訟。原告與作為被告的登記機關為上述登記的登記種類是否正確發生了爭議。筆者認為：對照《不動產登記暫行條例實施細則》第二十六條關于變更登記的規定，上述登記行為并不符合變更登記的要求。登記機關認定為變更登記顯然不符合規定。上述登記應認定為換證行為更為準確。